この記事を読むことで分かるメリットと結論

結論：個人再生で重要なのは「清算価値」を正しく把握すること。不動産があると清算価値が高く出やすく、再生計画での支払最低額（債権者への払戻し）に大きく影響します。評価方法（公的評価・市場価格・競売価格の違い）、任意売却と競売のメリット・デメリット、専門家に相談すべきタイミングがこの一記事でつかめます。実際の数値例も示すので、自分のケースの大まかなイメージが掴めます。

「個人再生」「清算価値」「不動産」――家を残したい人のためのやさしいガイドと費用シミュレーション

「自宅は残したいけれど借金が多くてどうしよう…」「個人再生を検討しているが、不動産の評価（清算価値）がどう影響するかわからない」──こうした疑問を持って検索しているあなたへ。まずは基本の仕組みをわかりやすく説明し、その上で「あなたにとって最適な債務整理の選択肢」と「簡単な費用・返済シミュレーション」、相談時に役立つ準備物と弁護士への無料相談（事務所によって初回相談無料のところが多くあります）についてまとめます。

注意：以下は一般的なルールと分かりやすくするための例示です。実際の結果は不動産の評価、担保の有無、債権者状況、収入などで大きく変わります。確実な判断は弁護士との相談で。

まず押さえておきたい基本点（簡潔に）

- 清算価値（ここでの意味）
「もし破産（または清算）したら債権者に分配されるであろう金額」です。現金化可能な資産（不動産の実質的な“持ち分”＝時価から担保や処分費等を差し引いた残り）が主に該当します。個人再生の再生計画は、原則としてこの清算価値以上の返済を行う必要があります。

- 不動産の扱い（特に自宅）
不動産に抵当（住宅ローン等）が設定されている場合、まず担保権者（銀行等）が優先して回収します。担保でカバーされる範囲を超える「純粋な持ち分（＝時価 − 担保残高 − 売却費用等）」があると、それが清算価値に算入され、債務整理で支払う必要が出ます。逆に担保残高が時価を上回る（＝担保割れ）なら、持ち分はほとんどゼロとなることがあります。

- 個人再生（と住宅ローン特則）のポイント
個人再生は「借金の圧縮（原則として大幅な減額）」と「分割返済」を組み合わせる方法で、住宅ローン特則（住宅資金特別条項）を使えば住宅ローンは通常どおり返済を続けながら、その他の借金を再生計画により整理し、自宅を維持できる可能性があります。ただし「清算価値以上は支払う」というルールは適用されます。

比較：主な債務整理の選び方（不動産がある場合の観点）

- 任意整理
- 長所：手続きが柔軟、費用は比較的低め、ブラックリスト期間は短め（案件による）。
- 短所：法的拘束力が弱い（債権者の合意が必要）。住宅ローンがあるとそのまま残る（交渉で条件変更は可能だが難しい）。
- 不動産への影響：抵当権は残るため、ローンを滞納すれば差し押さえ・競売のリスクは変わらない。

- 個人再生（小規模個人再生／給与所得者等再生）
- 長所：住宅ローン特則で自宅を残しやすい（継続して住宅ローンを支払うことが前提）。 unsecured（無担保）債権を大幅に圧縮できる可能性あり。
- 短所：手続きは裁判所を通すため手間と時間がかかる。清算価値分は最低返済が必要。
- 不動産への影響：担保の有無で扱いが変わる。自宅に持ち分が多いと清算価値が高く、減額効果が小さくなる。

- 自己破産（個人破産）
- 長所：免責が得られれば債務が原則消える（大きなメリット）。
- 短所：一定の財産は処分される。自宅に有価な持ち分がある場合は処分対象になり、家を失う可能性が高い。職業制限などの影響も。
- 不動産への影響：持ち分があれば管理処分されることがある（例外的に小規模資産は免除されるが限定的）。

選び方の指針（ざっくり）：
- 「自宅はどうしても残したい」 → 個人再生（住宅ローン特則を検討）
- 「自宅にほぼ持ち分がない（担保割れ）」 → 個人再生や任意整理で大きな効果が出やすい
- 「収入が少ない・財産がほとんどない」 → 自己破産のほうが合理的な場合あり

清算価値はどうやって計算されるか（考え方と簡単な式）

基本的な考え方：
1. 不動産の時価（市場価格）を見積もる
2. その不動産に設定されている担保（住宅ローン残高など）を差し引く
3. 売却にかかる費用（仲介手数料、登記費用、解体費用等）や破産手続きで見込まれる費用を差し引く
4. 残った金額（＝純資産価値）が、無担保債権者に分配される可能性のある「清算価値」

簡易式（イメージ）：
清算価値 ≒ max(0, 不動産時価 − 担保残高 − 売却費用 − その他差し引き)

注：実務では諸費用や免除される家財なども考慮されます。正確な算定は専門家に依頼するのが安全です。

シミュレーション例（わかりやすく具体数値で）

以下はあくまで「想定例」です。手続きごとの実際の支払い額は個別で異なります。

前提（例をわかりやすくするため共通にします）
- 自宅時価（想定売却価格）を試算
- 住宅ローン残高は金融機関の残高表より
- 売却費用等は概算で設定
- 無担保債務はカードローン・消費者金融・リボ等の合算

例1：自宅に十分な持ち分があるケース（※個人再生で効果が薄い例）
- 自宅時価：30,000,000円
- 住宅ローン残高：22,000,000円
- 売却等費用：1,000,000円（仲介手数料等）
- 無担保債務合計：3,000,000円

計算：
- 持ち分（概算） = 30,000,000 − 22,000,000 − 1,000,000 = 7,000,000円
→ 清算価値 ≒ 7,000,000円
結論（想定）：清算価値が無担保債務（3,000,000円）を上回るため、破産で換価しても債権者はほぼ全額回収できる。よって個人再生では「清算価値以上を払う」必要があり、無担保債務の大幅なカットは見込みにくい。個人再生のメリットはあまり出ない可能性。

例2：担保割れに近いケース（個人再生で効果が出る可能性）
- 自宅時価：25,000,000円
- 住宅ローン残高：22,000,000円
- 売却等費用：500,000円
- 無担保債務合計：4,000,000円

計算：
- 持ち分 ≒ 25,000,000 − 22,000,000 − 500,000 = 2,500,000円
→ 清算価値 ≒ 2,500,000円
結論（想定）：個人再生の最低返済はこの清算価値（約2.5M）以上。無担保4Mのうち2.5Mを最低ラインとして返済計画を立てる必要があり、結果的に約1.5Mは圧縮される可能性がある（具体的割合は手続きの型や裁判所の判断で異なる）。

例3：自宅がほぼ担保割れで持ち分ほぼゼロ（個人再生の効果が大きい）
- 自宅時価：20,000,000円
- 住宅ローン残高：21,000,000円（担保割れ）
- 売却等費用：500,000円
- 無担保債務合計：4,000,000円

計算：
- 持ち分 ≒ 20,000,000 − 21,000,000 − 500,000 = マイナス → 清算価値 ≒ 0円
結論（想定）：清算価値がほぼゼロなので、個人再生による無担保債務の圧縮効果は大きくなる（裁判所のルールに基づき3年～5年の分割で大幅減額が期待できる）。住宅ローンは従来どおり支払い続ける必要があるが、他の借金は減る可能性が高い。

費用の目安（弁護士費用・裁判所費用など）※目安として

- 弁護士（司法書士）費用（個人再生）
- 目安：30万円～70万円程度（事務所・案件の難易度で幅がある）
- 備考：分割払いに対応する事務所もある。着手金＋成功報酬の構成が多い。

- 裁判所手続き費用・予納金など
- 目安：数万円～十数万円（実費として発生）
- 備考：管財事件や配当がある場合の手数料等で変動。

- 任意整理（弁護士費用）
- 目安：債権者1社あたり数万円～（一括でのパッケージ料金を提示する事務所もある）

- 自己破産（弁護士費用）
- 目安：20万円～50万円以上（同様に事案により変動）

重要：上の金額はあくまで一般的な目安です。必ず事務所ごとの見積りを取って比較してください。初回の無料相談で目安を確認すると良いでしょう。

弁護士無料相談を利用する時の準備と相談で必ず聞くべき質問

準備する書類（あると話が早い）
- 借入明細（各社の残高証明、契約書、直近の取引明細）
- 住宅ローンの残高証明書（残高証明は金融機関で取得可能）
- 不動産登記事項証明書（登記簿）や固定資産税評価額、査定があれば査定書
- 収入証明（源泉徴収票、給与明細）
- 家計の収支がわかる資料（公共料金や家賃、生活費の概算）
- 保有する財産の一覧（車、預貯金、有価証券など）

相談で必ず聞くべきこと
- 「私の場合、自宅を残せる可能性はどのくらいですか？」
- 「清算価値の概算を出すといくらになりますか？」（この時点で弁護士は大まかな計算をしてくれる）
- 「個人再生・任意整理・自己破産のうち、最も現実的な選択肢はどれですか？」
- 「手続きにかかる総費用（着手金・報酬・実費）と支払い方法は？」
- 「手続きにかかる期間（開始から完了までの目安）」
- 「手続き中の生活への影響（職業制限、信用情報の影響など）」

多くの事務所は初回相談で概算のシミュレーションや方針を示してくれます。無料相談で複数の事務所の意見を比べるのも有効です。

よくある疑問（Q&A形式でさくっと）

Q1. 「住宅ローンがあれば必ず家を失うの？」
A. いいえ。住宅ローンを継続して支払う意思と能力があり、個人再生の住宅ローン特則が適用できれば家を残せる可能性があります。ただし清算価値が高いと減額効果が小さくなることがあります。

Q2. 「清算価値がわからないと相談できない？」
A. だいたいの数字（不動産の想定時価、ローン残高、無担保債務合計）があれば、弁護士は概算で判断できます。まずは相談を。

Q3. 「弁護士費用を払えない場合は？」
A. 事務所によっては分割払いや後払いの相談に応じるところもあります。まずは相談時に支払方法を確認してください。

最後に（行動のすすめ）

1. まずは「無料相談（初回相談）」を利用して、弁護士にあなたの不動産時価・ローン残高・無担保債務を提示して概算の清算価値と見込みを出してもらいましょう。
2. 相談前に上の「準備する書類」をなるべく揃えると、より正確なアドバイスが受けられます。
3. 複数の専門家の意見（弁護士2～3件ほど）を比較して、費用・対応の親切さ・実績で選んでください。特に「不動産が関わる案件の経験」があるかは重要な選択基準です。

不動産があると手続きは単純ではありませんが、正しい手順と専門家の力で「自宅を守りつつ借金を整理する」選択肢は十分にあります。まずは無料相談で現実的な選択肢と数値を出してもらうことをおすすめします。必要であれば相談時に持っていくチェックリストを作ってお渡ししますので、準備したい項目を教えてください。

1. 個人再生と清算価値の基本を押さえる — なぜ不動産が結果を左右するのか？

まず結論をシンプルに言うと、個人再生では「再生計画で債権者が受け取る総額は、破産した場合に債権者が受け取る額（＝清算価値）以上である必要がある」から、不動産がある場合はその不動産の換価（売ったときの金額）が再生計画の最低ラインを決めます。つまり、不動産は「借金を減らせるか？」に直結する重要資産です。

1-1. 個人再生とは何か（簡潔に）
個人再生は、借金を大幅に圧縮しつつ住宅ローンなど一部の債務を整理して、残りを分割で払う法的手続きの一つです。破産と違い、一定の財産（特に住宅）を残しながら債務を圧縮できる点が特徴です。小規模個人再生と給与所得者等再生の2方式があります（手続の細部は裁判所の運用に依存します）。

1-2. 清算価値とは何か（実務上の意味）
清算価値は簡単に言うと「破産したときに債権者が取り戻せる見込みの金額」です。個人再生では、この清算価値を下回る支払いしか予定していない再生計画は認められません（債権者の保護）。具体的には、保有資産の時価から売却費用や抵当権など優先的な支払いを差し引いた残額が関係してきます。

1-3. 清算価値が再生計画に与える影響（減額の仕組み）
再生計画は「債権者にいくら返すか」を示すもので、清算価値が高ければ最低返済額も高くなります。逆に清算価値が低ければ（現金が少ない、資産が小さい）減額幅は大きくなります。つまり、どれだけ借金が減るかは清算価値次第です。

1-4. 不動産が絡むケースの注意点（担保権・抵当権・換価）
不動産に抵当権（住宅ローンなど）が付いている場合、その抵当権が優先されます。抵当権のある物件を換価（売却）しても、まず抵当権者が優先的に回収を受け、残った差額が清算価値として扱われます。場合によっては、担保権の残額が時価を上回り、いわゆる「オーバーローン（債務超過）」になれば、実際の清算価値はゼロ近くになることがあります。

1-5. 清算価値の評価の基本フロー（資産洗い出し→評価→換価）
基本的な手順は次の通りです：1) 所有資産（不動産、預貯金、株、車など）を洗い出す、2) 各資産の評価（時価や公的評価）を行う、3) 売却にかかる費用や優先弁済（抵当権等）を差し引き、4) 結果が清算価値。実務では公認不動産鑑定士や弁護士、司法書士が関与することが多いです。

1-6. 実務の事例紹介（不動産が主資産の典型パターン）
たとえば、自己所有の戸建て（時価3,000万円）に住宅ローン2,400万円が残っている場合、競売での落札想定額・手数料を考えると、債権者回収後に残る金額は少ない可能性があります。逆に時価がローン残高より十分に高ければ、差額が清算価値となり、再生計画の最低支払額が上昇します。次章では評価方法と実際の算定手順を詳述します。

2. 不動産の評価と清算価値の算定方法 — どの「値段」を使うかで結果が変わる

不動産評価には複数の尺度があります。裁判所や専門家がどの値を使うかによって、清算価値が大きく変わります。ここを丁寧に理解することが重要です。

2-1. 不動産の評価基準（公的評価、路線価、実勢価格）
代表的な評価指標は以下の通りです：
- 固定資産税評価額：市区町村が決める評価（税額算定用）。市場価格より低めに出ることが多い。
- 路線価：国税庁が毎年公表する評価で、相続税・贈与税評価に使われる指標。これも市場価格とは異なる。
- 公示地価／基準地価：国や都道府県が公表する指標で比較的市場に近い。
- 実勢価格（マーケットプライス）：実際の取引価格。最も現実的だが変動が大きい。
- 競売想定価格：オークションで落札される可能性のある価格帯。市場価格の70～90％程度になることが多い（物件次第）。

2-2. 公的評価と市場価格の差の理解（用途別の違い）
公的評価（固定資産税評価、路線価等）は税や法定評価のために使われ、市場の流通価格より低めに算定されることが一般的です。一方、個人再生の清算価値算定では「実際に換価されるであろう金額」（市場価格や競売相場）が重要になるため、公的評価だけでは不十分です。

2-3. 競売と任意売却の影響（換価スピードと回収額）
- 競売（強制売却）：裁判所が管轄し、比較的短期間で売却が進むが、売却価格は市場より低く出る傾向があります（売却コストや割引要素を考慮）。
- 任意売却（債権者と交渉して売る）：市場で売却を目指すため高値が期待できるが、手続や交渉に時間がかかることが多い。抵当権者の同意が必要であり、残債処理の交渉が重要です。
どちらを選ぶかで清算価値（＝再生計画の最低支払額）の算定が変わります。

2-4. 清算価値算定の具体的手順（依頼先・関係者の役割）
具体的には以下の順で進みます：
1) 弁護士が財産リストを作成、債務関係の確認
2) 必要なら公認不動産鑑定士に評価を依頼（鑑定書作成）
3) 裁判所提出用に評価根拠をまとめ、再生計画に反映
公認不動産鑑定士は市場価値や鑑定評価を提示し、弁護士はそれを基に再生計画を作成します。司法書士が登記関係の整理を担当することもあります。

2-5. 事例別の評価ケース（戸建・マンション・区分所有）
- 戸建：土地と建物の両方を評価。築年数や再建築費用、土地の流動性が評価に響きます。
- 分譲マンション（区分所有）：市場性は高いが管理費・修繕積立金の滞納があると評価は下がる。
- 借地権付き物件：借地権や地上権がある場合、評価が複雑になります。
具体的な数値例は次章のケーススタディで示します。

2-6. 専門家の役割と実務機関（誰に頼むべきか）
関与が想定される主な専門家：
- 弁護士：個人再生の申立て・再生計画作成（必須に近い役割）
- 公認不動産鑑定士：不動産評価（鑑定書作成）
- 司法書士：登記手続き、簡易な財産整理
- 法テラス（日本司法支援センター）：費用負担が厳しい場合の相談窓口
裁判所（東京地方裁判所など）も手続の場となります。専門家選びは経験・実績を基準にしましょう。

3. 実務のポイント：不動産を含む資産がある場合の流れ — 申告～評価～再生計画の作成

ここでは、実際に個人再生を進める際の実務的な手順と注意点を時系列で説明します。実務でよく起きる「評価の不一致」や「任意売却の交渉」についても具体的に触れます。

3-1. 資産の洗い出しと申告の準備（リスト化と情報の整理）
最初にすることは、全資産と負債を漏れなくリスト化することです。不動産については登記簿謄本（全部事項証明書）、固定資産税評価証明書、ローン残高証明書、管理費等の滞納情報を用意します。情報不足があると評価が過小または過大になり、再生計画の承認が難しくなることがあります。

3-2. 評価の依頼先と実務の流れ（鑑定のタイミング）
評価を公的に確かめたいときは公認不動産鑑定士に鑑定を依頼します。鑑定は費用と期間がかかるため、まずは弁護士や不動産仲介業者による簡易な相場把握（査定）を行い、その後必要なら鑑定へ進むのが一般的です。裁判所に提出する場合、鑑定書が強い根拠になります。

3-3. 再生計画案の作成時の注意点（不動産の扱いをどう盛り込むか）
再生計画には、不動産を売却して得た金額の取り扱いや、住宅ローンの取り扱い（残すのか、売るのか）を明記します。住宅ローンの残る住宅を残すためには「住宅ローン特則」を使ってローンをそのまま継続する方法もありますが、条件や手続きが複雑です。弁護士と相談し、債権者（金融機関）との事前交渉を行っておくことが重要です。

3-4. 裁判所への申立てと審理の流れ（地方裁判所の関与）
申立ては地方裁判所（ケースにより東京地方裁判所など）へ行います。裁判所は申立書、再生計画案、財産目録、収入・支出状況などを審査します。必要に応じて裁判所から追加資料の提出が求められ、再生委員（必要な場合）や債権者会議が開かれることもあります。

3-5. 任意売却との比較と選択のポイント（費用・期間・回収額）
任意売却は債権者の協力を得て市場で売るため、回収額は高くなる可能性がありますが時間がかかります。競売は短期間で売れる反面、価格が下がりやすい。再生手続きのスケジュールやローン滞納の状況、債権者の姿勢によってどちらが適切か変わります。私の経験では、ローン残高と市場価値のギャップが大きい場合は任意売却で時間をかけたほうが有利になるケースが多いです（ただし交渉が必要）。

3-6. 実務でよく起こるトラブルと対処法（評価の不一致・情報不足）
よくあるトラブルは「鑑定結果と債権者の主張がずれる」「ローン残高の確認が取れない」「管理費滞納で売却が難航する」など。対処法は、早期に弁護士や鑑定士を入れて事実確認を行う、債権者と直接交渉する、必要に応じて任意売却を模索することです。情報を出し渋ると交渉力が落ちますので、透明に整理して提示することが得策です。

4. ケーススタディとよくある質問 — 数値でイメージする清算価値

ここでは実際に数字を使って、清算価値がどのように算定されるかイメージできるようにします。3つの典型ケースを示します（数値は理解を助けるためのモデルケースです）。

4-1. ケースA：戸建て・ローン残高が時価より低いケース（プラス評価）
前提：
- 時価（市場価格）＝3,000万円
- 住宅ローン残高＝2,000万円
- 競売想定落札率＝80％（市場価格×0.8）
- 売却費用・諸経費＝10％（落札手数料等換算）
計算例：
1) 競売想定額＝3,000万円×0.8＝2,400万円
2) 売却費用（概算）＝2,400万円×0.1＝240万円
3) 残額＝2,400万円−240万円＝2,160万円
4) 抵当権弁済後の清算価値＝2,160万円−2,000万円（ローン）＝160万円
→ 清算価値は約160万円。債権者が破産で受け取る見込みはこの160万円（＝再生計画の最低ラインに影響）。

4-2. ケースB：マンション・ローン残高が時価を超える（オーバーローン）
前提：
- 時価＝2,000万円
- ローン残高＝2,500万円
- 競売落札率＝75％
計算例：
1) 競売想定額＝2,000万円×0.75＝1,500万円
2) 売却費用含め＝1,500万円×0.1＝150万円 → 残＝1,350万円
3) 抵当権弁済後＝1,350万円−2,500万円＝（−1,150万円）
→ 実際の清算価値はゼロと判断されることが多い（債権者の回収で差額が出る場合は債権者側の処理となり、債務者には残らない）。結果、再生計画の最低返済額はほとんど上がらない可能性あり。

4-3. ケースC：共有不動産や相続で取得した土地がある場合
共有名義や相続未整理の不動産は評価が複雑です。共有者の同意が必要になったり、相続手続きや分割が必要になります。評価額自体は市場ベースで算定されますが、換価に時間がかかるため、再生手続きのスケジュールに合わせて専門家と早めに調整が必要です。

4-4. よくある質問（FAQ）
Q1: 清算価値はどうやって上がるの？
A: 基本的に資産価値（実勢価格）を上げる、売却費用を下げる、抵当権を減らす（債権者との交渉や一部繰上返済）などで清算価値は相対的に上がります。ただし無理に高額査定を出すと裁判所に否認される場合があります。

Q2: 任意売却にしたら再生しても自宅を残せる？
A: 任意売却は売却方法の選択肢であって、売却して資金で債務を減らす方法です。住宅を残すためには住宅ローン特則を使ってローンを継続する等、別の手続きが必要になることが多いです。

Q3: 鑑定費用はどのくらいかかる？
A: 鑑定費は物件の種類・規模により異なります。目安は数十万円～数百万円になることがあるため、鑑定が必要かどうかは初期相談で判断しましょう（案件によります）。

4-5. 費用の目安と資金計画（裁判事務費、鑑定費の概算）
主要な費用項目としては、裁判所提出書類作成費（弁護士費用）、申立手数料、鑑定費（必要時）、登記費用、任意売却時の仲介手数料などがあります。弁護士費用は相談料・着手金・成功報酬の体系で事務所ごとに差がありますので、複数見積もりをとることをおすすめします。

4-6. 専門家の探し方と連絡先の例（相談窓口）
公的な相談窓口としては法テラス（日本司法支援センター）があります。弁護士会や司法書士会での紹介、また公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会での鑑定士検索が有効です。私自身、弁護士と不動産鑑定士の連携で評価を整えたケースで、再生手続きがスムーズに進んだ経験があります。早めに専門家に相談すると選択肢が広がります。

5. 用語集と追加リソース — これだけは押さえておこう

最後に、頻出する用語や参考になる機関・手続きポイントを分かりやすくまとめます。読み返しがしやすいように要点を整理しました。

5-1. 用語集（簡潔な解説）
- 清算価値：破産した場合に資産を換価して債権者に分配したときの見込み額。個人再生では最低返済額の基準となる。
- 換価：資産を売却して現金化すること。競売・任意売却がある。
- 抵当権（担保権）：債権の担保として不動産に設定される権利。優先弁済の対象。
- 管財人／再生委員：破産手続・再生手続で関与することがある職務。管財人は破産で資産の管理・換価を担当。
- 競売：裁判所主導の強制売却。換価が速いが価格は低めになりやすい。
- 任意売却：債権者と交渉のうえで市場で売却する方法。高値が期待できるが時間・交渉が必要。

5-2. 参考となる公的情報（どこで公式情報を得るか）
裁判所や法務省、国税庁が発表する資料、各種ガイドラインが基本情報源になります。個別事情では弁護士・司法書士・公認不動産鑑定士に確認してください。

5-3. 法的支援窓口の案内（相談先の選び方）
法テラスは初期相談や費用支援で利用できます。弁護士会や司法書士会の相談窓口も活用しましょう。費用面で不安がある場合は法テラスに相談するのが第一歩です。

5-4. 不動産の専門家検索の手順（公認不動産鑑定士の探し方）
公認不動産鑑定士は公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会の会員名簿や各都道府県の鑑定士会で検索できます。鑑定依頼時は鑑定経験（個人再生・競売案件の実績）を確認すると良いです。

5-5. 法的リスクと留意点（過去事例の教訓）
- 不確かな自己評価で再生計画を作成すると裁判所に否認されることがある。
- 任意売却の交渉が難航すると、結果的に競売に移行して損失が拡大する恐れがある。
- 共有名義や相続が絡む場合、想定外の時間と費用がかかる。早めの整理と専門家相談が重要です。

最終セクション: まとめ

個人再生において「清算価値」と不動産の扱いは、借金減額の成否に直結する重要ポイントです。評価基準（公的評価・市場価格・競売価格）の違いを理解し、任意売却と競売のメリット・デメリットを踏まえて、弁護士や公認不動産鑑定士と連携して戦略を立てることが成功の鍵になります。まずは資産の洗い出し、ローン残高の把握、専門家への早い相談をおすすめします。私の実務経験でも、早めに鑑定士と弁護士を入れて評価の根拠を固めた案件は、再生計画がスムーズに通ることが多かったです。迷ったら一度、法テラスや最寄りの弁護士会で相談してみましょう。

FAQ（追加）
- Q: 個人再生で自宅は必ず手放すの？
A: いいえ。住宅ローン特則などを使えば自宅を残す方法もありますが、条件があるため専門家に相談を。
- Q: 競売になると必ず安くなる？
A: 一般的に競売は割安になりやすいですが、物件や地域によっては市場価格に近いケースもあります。
- Q: 鑑定書は必須？
A: 必須ではありませんが、裁判所に説得力のある評価を示すために有用です（案件次第）。
個人再生 裁判所 出頭を徹底解説｜出頭の流れ・準備・注意点を完全網羅

出典・参考資料（この記事で参照した公的・専門情報の一例）
- 日本司法支援センター（法テラス）
- 裁判所（民事再生手続に関する資料）
- 公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会
- 各地方裁判所の個人再生関連運用資料
- 国税庁（路線価・公示地価に関する公表資料）

（注）この記事は一般的な解説を目的としており、個別の法的助言を提供するものではありません。実際の手続きや評価は個別事情・地域差・金融機関の事情により異なりますので、必ず弁護士や公認不動産鑑定士などの専門家にご相談ください。