任意売却をしても残債が残る？無理をしない今後を見据えた支払い方法
任意売却でも残債は残る方が多数
住宅ローンの支払いが難しく、任意売却を行ったとしても多くの方は、それでも残債が残ります。
「家はなくなったのにローンの支払いは残るのか」と肩を落とされますが、その残債は交渉次第で無理のない金額設定で今後は支払いを続けられる可能性も。
そもそも現在の支払い金額設定に無理があり、滞納に至ったわけですから、金額を押さえることで完済を目指せます。
裁判所に通している訳でもないので、ブラックリストに載ることもありません。
しかしこの手法を取るためには、必ず事前に銀行側に「任意整理を行う」と伝えておかなくてはなりません。
支払いが滞るとまず銀行から督促状が届きます。
その時にキチンと「支払えないので、任意売却をする」という旨を申し出てください。
それをせずに放置しておくと、競売の手続きに入られてしまいます。
任意売却後の残債って抵当権抹消されるの？
任意売却をしても残債（つまり住宅ローンの残高）が残ってしまった場合、抵当権は消え「無担保債権」となります。
今までは、自宅を担保として住宅ローンを組んでいたのですが、自宅を手放してしまったので担保となる対象がなくなったので無担保での債権扱いとなります。
ローンの支払いが困難になった時点で「任意売却をする」と伝えていますので、銀行は「回収不可だ」と認識する訳なんですね。
しかし担保付の債権は処理上「貸倒れ」扱いには出来ないようになっているのです。
任意売却後は、担保が外れますので残債については、住宅ローンを組んでいた銀行側の判断となりますが、なかには銀行が「債権回収会社」へ債権を譲渡し、今後は債権回収会社への返金となる場合もあります。
任意売却を「しなかった場合」の残債はどうなる？
住宅ローンの支払いが遅れると、基本的にはまず銀行側から督促状が届きます。
その督促状を無視していると「話し合いに応じる意思がない」とみなされ、残高の一括請求が入りその後競売。という流れとなります。
では例えば、任意売却をおこなわずして通常に売却し、なおかつそれでも残債が残る場合はどうなるのでしょうか？
ポイントは「債権者（銀行）がその旨を了承しているかどうか」と「支払いが滞っていないか」です。
支払いが滞っていて、督促状を無視ししたうえ、突然売却金を入金しても残債分は一括で支払ってくださいね。と言われてしまう可能性が出てきます。
「え！？だって滞納していた分は支払っているんだから引き続き分割でいいんじゃないの？」と思いがちですが、住宅ローンを組む際に契約書を交わしたかと思います。
その中の「期限の利益損失」という条項があった場合が要注意なのです。
これはざっくり言うと、約定日（支払い日）より以前に請求が入ることはありませんよ。と、本来ならば債務者側を守りますという条項なのですが、支払いが滞ってしなった場合この利益がなくなってしまうのです。
つまり、支払日より以前だろうが債権者（銀行）は、請求を行ってもOKになるのです。
銀行側からしたら、やはり金額が大きい取引ですので、焦げ付く前に回収を行いたいという心理ですよね。
しかし、ない袖は振れませんので、一括請求が入っても困る訳です。そもそももう大きく現金化できる財産も残ってはいませんし。
そこで初めて債権者と交渉しても、つっぱねられる可能性が出ますので、必ず事前に「支払いが困難である」という旨を銀行側に伝えておく必要性が出てきます。
事前に知っておけば銀行側も対処できますし、状況にあった返済方法を提案してくれる場合もあるので、督促状が来たら必ず無視しないで連絡をしておきましょう！その方が円滑に物事が進みます。
任意売却後の残債支払いは相談にのってもらえる
任意売却をしても残債がある場合は、今後の支払い方法について相談にのってもらえます。
金銭的事情等も考慮し、無理のない金額を提示してもらえますのでご安心ください。
というのも、前記したように任意売却をした後の債権は「貸倒れ」処理に入れますので、処理上はもう「回収不可」だという債権になるんですね。その債権を「債権回収業者（サービサー）」へ安い金額で売却します。
その後は銀行ではなくサービサーへの返金が始まる訳です。
安い金額といっても、お金は発生しているのですからその分くらいは回収されますが、負担になるような金額設定にされています。
任意売却後の残債支払いの金利や利息ってどうなるの？
任意任意売却後の残債を、分割で支払っていく場合金利や利息は発生しません。
もう対銀行との取引ではないので、住宅ローンの金利や利息などというものはなくなります。
通常であれば、滞っていた分の遅延損害金の利息（14.5パーセント）も加味されてしかるべきなのですが、月々の支払い自体が困難であると申し出ている債務者にこれ以上無理強いをしたところで、得がないのです。
欲張って請求して、自己破産を選択されれば、金利の回収どころの話ではなくなるので、できる限り寄り添った金額を提示してくる場合が多いです。
支払いが遅れた分の利息を請求されることも
金利には2つ種類がありまして、通常の住宅ローンでの金利と支払いが遅れた場合の金利（これを遅延損害金と言います）があります。
これも契約書に必ず金利が記載されていますが、要は支払い日までに支払いが出来なかったらプラスα金利が上乗せになって請求がはいるよ。という意味合いです。
任意売却時に、この遅延損害金も借入先の金融機関から請求される可能性もあるので、そこは入ってもらっている不動産業者含め交渉が必要となってきます。
残債問題はダブルローン（二重借り入れ）で解消されるケースも
「1つの住宅ローンで苦しんでいるのに、ダブルローンなんて考えられない」とお思いでしょうが、あくまで1つの手法としてのご紹介です。
任意売却をしようとしまいと、どのみち今住んでいる居宅を離れ新しい居住先を探さなくてはなりません。通常での任意売却ですと残債問題が発生してしまう場合でも、「借り換えローン」をうまく使えばそのローンで残債分を上乗せして、今まで通り分割での支払いが可能になります。
ただし条件として、次の住まいも賃貸ではなく分譲、持ち家であり住宅ローンを組む、ということが大前提となります。
また担保以上の金額を融資されるわけですから、通常の住宅ローンの審査よりも厳しいです。
過去に延滞した経験がある、他社にも借り入れをしている方は難しいかもしれません。
相談するなら早めに任意売却を得意としている業者へ！
一言で任意売却といっても、各家庭で色んなケースがあり一辺倒ではないので、相談するならば必ず任意売却を得意としている業者へ相談することをおすすします。
外から見た流れは通常の中古物件売買と似ていますので、「不動産業者ならどこでも同じじゃないの？」と考えてしまいがちですが、前記したように任意売却は金融機関と交渉を行ったり、またマンションの管理費など滞納があった場合、購入者へ滞納分の支払いをお願いしたり、場合によっては引っ越し費用負担の相談もしなければなりません。
これは通常の中古不動産売買ではしないことですので、今まで経験したことがない。経験値が低い業者を選ぶと、本来なら発生しない費用等の請求も入ったりする可能性もでてきます。
多くの相談からノウハウを蓄積している業者でないと、解消できない事案もあるので必ず探すのならば、任意売却を得意としている業者にお願いするのが1番の解決策です。
任意売却後の残債についての疑問
任意売却後の残債を買い取るサービサーって怖い人たちなの？
名前が「債権回収会社」ですし、任意売却後の債権を買い取る会社なんて言うと、闇金のような怖い人たちがいる会社なのではないかと構えてしまいますよね。実際はそんなことはなく、ちゃんと国が認可した会社なんです。
法務大臣や警察庁長官、日連弁護士会ともつながりがありますし、サービサー会社の取締役には必ず1人弁護士を配置することが義務付けられていますので、違法な取り立てや無理な取り立てをしてくることはありません。
というのも、任意売却後でもローンが残っている場合、その残債分をサービサーへ格安に債権譲渡されます。
例え、残債すべて回収できなくてもサービサーが赤字になることはないくらいの金額だと言われていますので、サービサーが無理に取り立てる必要性がないのです。
下手に追い込みを厳しくして、自己破産されたほうが困りますので、出来る限り配慮された金額での支払いが可能になるという流れです。
任意売却したあとの残債って弁護士に相談すればいいの？
残債の問題も含め、そもそも任意売却する際への相談先として最も最良なのは、任意売却を専門としている専門の業者だと言えます。
ややこしい事案も多いので、経験値がないとスムーズに事を進められませんし、スムーズに事が進まないと競売にもかけられてしまいます。
不動産業者でもいいのですが、専門の業者と比べ圧倒的に取り扱った経験値が低いです。本来ならば任意売却の場合、仲介手数料は0なのですが知らずに請求されたりと、こちらもある程度知識がないと過ちにすら気づかずに結果損をしてしまう形にもなりかねません。
弁護士は、その後債務整理をしたい！という希望があるのであれば、その時点で依頼すべきです。「法」の専門家ではありますが「任意売却」での専門家ではありませんので、こちらも実際の経験値があまりなく時間ばかりがかかる恐れがあります。
連帯保証人付きだった場合、任意売却の残債請求は連帯保証人にもはいるの？
住宅ローンの借り入れの際に連帯保証人をつけての借り入れをされている方も少なくはないかと思います。
いざ任意売却！と行動を起こす際に、連帯保証人付きの債権は頭に置いておくべき事があります。
まずは、勝手に任意売却はできません。かならず連帯保証人の同意が必要となります。
なぜなら「連帯」保証人ですから、通常の保証人とは格が違う訳です。債務者と同じく返済の義務が発生します。
仮に、住宅ローンの支払いが遅れた場合ももちろん連帯保証人へ請求は入りますし、任意売却後、自己破産を行ったとしてもその後は連帯保証人へ請求が発生します。
どのみち連帯保証人には迷惑をかけてしまうのです。これがまだ同居されている夫婦感であればまだいいのですが、別居している友人知人、親族であれば、状況も分からないので多大な迷惑をかけてしまうことは念頭にいれておきましょう。
「じゃ連帯保証人つきは任意売却すらできないってこと？」という疑問がでてきますが、これは勿論可能です。
ただ迷惑をかけることには変わりありませんので、必ず事前にその旨を伝えておくべきです。
任意売却から売れるまでのローンの支払いはどうなるの？
そもそも任意売却は自身で勝手に決めれれることではありません。前記したように連帯保証人がいるのならば、まず連帯保証人の許可。そして金融機関の承諾が必要です。
その後の状況を考えると、先延ばしにしておくよりも先手で動いた方が、自身の生活再建が楽になるので言いにくい事でしょうがズバッと伝えましょう。
その間の支払いですが、金融機関も返済まで猶予期間を与えてくれますがこれも、期限がついています。
通常支払いが6ケ月滞った時点から競売が始まってしまいます。どんなに長くても待てるのはそこまでです。
ただこれはあくまで「一時的に請求を留めているだけ」ですので、返済の義務がなくなったわけではありませんので注意しましょう。
任意売却の残債請求には消滅時効がある！？
住宅ローンを融資してもらっている銀行や住宅金融支援機構にも残債の返済義務の消滅時効はあります。
銀行あれば5年、住宅金融支援機構であれば10年が目安です。
要は事件と一緒ですね。それまでに解決しなかった場合は時効が成立し、残債返済の必要がなくなります。
ただし融資した側も、単に返済を待つだけではありません。
時効が成立しないように、また時効が延長できるように「時効の中断」という手を取ってきますし、給与などの差し押さえもやってきます。
時効があるからそれまで、のらりくらりかわそうと考えるのはやめておいた方が無難です。
任意売却の残債のためだけに自己破産するのはちょっと待った
連帯保証人もいない場合、今後のことを考えて残債の支払いも厳しいから自己破産したほうがいいのかな？と思いがちですが、残債のためだけに自己破産を考えているのであれば、それはちょと待った！
破産は確かにメリットは大きいですが、デメリットだって発生します。住宅ローンのほかにも借り入れをしていてもう回らないというならまだしも、残債だけのためにするのはもったいないです。
残債は交渉次第で、負担の少ない金額で返済の交渉は可能ですし、一度サービサーと交渉をしてから考えても遅くはありません。
あくまで「最終手段」と考えておいた方がいいでしょう。
任意売却での残債を無理なく対処するためのまとめ
・銀行などへの金融機関への連絡は怠らないこと
・依頼するのであれば、必ず専門業者優先で依頼すること
・連帯保証人がいるのなら、事前に伝えておくこと
・残債は分割で、無理のない金額設定の相談もできるので、残債だけのために自己破産は少しデメリットが大きいこと
この4点を念頭にいれておけば、比較的スムーズに事を運べるかと思います。
競売と比べ、市場価格で売りに出せるのが任意売却のメリットですが、逆に言うと値段を欲張りしすぎるとタイムリミットになる可能性もあります。
スピードが勝負が故に、ぎりぎりになると慌ててしまい、不利な交渉にも応じてしまう恐れもありますので、そこは専門家に間に入ってもらい少しでも以降の生活費に充てられるような金額に設定してもらうと安心ですよ。
浮気調査は探偵に依頼することがおすすめですが、必ずしも探偵に依頼しないといけないというわけではありません。例えば、「プライバシーを他人に知られたくない」「お金を払って配偶者を調査したくない」といった場合には自分で調査をすることも可能です。 自分で調査をする場合にはまずはアプリを活用しておきたいもの。最近では便利な浮気調査アプリも数多くあり、素人でも浮気調査しやすくなっています。例えば、アプリには「携帯をボイスレコーダーとして利用する」ものや、「オンラインで確認できるGPS発信機代わりに利用する」ものがあります。他にも、浮気調査のための指南書アプリなどもあり、色々な用途で利用していけます。 他にも、自分で対象者を尾行する他、対象者の携帯を調べて浮気の事実を探るというのも効果的です。 このように浮気調査は色々な方法で行えますが、自分で行えば料金もかかりませんし、他人に秘密を知られることもありません。その反面で、デメリットもいくつかあります。素人が調査を行うことで対象者に勘付かれる可能性が高くなるばかりか、思わぬ危険に巻き込まれることもあります。また、もしも浮気後にその事実が発覚した場合も問題です。例えば、対象者が愛人とデートしている姿を目撃してしまい、感情に駆られて思わぬ行動をしてしまうこともあるでしょう。 こうしたリスクや気持ちの問題もプロに頼めばありませんから、やはり最終的には浮気調査はプロに依頼しておくのが無難と言っても良いでしょう。
浮気調査費用で後悔したいために知っておきたいこととは
・浮気調査を頼む際に気にしておきたいのが料金 ・料金は方法によっても異なってくる ・浮気調査相場について理解しておく事が大事 ・浮気調査の基本は人件費 ・かかってくる費用には書類作成費などがある ・浮気調査費用が妥当かどうかは時間単価で解る ・特定の時間にだけ調査してもらうといったピンポイント調査がおすすめ ・調査を無駄にしないためにも業者に情報を渡す 浮気調査は意外とお金がかかるもの。だからこそ色々な会社を比較して最適な調査会社を選んでおきたいところでしょう。