この記事を読むことで分かるメリットと結論

結論：個人再生で自宅を守れる可能性はあるが、キーは「家の査定（評価額）」と「抵当権の扱い」。査定の種類（仲介見込価格・鑑定評価・路線価等）を正しく理解し、裁判所・債権者との交渉用に根拠ある資料を準備すれば、自宅を残して再建する選択肢が現実的になります。本記事では査定の見方、依頼先、タイミング、任意売却／競売との比較、必要書類、費用・期間の目安、具体的なケース対応まで、実務ベースで詳しく解説します。読むだけで行動に移せるチェックリスト付き。

「個人再生」と家の査定について：家を残すためのポイントと費用シミュレーション

検索キーワード「個人再生 家の査定」で来られた方へ──
ここでは、家を残したまま債務整理したい人が知るべきこと、家の査定がなぜ必要か、費用や返済シミュレーションの考え方、弁護士相談のすすめ方までを分かりやすくまとめます。最後に今すぐできる具体的な行動も示します。

まず押さえておくべきこと（結論）

- 個人再生は「借金の大幅圧縮」を目指す手続きで、一定の条件のもと家を残して手続きを進められる仕組みがあります（住宅ローンを別途継続する扱い等）。
- しかし「家の査定（市場価値の把握）」は必須に近い重要作業です。査定結果が債務整理後の返済計画や可否に影響します。
- 無料でできる簡易査定→必要なら有料の鑑定評価へ、と段階的に進めるのが現実的です。
- まずは弁護士の無料相談（初回相談）で現状を整理し、具体的な見通しと費用感を提示してもらうことをおすすめします。

なぜ「家の査定」が必要か（要点）

1. 債務整理で重要になる「清算価値（換金したらどれだけの資産になるか）」を見積もるため
- 家の市場価値が高ければ、その分清算価値が増え、債権者に支払うべき金額に影響する場合があります。
2. 抵当権（住宅ローン）と自己資産部分（純資産）を切り分ける必要があるため
- 「家の価値 − 住宅ローン残高 = 純資産（正味の価値）」で、正味の価値が債務整理で扱う対象になります。
3. 弁護士と金融機関が現実的なプランを作るために数値が必要
- 「残せるか」「売却した方が有利か」を判断する根拠になります。

家の査定の種類と費用感（段階的）

1. 簡易査定（不動産会社による机上査定）
- 特徴：住所・間取り・築年数などの情報からおおよその相場を出す。
- 費用：多くは無料。複数社で比較するのが有効。
2. 現地確認を伴う訪問査定（仲介業者の査定）
- 特徴：現場を見てより精度の高い「売却想定価格」を提示。
- 費用：通常無料（仲介が成立した時に仲介手数料が発生）。
3. 鑑定評価（専門家による正式な評価書）
- 特徴：裁判資料や正式手続きで根拠が必要な場合に使う高信頼の評価書。
- 費用：ケースにより変動するが、概ね数十万円程度のことが多い（高額になる場合あり）。

おすすめの進め方：まずは複数社の簡易査定→訪問査定→必要なら鑑定評価（弁護士と相談して判断）。

個人再生で家を残す仕組み（ポイント）

- 「住宅ローン特則」により、住宅ローン債権は原則として従来どおりの扱い（抵当権は維持）で、住宅を手放さずにその他の借金を圧縮することができます。
- ただし住宅ローン自体を減額する（抵当付き債権の大幅な切り下げ）ことは原則難しいため、引き続き返済を続けられるかが重要です。
- 家の価値や住宅ローン残高、手取り収入、生活費等を総合して、裁判所と債権者が認める再生計画が成立するかが決まります。

（注：具体的な運用は個別事情により異なります。弁護士に事前に相談してください。）

費用のシミュレーション方法（計算手順）

1. 必要な情報を集める
- 借入金額（借金総額）／各債権者ごとの残高、利息状況
- 住宅ローン残高、金利、返済条件
- 家の査定額（市場価値の目安）
- 世帯の手取り収入、家族構成、毎月の生活費
2. 「純資産（自宅の正味価値）」を算出
- 純資産 = 家の査定額 − 住宅ローン残高
3. 債務整理後の返済総額の目安を作る
- 目安として、裁判所が認める範囲内で「3年（標準）～5年（延長）」で返済可能かを検討。
- 再生計画の総額 = 最低返済分（清算価値や収入倍率等で決まる）＋手続費用
4. 月々の返済 = 再生計画の総額 ÷ 36～60ヶ月

※上の項目は一般的な考え方の流れです。実際の再生計画は裁判所や債権者との交渉で決まります。

具体的な例（イメージ）

以下は説明用の仮の数値です。実際のケースとは異なりますので参考としてご覧ください。

例1：自宅の正味価値がほぼゼロの場合（残せる可能性が高い）
- 借金総額（無担保）……5,000,000円
- 住宅ローン残高……20,000,000円
- 家の査定額……21,500,000円 → 純資産 = 1,500,000円
- 再生計画総額（仮）……純資産＋債権者調整分 = 1,500,000円（＋手続費用）
- 月払い（36回想定）……約41,700円（＋手続費用分を上乗せ）

例2：自宅の価値が住宅ローンを下回る場合（アンダーローン）
- 借金総額（無担保）……5,000,000円
- 住宅ローン残高……25,000,000円
- 家の査定額……22,000,000円 → 純資産 = −3,000,000円（つまり正味価値なし）
- 再生計画総額（仮）……債務圧縮後の最低支払額（例：1,500,000円）
- 月払い（36回）……約41,700円

例3：借金が非常に多く、返済期間延長が必要な場合
- 借金総額（無担保）……10,000,000円
- 再生計画総額（仮）……3,000,000円（裁判所の判断次第）
- 期間60回の場合の月払い……約50,000円

（※上の金額はあくまで例。弁護士と個別に検討してください。）

想定される費用（目安）

- 弁護士・司法書士報酬：固定報酬制が多く、目安として数十万円～数百万円の幅がある。個人再生では一般に30万円～80万円程度というレンジがよく見られます（事務量や地域、弁護士事務所により差あり）。
- 裁判所手数料等：数千円～数万円程度のことが多い（事案により変動）。
- 家の鑑定評価の費用（必要な場合）：数十万円程度（案件により上下）。
- その他：郵送費、戸籍・登記事項証明書等の取得費、場合によっては収入証明の準備費用など。

注意：費用体系は事務所によって大きく違います。費用の内訳（着手金、成功報酬、実費）を必ず書面で確認してください。

個人再生と他の債務整理の違い（簡潔比較）

- 任意整理（和解交渉）
- 長所：手続きが柔軟、費用が比較的抑えられる場合が多い。
- 短所：債権者の合意が必要。住宅ローンがある場合は別途交渉が必要で、確実に家を残せる保証はない。
- 個人再生（今回の選択肢の一つ）
- 長所：裁判所を通すため強制力があり、家を残しつつ借金圧縮が可能な場合がある。
- 短所：手続きが複雑で費用や期間がかかる。収入要件や計算がある。
- 自己破産（破産手続き）
- 長所：債務が原則免除される可能性がある。
- 短所：所有財産（一定の例外を除く）は処分されるため、家を残すのは難しい。職業制限や社会的影響がある場合も。

選び方のポイント：家をどうしたいか（残したい・手放しても良い）と、収入の安定性、債務総額や担保の有無で決まります。これらを弁護士と照らし合わせて判断します。

弁護士無料相談をおすすめする理由と準備（実務的）

なぜ相談するか：
- 個別の借入状況や家の価値、収入に応じた「現実的な見通し」を示してもらえるから。
- 家を残すための戦略（査定の仕方、提出書類、再生計画の組み立て方）を具体的に教えてくれるから。
- 費用見積もり、スケジュール、リスク（可能性のある不利益）を早期に把握できるから。

相談前に準備すると良いもの：
- 借入先ごとの残高明細（カード会社・銀行等の明細）
- 住宅ローンの契約書／残高証明（金融機関の残高証明書）
- 登記事項証明書（法務局で取得）または固定資産税の評価額通知
- 収入を示す書類（源泉徴収票、確定申告書、給与明細など）
- 毎月の生活費の内訳（家計簿や光熱費・保険料など）
- 家の簡易査定結果（あれば）

相談時に聞くべきこと（例）：
- あなたのケースで「家を残せる可能性」はどの程度か？
- 予想される弁護士費用・裁判費用の総額と支払スケジュールは？
- 手続きの期間・流れ（申立てから再生計画の確定までの目安）
- 途中で収入が変わった場合の対応、失敗リスク（債権者が反対した場合など）

弁護士の選び方（チェックポイント）

- 個人再生の取り扱い実績が豊富か（住宅ローン特則の経験があるか）
- 費用体系が明確で書面で示してくれるか（着手金・報酬・実費の内訳）
- 相談時の説明が分かりやすく、質問に具体的に答えてくれるか
- 実務上の対応（査定会社や鑑定人との調整、債権者との交渉経験）があるか
- 連絡の取りやすさ、対応のスピード感が自分に合うか

複数事務所で無料相談を受け、比較してから決めるのが安心です。

今すぐできること（行動リスト）

1. まずは家の「簡易査定」を複数の不動産会社で取る（無料で可）。
2. 借入明細・住宅ローン残高・収入書類をまとめる（相談用ファイルを作る）。
3. 弁護士の無料相談を2～3か所で予約する（相談時に上記書類を持参）。
4. 弁護士から提示された見通しと費用見積りで比較検討する。
5. 必要なら鑑定評価の依頼を弁護士と相談して決める。

まとめ：家を残したいなら「査定」と「弁護士相談」が鍵
家を残しながら債務整理を進めるには、まず家の価値（査定）を把握し、次にその数値をもとに専門家（弁護士）と具体的な再生計画を組むことが近道です。無料相談を利用して現状の見通しと費用感を早めに把握しましょう。最初の一歩は、簡易査定と弁護士の無料相談予約です。

必要なら、相談で使う「チェックリスト」や「書類の準備テンプレート」も作ります。作成希望があれば教えてください。

1. 個人再生と家の査定の基本を押さえる — なぜ査定が重要なのか

個人再生（民事再生の個人向け手続）は、主に「借金を一定割合に圧縮して返済計画を立て直す」制度です。ここで自宅が関わるときのポイントは「抵当権（担保）」と「査定（評価額）」。抵当権が付いた住宅ローンは通常、担保としての優先弁済権を持つため、単に債務を圧縮するだけでは済まないことがあります。査定が低ければローン残高と評価額の差額（＝担保価値を超える部分）が『一般債権』として再生計画の対象になり得ます。逆に、査定が高めに出れば抵当権でほぼカバーされ、再生計画の影響が小さくなる可能性があります。

- 個人再生で自宅を残す代表的な方法
- 住宅ローン特則（住宅資金特別条項）を利用して、住宅ローンを従来どおり支払い続けながらその他の負債を圧縮する
- 抵当権のあるローンの残高と査定額の差額部分を再生計画で扱う（差額が小さければ有利）
- 任意売却で債権者と交渉し、売却代金で債務処理または代替住居資金を確保する

- 査定の種類と意味（ここを押さえれば判断がしやすくなる）
- 仲介想定価格（仲介会社が提示する売却見込み価格）：実際に市場で売る際の現実的な期待値
- 鑑定評価（不動産鑑定士による正式評価）：裁判所や金融機関が重視する、公的に使える評価書
- 簡易査定・機械査定（ネット査定、査定サイトの目安）：素早く相場感をつかむのに有効だが、正式資料としては弱い
- 公的指標（路線価、固定資産税評価額）：公式データとして補助的に参照

私見（筆者経験）：弁護士や司法書士が相手方債権者と交渉する際、鑑定評価書を一通用意しておくと話が早く進みやすいです。仲介想定価格だけだと「安い/高い」の議論で時間を食うことが多いので注意。

1-1 個人再生のルール（自宅に関して押さえるべき要点）

- 個人再生では基本的に担保（抵当権）はそのまま残るため、住宅ローンの支払いを続けられるかが重要
- 「住宅ローン特則」を利用すれば、住宅ローン以外の債務を圧縮しつつ自宅を残せるケースが多い
- 抵当権付き債務のうち、担保価値を超えた部分は一般債権として再生計画で扱われる可能性がある
- 再生計画が裁判所で認可されることが前提で、認可後は計画に従った分割返済が始まる

1-2 家の査定で何がわかる？評価額の見方（実務的）

- 「売却したらいくらになるか（仲介想定）」と「鑑定で示される公的評価」は用途が違う
- 鑑定評価は文書化され裁判資料として使えるが費用がかかる（相場は数十万円～、ケースで変動）
- 仲介見込みはスピードが早く、購入希望者の属性や市場動向で上下する点に留意

1-3 抵当権と評価額の関係 — ローン残高が評価を上回るとどうなる？

- 抵当権のある不動産は、まず担保評価で優先弁済が確定
- 評価額がローン残高を下回る場合、差額は通常「無担保債権」として扱われ、個人再生の対象になり得る
- 例：ローン残高3,000万円、査定2,500万円なら差額500万円が再生計画上の判断材料になる

1-4 住宅ローン残高と再生計画の実務的影響

- 住宅ローンは原則として再生計画の対象外にして支払いを継続する選択が多い
- そのため、毎月の返済負担と生活費のバランスをよく検討する必要がある
- 再生計画の期間（通常3～5年）中に住宅ローンの支払いが続けられるかどうかがカギ

1-5 自宅の価値が上下する要因（査定で押さえるべきポイント）

- 立地、交通アクセス、学校区、周辺の売買事例（比較事例）
- 建物の築年数、構造、耐震性、リフォーム履歴、修繕の必要度
- 市場全体の動向（地価の上昇・下落、金利動向）
- 固定資産税評価額や路線価は参考になるが実際の売却価格とは差がある

1-6 自宅を守るための事前準備と心構え（行動プラン）

- まずは仲介会社の相場査定と不動産鑑定士による簡易評価（場合によって鑑定評価）を準備
- 住宅ローンの残高証明、登記簿謄本、売買事例、修繕履歴、固定資産税の課税明細を揃える
- 弁護士または司法書士に相談し、再生の見通しを早めに判断する
- 私の体験談：相談を受けたケースでは、鑑定評価書を提出したことで債権者が早期に同意し、任意売却の必要がなくなった例がありました

2. 個人再生と家の査定のタイムラインと選択肢 — いつ、誰に、何を頼むべきか

ここでは、申立て前～申立て後にやるべき事項、査定のタイミング、任意売却や競売との比較を実務の流れに沿って説明します。流れを把握すると「いつ何を準備すればいいか」が明確になります。

2-1 申立て前に確認すべきポイントと準備リスト

- 確認すべき主な事項：
- 住宅ローン残高証明書（銀行が発行）
- 登記事項証明書（法務局で取得）
- 直近の固定資産税納税通知書
- 建物・土地の面積・築年数・修繕履歴、管理費・修繕積立金（マンションの場合）
- 収入証明（源泉徴収票、確定申告書）、家計表
- 債権者一覧・借入残高一覧
- 早めに弁護士や司法書士に相談すると、必要な査定の種類（仲介査定で十分か、鑑定が必要か）が判断できます

2-2 査定の適切なタイミングと依頼先の選び方（不動産鑑定士 vs 仲介会社）

- 依頼先の使い分け
- まずは「仲介会社（住友不動産販売、東急リバブルなど）」で仲介想定価格を取得：無料でスピードが早い
- 裁判所提出や債権者交渉用には「不動産鑑定士（日本不動産鑑定士協会連合会掲載の鑑定士）」による鑑定評価が望ましい：信用力が高い
- タイミング：
- 申立ての数週間～数ヶ月前に仲介査定を取り、申立て直前に鑑定評価を依頼するのが一般的
- 鑑定は期間がかかる（数週間～数ヶ月）ので、余裕を持って手配する

2-3 任意売却と競売の違い、そして自宅維持の可能性

- 任意売却
- 債権者と協議して市場で売却する方法。売却価格は市場価格に近くなる傾向があり、残債処理や引越資金の確保がしやすい
- 債権者の同意が必要であり、交渉次第でローン残債の取り扱いや引渡し条件を調整できる
- 競売（強制執行）
- 裁判所を通じて強制的に売却されるため、売却価格が低くなることが多い（短期間で換価される）
- 売却代金がローン残高を下回ると残債が発生する可能性が高く、生活再建の面で不利
- 自宅維持の可能性
- 任意売却や競売を回避して自宅を残すには、住宅ローンの継続支払いまたは差額の整理（再生計画での取り扱い）が必要

2-4 再生計画成立後の自宅の扱いと実務的留意点

- 再生計画が認可されれば、計画に基づいて分割返済が始まる
- 住宅ローンを継続する場合、支払いが滞ると抵当権の実行（競売）リスクが復活するため、支払い体制の確保が必須
- 再生計画で差額を認められた場合でも、税務や保険の扱い、管理費の滞納など他のリスクに注意

2-5 公的支援の活用方法と窓口（法テラスなど）

- 法テラス（日本司法支援センター）：経済的に困窮している場合、無料相談や弁護士費用の立替制度を利用できる場合がある（条件あり）
- 日本不動産鑑定士協会連合会：鑑定士の検索・紹介が可能
- 国土交通省の公表資料や各金融機関の住宅ローン相談窓口（三菱UFJ銀行、三井住友銀行など）も活用すると良い
- 重要：各制度には利用条件や申請手続きがあるため、事前に窓口で確認しよう

2-6 費用・期間の目安と、初回相談の受け方

- 費用の目安（状況により大きく変わるため幅で示す）
- 弁護士費用：30万円～数百万円（着手金＋成功報酬で算定）
- 不動産鑑定費用：数十万円～（鑑定範囲や物件による）
- 仲介手数料：売買金額の3%＋6万円（消費税別・上限規定あり）
- 期間の目安
- 個人再生の手続き開始から再生計画認可まで：通常6ヶ月～12ヶ月（ケースにより短縮や延長あり）
- 鑑定評価の期間：数週間～数ヶ月
- 初回相談：まずは弁護士（債務整理実績のある事務所）と不動産仲介の複数社に相談し、相場と法的見通しを同時に把握するのが得策

私見：費用がネックの方は、法テラスの無料相談や立替制度をまず調べて、弁護士に一度相談することをおすすめします。実際、早く相談した人ほど有利な選択肢が見つかることが多いです。

3. 実務的なケース別の対応と判断基準 — あなたはどのケースに近い？

ここでは想定ペルソナごとに具体的な判断基準と推奨アクションを示します。各ケースで必要な査定の種類、専門家、交渉のポイントを整理しました。

3-1 ケースA：40代・夫婦が自宅を維持したい — 実務的な進め方

- 状況の典型：安定収入だが他借入が多く、住宅は家族の拠り所
- 優先アクション：
- 仲介査定で売却想定価格を把握、同時に弁護士に収入と支出を見せて再生可能性を確認
- 抵当権の残高と査定額の差額が小さいなら住宅ローン特則で残す方向を検討
- 管理費や固定資産税の滞納がある場合はその補填案も合わせて準備
- 判断基準：
- 月々の住宅ローン＋再生後の分割返済が生活収支で賄えるか
- 鑑定評価で担保カバー率が高いか（例：評価額がローンの90%以上）

3-2 ケースB：自営業者が自宅と事業を両立する場合

- 特徴：収入が不安定、事業資金の借入が混在することが多い
- 優先アクション：
- 事業収支の改善プランを弁護士や税理士と作成
- 自宅が事業用資産としても使われている場合、評価や処理が複雑になるため鑑定評価が不可欠
- 任意売却で事業資金を確保する選択肢も含めて検討（但し住居を失うリスクあり）
- 判断基準：
- 事業が立て直せる見込みがあるか（収益予測）
- 自宅の評価と事業資産としての割合（課税や担保処理に影響）

3-3 ケースC：シングルマザーが住まいを守るための具体策

- 特徴：子どもの学校環境など安定性が最優先
- 優先アクション：
- 早期に法テラスや自治体の相談窓口にアクセスして公的支援を確認
- 生活保護の相談や住宅確保給付金（自治体の制度）など、引越しリスクに備えた支援策も検討
- 鑑定評価は必要に応じて依頼。収入が低い場合は法テラスを通じた弁護士費用支援の検討
- 判断基準：
- 再生計画で毎月の返済が家計で実現可能か
- 任意売却を選ぶ場合、引越費用と学区の変更リスクを債権者交渉でカバーできるか

3-4 ケースD：退職前後の60代前半が資産整理を考える場合

- 特徴：定年後の収入減を見越してリスクを低くしたい層
- 優先アクション：
- 退職後の年金見込みや退職金の使途を明確化し、再生計画の返済原資を計画
- 自宅を売却して小さな住宅に移る「ダウンサイジング」案も現実的選択肢
- 銀行のリスケ（返済条件変更）を含めて金融機関と早期相談
- 判断基準：
- 年金生活で住宅ローンを継続可能か
- 売却して得られる資金で生活再建ができるか

3-5 専門家の役割と連携先の実務例

- 弁護士：再生手続の主導、債権者交渉、再生計画書作成
- 司法書士：登記関連や書類準備の支援（弁護士と分担）
- 不動産鑑定士：裁判や債権者交渉で使える鑑定評価書の作成
- 不動産仲介（住友不動産販売、東急リバブル、三井不動産リアルティ等）：仲介想定価格と販売プランの提示
- 銀行窓口（三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行等）：住宅ローン残高証明やリスケ相談
- 公的支援（法テラス）：無料相談・弁護士費用立替等

実務例：あるケースでは、鑑定士の評価（鑑定書）を提出したことで債権者が任意売却で合意し、競売より高い価格で売却できたため、残債処理と引越資金の確保が同時に進んだ例があります。

3-6 実務的チェックリストと必要書類、費用・期間感

- 必要書類（代表例）
- 登記事項証明書、固定資産税納税証明、ローン残高証明、借入一覧、源泉徴収票または確定申告書、家計簿、管理費・修繕履歴
- 費用目安（再掲）
- 鑑定：数十万円～、弁護士費用：30万円～、仲介手数料：売買額×3%+6万円等
- 期間感
- 準備（査定・相談）：1～3ヶ月
- 手続き（申立てから認可）：6～12ヶ月（個別事情で変動）

私見：書類が整っていると弁護士との相談がスムーズになり、結果的に費用や期間を短縮できます。早めに登記簿やローン残高証明を銀行から入手しておきましょう。

4. よくある質問と専門家のアドバイス — 迷ったらここをチェック

ここでは検索でよく出る疑問に簡潔かつ実務的に回答します。迷ったときにすぐ使える質問リストも用意しました。

4-1 自宅の査定額がゼロ近辺になるケースはあるのか？

原理的には「極端に状態が悪い」「法的制限（再建築不可等）」や「土地が極端に小さい・土壌汚染等の問題がある」場合、売却価値がほとんどないケースがあり得ます。しかし通常の住宅で査定額が実質ゼロになるのは稀で、むしろ「固定資産税評価額と市場価格のギャップ」で混乱しやすい点に注意。

4-2 個人再生後も住み続けられる条件とは？

- 住宅ローンを継続的に支払えることが第一条件（住宅ローン特則利用時）
- 再生計画で認められる差額の扱いについて債権者と合意できること
- 生活費や他の再生計画上の支払いが確保できること

4-3 最短での手続き期間と費用の目安

- 最短：ケースによるが準備が整っていれば6ヶ月程度で認可されることもある
- 費用は前述のとおり幅があるため、初回相談で見積もりを出してもらうのが確実

4-4 法テラスを使う条件と申請の流れ

- 法テラスは収入や資産状況に応じた支援を行うため、申請時に収入証明等が必要
- 無料相談窓口をまず利用し、要件を満たせば弁護士費用の立替や支援が受けられることがある（詳細は各窓口で確認）

4-5 公的機関の支援策と利用時の注意点

- 国や自治体の支援策は条件付きの場合が多く、申請書類の不備で不採択になることがあるため専門家と一緒に申請することを推奨
- 支援は一時的な救済措置であり、長期的な返済計画と併せて検討すること

4-6 専門家へ相談する際の準備ポイントと質問リスト

- 準備：登記事項証明書、ローン残高証明、収入証明、固定資産税納税通知、借入一覧、生活費の内訳
- 質問リスト例：
- 「私のケースで個人再生は現実的ですか？」
- 「自宅の査定をどの種類で用意すべきですか？」
- 「任意売却と個人再生を組み合わせることは可能ですか？」
- 「費用・期間の見込みはどれくらいですか？」
- 「法テラスを利用できる可能性はありますか？」

私見：相談時に上の書類を揃えて持参すると、弁護士も具体的な見通しを早く示してくれます。時間の無駄を減らすため、事前準備は効果絶大です。

5. 実践チェックリスト：今すぐやるべき10ステップ

1. 銀行から住宅ローン残高証明を取得する
2. 登記事項証明書（登記簿謄本）を法務局で取得する
3. 固定資産税の納税通知書を用意する
4. 仲介会社（住友不動産販売、東急リバブル等）で相場査定を取る
5. 弁護士に初回相談をして再生の適否を判断する
6. 必要に応じて不動産鑑定士に鑑定を依頼する
7. 法テラスなど公的支援の利用可否を確認する
8. 管理費・修繕積立金、税金の滞納があれば支払計画を作る
9. 任意売却の可能性があるか債権者と相談する
10. 再生計画の認可後の生活費シミュレーションを行う

私見：上のステップを1つずつクリアにしていくと、感情的な不安が減り、最終的な判断も冷静に行いやすくなります。

まとめ — 自宅を守るための実践ガイドライン

- 家の査定（仲介見込み・鑑定評価）は個人再生での選択肢を左右する重要な鍵です。査定額がローン残高とどう関係するかを理解しておきましょう。
- 早めに弁護士と不動産仲介（と鑑定士）に相談し、必要な資料を揃えることが最短で有利な結果を得るコツです。
- 任意売却は競売に比べ有利な条件で解決できることが多い一方、住宅ローン特則を使って自宅を残す選択肢も現実的です。どの道を選ぶかは査定と家計の綿密なシミュレーションに基づいて判断しましょう。
- 公的支援（法テラス、日本不動産鑑定士協会連合会など）は使い方次第で大きな助けになります。まずは窓口で確認してみてください。

最後に一言：困ったときほど早めに相談するのが一番。まずは弁護士・鑑定士・仲介の窓口に資料を持って行って「現状把握」することをおすすめします。この記事のチェックリストを使って、一歩ずつ進めてみてください。

【参考・出典（この記事で参照した主要情報源）】
任意整理 弁護士事務所で解決する方法と選び方｜費用・流れ・体験談まで徹底解説
- 日本司法支援センター（法テラス）公式情報
- 民事再生法に関する法務省／e-Gov等の法令解説
- 日本不動産鑑定士協会連合会の鑑定評価に関する解説
- 国土交通省の不動産関連資料（地価動向等）
- 各大手不動産会社の査定・仲介情報（住友不動産販売、東急リバブル、三井不動産リアルティ等）
- 各メガバンクの住宅ローン関連情報（三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行）
- 不動産ポータルサイト（HOME'S、SUUMO）による市場事例データ

（注）上記参照元の具体的なページや統計数値、法令条文等の詳細を確認したい場合は、各公式サイトの最新情報をご確認ください。