離婚で任意売却。メリットや住宅ローン解決策を知りたい！
離婚の際に任意売却の選択肢を
離婚など家庭の事情で住宅を手放さなければいけなくなったとき、残りの住宅ローンでトラブルになるケースが増えているようです。生活の拠点を移したり、人生の転機というだけでも大変なのに、住宅ローンのことまでのしかかると負担が大きいですよね。でも実は残りの住宅ローンを解決するために任意売却という方法があるんです。任意売却をすると、離婚後の残債ローンに苦しむことも少なく、新生活をスタートすることができます。今回は、「離婚時に住宅ローンを完済する方法！任意売却」を解説します。
離婚で住宅ローンは問題になる？
離婚する場合、財産分与で家などの共有資産をわけることになります。住宅ローンがある場合、通常は売却して、その売却金でローンを返済することになります。もちろん、ローンが残ったまま離婚することも可能です。この場合、家に住み続ける側が支払う場合は良いのですが、家から離れる人がローンを支払い続ける場合に問題が生まれます。例えば、家から離れた夫が再婚を機にローンを支払ってくれなくなったなどです。このように、ローンを残して離婚することは可能ですが、ローンは何年も払い続ける性質のため、後々に問題が多いといえます。そのため、離婚する場合はよほどの事情がない限り、住宅を手放すことがおすすめなんです。では、離婚によって住宅を手放すときに問題となることはあるのでしょうか。まず、離婚で住宅を売却する際、売却金でローンの残債をまかなえる場合は問題ありません。しかし、残債を完済できない場合は、離婚後も夫婦のどちらかがローン返済をし続けなければいけません。残債があっても不動産の売却はできます。これから離婚を予定している方は、この点をしっかりと考慮した方が良いでしょう。では、夫婦で共同で購入した上は離婚時にどうなるのでしょうか。夫婦で家を購入する際は、最近では共同で購入するケースが増えています。これは、共同名義のケースだけでなく、夫婦の収入を1つと考え1つの住宅ローンを組んだ場合も含まれます。そして、共同で住宅ローンを組んだ場合、離婚の際も継続して、1つの名義にすることはできません。銀行などの金融機関は、2人の収入を基礎としてローンの判断をしているからです。したがって、共同名義の場合は、どちらか一方に名義を変更しなければいけません。単独名義にする場合は、名義人になる方の収入が物理的にアップしていないと、審査の通過は厳しくなるでしょう。この場合、繰上げ返済によって、ローンの残高を少なくすれば単独名義への変更が可能となる可能性があります。このように、離婚の際に住宅ローンが残存していると、さまざまな問題が起こってきます。
離婚でオーバーローンって何？売却できないの？
皆さんは、オーバーローンという言葉をご存知でしょうか。オーバーローンとは、住宅を購入する場合や住宅を新築する際に、住宅の価格以上の融資を受けているケースを指します。離婚などの際、住宅の売却評価額よりも住宅ローンの残債額が多い状態となってしまうため、問題になります。オーバーローンの状態では、住宅を売却したところで、住宅の価値はプラスとならないため、債務だけが残ってしまいます。このような物件では、財産的価値がないため、現実的に不動産売却をすることは難しくなってきます。債権者も返済の見込みがないため、同意しないことが多いんです。これだけでなく、離婚の際の財産分与も困難となります。一般的には、預貯金なども含めて、プラスとなる場合は、そのプラスになった財産のみを2人でわけることになります。もっとも、実際はそこまで預貯金に潤沢な資産があるケースは少なく、結果としてマイナスになってしまう場合が多いんです。このようなケースでは、住宅ローンを住み続ける側が支払い続け、その代わりに不動産の所有権を譲渡するという処理方法も考えられます。このように、オーバーローンになってしまっている場合は、さらに問題は複雑になります。もっとも、任意整理という選択肢をとれば解決出来る場合もあります。
離婚の前に任意売却を考えてみて！
離婚後、住宅の残債務ローンによる困った事態を防ぐためには、家を手放すことが最善かもしれません。家を手放す方法は３つあります。それは、「通常の売却」、「競売」、「任意売却」です。「競売」とは、債権者が債務者が残債を完済できないと判断したときに、ローンの対象となっている住宅などを裁判所の管理のもとで強制的に売却する方法です。これによって債権者は、残債の埋め合わせをすることになります。競売によってすぐに現金に変えることができるのがメリットの1つですが、市場価格の3-7割減となってしまうため、住宅ローンの残債も残ってしまいがちです。任意売却とは、専門の不動産業者が債権者と債務者の間で調整を行い、債権者の合意のもとローン残高より下回った場合でも売却できる不動産売却の方法の1つです。最近では、競売を避け、任意売却を選ぶ人が増えています。とくに、離婚に伴う任意売却が急増しているんです。というのも、離婚の際、「住宅ローンが残ってしまい返済の目処が立たない」、「他にも借金を返済しなければいけない」という方が離婚破産になってしまうことがあるためです。離婚と同時に自己破産を申請することを避けるためにも、任意売却を選ぶ人が増えているということです。もっとも、任意売却にも注意が必要です。任意売却をしても残債がなくなることはありません。任意売却で競売よりは良い価格で買い取ってもらえるため、残債が減ることはありますがローンが帳消しになるわけではありません。ただし、これまで通り払っていくのではなく、返済計画をたてて、少額を少しずつ支払っていくことが可能になります。このように、最近では、任意売却を選択する人が増えています。魅力的な選択肢ですが、ローンがすべてなくなるわけではないので、この点はしっかりと理解しておきましょう。
任意売却の具体的条件は3つ
では、任意売却する場合、具体的にはどんな条件があるのでしょうか。どんなケースでも任意売却が可能というわけではありません。具体的には、次の3つが開始条件としてあげられます。まずは、競売の開始前であること。競売が開始されるとあっとゆうまに時間がすぎてしまい任意売却の時期を逃してしまう可能性があります。競売目前という方は、すぐにでも任意売却の相談をした方がよいでしょう。次に、売却できるだけの価値があることです。市場価値が極端に低くなってしまうと売りたくても売れない状況になってしまいます。市場価値は、任意売却業者などで算定してもらえます。最後に、債権者の同意です。これがないと、不動産を売却することができません。抵当権が付いている場合には担保権者の同意も必要です。これについても根回しをする必要がありますが、任意売却業者や弁護士・司法書士などを間に入れるとスムーズに交渉が進むでしょう。これら以外にも「住宅ローンを滞納しないと任意売却を開始できない？」がたまに出ますが、そのようなことはありません。ただ、仮に金融機関に相談すると、任意売却以外の選択肢として返済期間などのリスケジューリングなど他の方法も提示してもらえるはずです。あくまで、任意売却は最後の選択肢として考えるべきです。このように、任意売却は誰でもできるわけではありません。実際に可能かどうかは不動産価値など個別条件にもよりますので、任意売却業者などに相談してみるとよいでしょう。
離婚で任意売却。連帯債務は問題になるって本当？
では、夫と妻が共有名義（連帯債務者）である場合、離婚でどのような問題が発生するのでしょうか。住宅を購入される場合、ほとんどの方が夫婦円満でなんの問題もない状態だと思います。そして、夫婦共有名義で住宅ローンを組まれたことも多いでしょう。共働きの方も今は多いので、かなりの方が共有名義にしていらっしゃいます。しかし、これは離婚の際に問題となりえます。というのも、離婚しても住宅ローンの共有名義が解消されるわけでないからです。共有名義の場合、たいていは連帯保証人（債務者）となっています。この場合、連帯保証人は、主債務者の次に責任を負うというわけではなく、同程度の責任を背負うことになります。つまり、主債務者がローンを支払えようが支払えまいが、連帯保証人にも支払う義務があるのです。この連帯保証が終わるのは、完済されたときです。仮に離婚などの事情があったとしても、ローン返済中は連帯債務者から外すことのはかなり難しいことと言えます。離婚後も続く連帯債務のトラブル事例としては、「離婚後生活の状態がわからないため支払いをきちんと行えるかが常に心配になる」、「不動産を売却をしたくても前妻や前夫が嫌がって話が進まない」、「最終的に離婚後配偶者と連絡が取れなくなる」、など離婚後に不安がつきまとうケースやトラブルになってしまうケースが多々あります。このような事態を防ぐための対処法としては、やはり共有名義の解除しかありません。具体的な方法としては、住宅ローンを背負う方が、ローンの借り換えをすることです。1人でローンを組み直すので、連帯保証人の責任は消えることになります。もっとも、1人の収入でローン審査を通過しなければいけません。これ以外には、親族などで代わりの連帯保証人を連れてくることや固定資産を担保にするなども考えられます。どれも難しい選択肢だと思いますが、離婚後のトラブルを考えると検討すべきでしょう。このように、住宅が共有名義の場合、さまざまなトラブルが起きがちです。離婚前に連帯保証を解除することが懸命な判断だと思います。これも難しいと思いますが、離婚前に検討してみてください。
任意売却は、1人でできる？弁護士に相談すべき？
離婚の際の任意売却の選択肢についてご説明してきました。もっとも、これだけのことを素人だけで考え、検討・対応するのはかなり大変ですし、不安だと思います。離婚でゴタゴタするだけでも心理的負担は大きいはずです。そんなときは、専門家に頼ってみるのもありだと思います。弁護士なら、離婚による任意売却の問題も解決してくれます。専門家ならではの視点で相談に乗ってくれるだけでなく、任意売却をサポートしてくれるはずです。また、離婚の問題も同時に相談できるので、離婚自体に問題を抱えているという方は、問題すべてを任せられるという点で気が楽になると思います。離婚調停中に任意売却を相談したいというケースもあると思います。ですが、離婚調停中の場合、2人の共有資産を分ける手続きを行います。これを財産分与といいますが、このときに勝手に財産を処分されないように処分禁止の仮処分を申し立てているケースがあります。この場合は、勝手に任意売却で処分することはできない状態です。離婚調停中に任意売却を検討する場合は、離婚する相手方との話し合いで解決することになります。弁護士に相談することは費用面が理由で躊躇するという方もいらっしゃると思います。最近では、初回は無料相談OKという法律事務所・弁護士事務所も増えていますので、初回相談だけでも、検討してみることをおすすめします。
住宅ローン問題を解決してから離婚！任意売却のメリットを検討
離婚の際は、住宅ローンの残債問題が大きく肩にのしかかる方も多いと思います。共有名義である場合は、離婚後も債務という負のつながりを元夫・元妻と持つことになってしまいます。実際に「返済できない」と判断された方だけでなく、将来のトラブルを見越して任意売却という選択肢も検討すべきです。任意売却をしたいと思った方は、任意売却業者へ、離婚のことも含めて相談したいという方は弁護士事務所へのご相談をおすすめします。