任意売却しよう！競売申立後や自己破産前に行う場合の注意点
競売を回避するには？任意売却で借金問題解決！自己破産前に行うことも可能
住宅ローンを滞納すると最終的に住宅が競売にかけられることとなります。競売となると後述するようなデメリットも多いのですが、例え競売手続きが開始していても任意売却は行えます。これに加えて、自己破産をするという場合にも任意売却は役立ちます。自己破産前に任意売却をしておけば自己破産をより有利に進められることもあるためです。 とはいえ、競売が開始されてから任意売却を行ったり、自己破産前に任意売却をする際には気をつけておきたいこともあります。この記事ではそんな注意点などもまとめておきましたから、任意売却をする際にチェックしてみてください。
競売と任意売却を比較。任意売却のメリットには何がある？
競売と比べて任意売却にはどういったメリットが有るのでしょうか。これには色々なものがありますが、まず「物件を高値で売れる」ことが最大のメリットです。競売になると市場相場の６割程度で売買されることとなりますが、任意売却であれば市場相場と対して変わらない金額で物件を売却できます。そのため、不動産ローンの残債務もより減ってくるというわけです。 他にも、任意売却は自由度が高いことも知っておきましょう。任意売却であればお願いする業者も選択出来ますし、買い手も選んでいくことができます。売値だって債務者で決めることができますが、こうした自由は競売になると全て失われます。それだけでなく、競売になると裁判所が介入してくるだけでなく、不動産業者が自宅を下見にやってくることも。こうした不自由さがあることから、なるべく任意売却によって物件を売り払っておくことが肝心です。 他に、任意売却であれば競売よりも短期間で終えることができるのも利点です。そのため、早めに債務問題を解決したい場合にも、任意売却は魅力的なものとなっています。 何よりも任意売却でないとできないのがリースバックです。リースバックとは不動産売却をしても自宅にそのまま住み続けられるものです。このリースバックは大変メリットのあるものですが、競売では利用できません。こうしたこともあることから任意売却が断然お得なのです。
住宅ローン滞納後の流れ-競売申立通知が来るまで
住宅ローンを滞納すると数日後に電話で「滞納しているので返済してください」といった内容の電話が来ます。コノ後、正式に郵送で返済要求が郵送されてきますが、こういった催促を無視していると最終的に保証会社の弁済が行われることとなります。これによって債権者が保証会社へ移行し、以後の交渉はこちらと行っていくこととなります。これまでにかかる期間は３ヶ月から４ヶ月ほどです。その後、保証会社に対しても返済をしないでいると「競売申し立て通知」が届いて競売が開始されることとなります。この通知が届くまでの期間は保証会社によっても変わってきますが、弁済されてから２～３ヶ月後程度がその目安です。
競売の申立後であっても任意売却できるのか？変更できるリミットは？
返済を遅延してしまい保証会社に債権者が移行すると競売が最終的に行われることとなります。しかし、競売が開始されても任意売却は可能です。具体的には入札が行われる前日までであれば任意売却へ変更できる可能性があります。とはいえ、任意売却には債権者の合意が必要です。実際、入札前日に交渉を申し込んでも交渉がまとまる可能性はほとんどないでしょう。 そうした事情もあることから、なるべく早め早めに交渉をしていく事が大事です。競売が開始されると事態は急展開していきますから、競売が開始されたらすぐにでも法律事務所や司法書士事務所に依頼しておくと良いでしょう。
任意売却で解決するには競売の申立を債権者に取り下げてもらう必要がある？
競売は債権者が裁判所に申立をすることが開始されます。この際、債務者に対しても申立の通知が届きますから、これによって競売が開始されたことを知ることとなります。 任意売却をする場合、この競売申立を債権者に取り下げてもらうことが必要です。これをしないと入札に至ってしまいますから、早めに行動しないといけません。申立取り下げには交渉が必要となってきますが、この交渉をするためにも「どういった計画で物件を売るのか」といったことも考える必要性があります。こうしたことは任意売却業者が担当してくれますが、任意売却の仕組みとして依頼者も押さえておきましょう。
破産申立に任意売却する！不動産を勝手に任意売却することは可能なのか？
任意売却を自己破産前に行う際には理解しておきたいこともあります。それが自己破産の免責不許可事由となる偏頗弁済についてです。特定の債権者に対してだけ返済をするというのが偏頗弁済ですが、これをすることにより自己破産をしても借金の帳消しが認められないことがあります。 ここで気になるのが「任意売却は偏頗行為に当たるのかどうか」ということです。結論から言えば任意売却をしても自己破産は問題なくできます。これは住宅ローンには抵当権がついているためです。 また、不動産が住宅ローン債務額以上の値段で売れることもあります。こうした場合であっても自己破産は可能です。
自己破産後に破産管財人が任意売却を行うことがある
自己破産には同時廃止と管財事件の２つがあります。住宅などの財産がある場合、管財事件となりますが、この際につくのが破産管財人です。破産管財人は破産者の財産を嘱託されて処分することとなりますが、不動産はほとんどの場合で任意売却によって処分されます。この場合であっても任意売却の流れは変わりませんが、任意売却を行うにあたって担保消滅請求が行われることがあります。任意売却するには担保権者の同意が必要となりますが、時には同意が得られないことがあります。これに伴い必要となるのが担保消滅請求です。他に連帯保証人の同意も得る必要があり、こうした交渉で時間がかかることも。こうした事情は通常の任意売却と変わりません。
競売申立後に任意売却をする際の注意点
・競売は任意売却で回避可能 ・任意売却にすれば高値で売買できる ・任意売却は自由度が高いといったメリットも有る ・競売が開始されたことは通知で解る ・任意売却したいならば成るべく早めに ・競売が開始されたらすぐにでも任意売却しておきたい ・任意売却するには申立を取り下げてもらう必要性がある ・自己破産前に任意売却することも可能 任意売却はお得なものですが、注意しておきたいポイントもいくつかあります。特に競売が開始されると急がないといけませんから、早めに行動しておきましょう。
任意売却の流れを詳しく解説
競売開始の申立通知などが届くと任意売却を検討していくこととなりますが、こうした任意売却は業者に相談することから始まります。相談先は色々選べますが、無料相談ができるところもあるので利用してみましょう。 相談・正式に依頼後、物件の査定や債権者との交渉を経て物件の販売活動が行われていくこととなります。コノ後、購入者が決まれば売買契約をして物件を引き渡し住宅ローン会社に返済を行って終了となります。また、残債がある場合にはその交渉も行われます。
自己破産を申立する際に知っておきたいこと
自己破産を実際に申立する際には注意しておきたいこともあります。まず、自己破産の条件に本当に当てはまるのかどうか、といったことは確認しておきましょう。例えば、自己破産でないと借金問題が解決できない、といった状況でないと自己破産は出来ません。他に、前回の自己破産から７年間以上経過していないと基本的に自己破産の手続きは行えません。このように条件がいくつかあるため、まずはチェックしておくと良いでしょう。 申立時の書類の不備についても注意しておきましょう。書類は専門家が作成してくれますが、自分で作成することもあります。もしも不備があると修正する手間も生じてしまいそれだけ免責が決定されるまでに時間がかかります。また、記載内容が正確であることも求められます。もしも内容に間違いがあれば財産隠しを疑われる危険性もあるのです。 申立後は借金が自由にできないことも理解しておきましょう。もしも申立後に借金を新たにすると免責が下りないこともあります。