任意売却する前に知っておきたい！任意売却するための条件とは？
任意売却するには幾つかの条件を満たさないといけない
任意売却は誰もができるとは限りません。任意売却をするためには満たさねならない条件があり、それらを満たすことで始めて任意売却の申請ができます。そうした条件としては「住宅ローンを滞納している」「期限の利益を喪失している」といったものがあり、他にも「競売の入札前までに任意売却をしなければいけない」という期間の制限もあります。そのため、単に支払い能力があるにも関わらず「住宅ローンの支払いが負担が重いから」といった理由で任意売却をしていくことはできません。このように任意売却前には満たしておかないと条件も色々とありますが、こうしたポイントについて解説していきましょう。
保証会社によって代位弁済が行われているか
任意売却をするには住宅ローンを滞納していることが求められます。住宅ローンを滞納すると催促通知などが届きますが、これらに答えない・対応できないでいると、最終的に保証会社があなたに変わって債務を返済します。これが代位弁済ですが、この代位弁済が行われていることが任意売却の条件です。「代位弁済が行わる＝自力で返済する能力がない」ということでもあり、この代位弁済が行われて始めて任意売却ができるようになります。いと他に、期限の制限もあります。代位弁済後は返済を保証会社にしていくこととなりますが、こちらにも返済ができないでいると、最終的に競売となります。この競売の入札が開始されるまでに交渉をまとめないといけません。こうしたタイムリミットも任意売却を難しくしている条件の一つですが、任意売却を希望するならば、なるべく代位弁済が開始されたら直ぐに司法書士事務所などの任意売却業に相談して早めに対応を図っていく事が大事です。
所有者の同意が得られるかどうかは重要
どんな不動産にも名義人＝所有者がいます。この所有者の同意が得られないことには任意売却も受けられません。所有者は1人のこともありますし、複数のこともあります。時には所有者との交渉が長引きすぎて、交渉が入札前に間に合わないこともあります。特に致命的なのが不動産の名義人が行方不明の場合です。名義人が行方不明だと実際的に任意売却をすることはできません。対処法としては捜索願を出す、探偵に依頼するといった方法があります。所有者に判断能力がないようなことも。こうした場合に強引に任意売却を勧めても売買契約が法的に認められません。しかし、こうした場合であっても後見人がいれば任意売却ができます。他にも、任意売却できないケースは色々とあります。例えば、管理費や修繕積立金の滞納額が多過ぎる、滞納期間が長過ぎる場合には問題となる事があります。他にも、都市再生機構で任意売却をする場合、「売却期間は6ヶ月以内」「売却価格の見直しは出来ない」といった条件を満たす必要性が出てきます。物件によっては都市規制によって売却が難しいものもあったり、物件価値がなさすぎて市場に出しても買い手がつかないといったものも。このように注意しておきたいことは少なくありません。
関係者全員の同意
任意売却は時には複雑になることもあります。例えば、保証人などがいたり、抵当権者がいる場合には、そうした関係者全員の同意を得る必要性があります。保証人や抵当権者の同意が得られないと基本的に債権者も任意売却に応じてくれませんし、担保権がある場合にもそれを全て解除しなければいけません。他にも、もしも物件が共有物件である場合には、その物件を共有している人全ての同意が必要となってきます。仮に1人でも反対するような人がいたら債権者も任意売却に同意してくれません。このように面倒は多いですが、こうした交渉事は弁護士などの交渉のプロが解決してくれます。そのため、依頼者はそこまで心配する必要はありませんが、余りにも関係者が多い・頑固な関係者がいるといった場合には、交渉に強い弁護士事務所に頼んでおくようにしましょう。また、時折起こるのが任意売却後のトラブルです。例えば、共有者の存在を忘れて任意売却を進めると実際に物件を売却する際に揉めることがあります。このため、「どういった人が担保権を持っているのか」といった物件の情報をしっかりと確認して、弁護士に状況を伝えておくことも大事です。
売却価格が妥当であるかどうかは重要
不動産の売却価格が妥当であることも求められてきます。もしも売却価格が低すぎる場合、債権者も債権を回収できなくなることから、任意売却を拒否してくる可能性も出てきます。例えば、競売手続きにかけるよりも任意売却した方が売却価格が低くなる場合、任意売却に応じてもらうのは難しいでしょう。一方、売却価格が高すぎても債権者に断られることがあります。余りに高いと何時までたっても売れなかったり、真剣に任意売却を受け止めてもらえないことがあるからです。こうしたこともあり、売却価格は弁護士や司法書士、不動産屋としっかりと検討していかなければいけません。基本的に売却価格はマイホームを調査した上で行われますが、専門家の値付けは根拠がありますから、専門家が提示した売却価格を信用することも大事です。
任意売却と競売にはどのような相違点があるのか
任意売却と競売は似ているようで全然異なります。まず、競売は受け身でも勝手に事態が進行していきます。最終的に入札通知なども全て無視していると、住宅差押の連絡が来て、引越しをしなければいけなくなります。一方、任意売却をしたいならば積極的に行動する事が求められます。弁護士事務所などに相談することも必要ですし、交渉もしていかないといけません。他にも、任意売却と競売は売却価格も異なります。任意売却をすれば市場価格に近い値段で物件を売ることができますが、競売だと裁判所の言い値で売らないといけません。場合には市場価格よりも遥かに各安値で物件が売られることも。競売だと物件を売るタイミングなどの自由裁量権もないですが、任意売却ならば売る価格や売る相手もある程度は選べます。他に、物件が売れるまでの期間も異なります。競売は長いものだと1年間程度かかってしまうこともある反面、任意売却は交渉が上手く進んだり、買手が直ぐに見つかれば早めに終えられます。引越しの面でも大きく両者は異なります。任意売却にかかった弁護士費用などは売却費用からまかなえますが、引越し費用も同様に得られます。一方、競売ではこうした引越し費用は出ませんし、引越しも裁判所が決めた日に行っていかないといけません。プライバシーの点でも任意売却のほうが優っています。例えば、競売だと入札者が自宅を訪れたり、不動産鑑定士が自宅にやってくることもあり、拒否もできません。一方、任意売却であれば下見も制限できますし、物件価値の算定も信頼できる不動産鑑定士・不動産屋にお願いできます。
任意売却を行うタイミング～離婚前に行っておくべき
任意売却に伴い離婚をする夫婦も少なくありません。こうした場合、任意売却をするタイミングにも気をつけておかないといけません。「とりあえず離婚をしてから任意売却をする」という人もいますが、これは危険なことです。例えば、配偶者が連帯保証人などの場合を考えてみましょう。一度離婚をすると任意売却の交渉に元配偶者が応じてくれないこともあり、交渉が暗礁に乗り上げることがあるからです。また、離婚をすることで態度が一変するような人もいます。離婚後は別居する人も多く、交渉する時間も取れにくくなります。逆に離婚前に行っておけば話も上手く進み、おすすめです。他にも、任意売却にはお金の問題も絡んできます。任意売却後の残債は夫婦で折半するのが通常ですが、これも離婚後だと揉めやすいのです。こうしたこともあり、任意売却は離婚前にしておくようにすると後々良いでしょう。
任意売却以外の方法で問題を解決することは可能なのか？
任意売却は住宅ローンが支払えなくなった際に大いに助かる方法です。しかし、任意売却以外にも検討しておきたい対策法はいくつかあります。例えば、個人再生がその一つです。個人再生とは個人再生計画を提出して債務額を大幅に削減してもらうものですが、この個人再生をすれば住宅を失わいで済むことがあります。そのため、自宅を残したい人は任意売却よりもおすすめでス。その一方である程度の収入が出来ないと利用できない、債務の返済は自分で行う必要があるといったデメリットもあります。弁護士依頼費用も高くなりがちです。他にも自己破産を行うことも可能です。自己破産をすれば任意売却と同じように自宅を失うこととなります。その反面で住宅ローンだけでなく他の債務も返済する必要性が無くなります。このため、支払い能力が全く無い人や債務問題を一度に一気に解決したい人に向いています。任意整理も方法としてあります。任意整理は債権者と個別に交渉していくものであり、返済利率の交渉などを行っていくことができます。任意整理はダメージも少ない債務整理方法ですが、任意整理によって削減される債務額は少ないものです。債権者が交渉に応じてこないことも十分に有り得ます。何より、任意整理をしても返済能力がないと結局は個人再生などをしないといけなくなります。過払い金を請求するという方法もあります。返済しなければいけない利率以上に返済した場合、余剰返済分を請求すれば返してもらえるというのが過払い金請求であり、これによって住宅ローン返済費がまかなえることがあります。他にも、任意売却の方法を工夫することもおすすめです。例えば、リースバックなどをすることにより、自宅を失わないで任意売却できる事があります。他にも、任意売却後の再交渉も可能です。このように方法は実に色入とありますから、まずは相談してみることが一番です。
任意売却の条件とは？
・任意売却するには満たさないといけない条件がある
・条件の一つが代位弁済
・任意売却にはタイムリミットもある
・所有者の同意が得られるかどうかも肝心
・関係者全員の同意を得ることも必要
・売却価格にも気をつけないといけない
・任意売却と競売の違いは色いろある
・競売は売却価格も異なる
・競売は時間がかかってしまうことも
・任意売却ならば引越し費用などもまかなえる可能性がある
・任意売却は行うタイミングも大事
・任意売却以外にも債務解決はできる任意売却はおすすめの債務整理方法です。しかし、実際に行うためには満たさないといけない条件も少なくなく気をつけていかないといけません。ドローン 簡単」の原稿URL