任意売却をする際のポイント・住宅ローンを延滞するとどうなるのか？
住宅ローンを支払わないで延滞していると？任意売却を検討しておくべき場合とは？
住宅ローンを活用して新築マイホームや土地、マンションを手に入れることは当たり前のことになっていますが、それだけに住宅ローンは「借金」という意識が薄れがちです。特に住宅ローンは借りる額も高額になることから、住宅ローンを延滞してしまう人も少なくありません。住宅ローンを延滞すると保証会社から電話がかかってきたり、郵送物が通知されてきますが、最終的に返済ができないでいると競売・差押になります。競売になると引っ越しもしなければいけず、何かと面倒なことになってしまうのです。こうしたことを防ぐためには弁護士などの専門家に相談して任意売却するのが良くある解決事例です。任意売却専門業者もありますが、任意売却すれば有利な条件で住宅を売却することができます。また、債権者の都合ではなく債務者の都合で住宅を売りやすいというのも利点でしょう。どちらにしても住宅は喪失してしまいますが、任意売却すれば引越し費用などが賄えるといったメリットもあります。このように任意売却は大変オススメなものですが、この記事ではこうした任意売却する際に知っておきたいポイントについて紹介しておきましょう。
住宅ローンを滞納するとどうなる？滞納から競売までの流れ
住宅ローンを滞納してからの流れについて簡単に説明しておきましょう。まず、住宅ローンを延滞すると電話で「●月の支払いが行われておりません」と債権業者から電話が来ます。これに対応しないでいると郵送物による支払い催促通知が届きます。これでも支払いができないでいると滞納日から3ヶ月目に「期限の利益の逸失通知書」が送られてくることとなります。期限の利益とは「借りた借金を一括返済ではなく分割返済できる権利」のことであり、借金を延滞することでこれを喪失することとなります。この「期限の利益の逸失通知書」が届いたということは、保証会社により代位弁済が行われたということでもあります。これにより保証会社から一括返済を迫られることとなりますが、ここで一括返済できる債務者はほとんどいません。結果的に、競売にかけられることとなります。これが競売に至るまでの流れとなりますが、こうしたことを防ぎたいならば住宅ローン会社と相談・交渉しておくのも一つの手です。例えば、「ボーナスが数カ月後に入るから、それで返済できる」といったことを伝えておけば、競売を防げるようなことがあります。こうしたこともあり、業者からの電話はなるべく無視せずに誠実に対応しておきたいところでしょう。
遅延損害金についても理解しておこう
不動産ローンを延滞する前に知っておきたいのが遅延損害金についてです。これは住宅ローンを延滞したことによって住宅ローン会社が被った損害を補填するために支払います。基本的に延滞日から期限の利益が喪失する日までに生じた遅延損害金を支払うこととなりますが、その利率は年14.5％です。このように大変利率が高くなっていますから、更に住宅ローンを支払うのが難しくなることでしょう。とはいえ、こちらの遅延損害金は任意売却すると金融機関と交渉できる可能性があります。こうしたことも任意売却をおすすめする理由になっています。
滞納後、競売に至るまでにかかる期間について
これは状況により様々です。しかし、一般的には滞納日から9ヶ月目程度経過すると競売開始決定通知書が届いて競売がスタートする事が多くなっています。コノ後、物件の下見などが勧められていきますが、最終的に入札がスタートすると任意売却をして問題を解決するのはほぼ不可能です。競売開始決定通知書が届いても通常は競売が終わるまでに6ヶ月程度かかりますが、短期間で競売が終わってしまうこともあります。このため、交渉の必要性もありますから競売開始決定通知書が届いたらすぐにでも行動を開始しておかないとまずいです。
住宅ローンを延滞した場合には競売される前に任意売却しておこう！
住宅ローンの支払いが難しくなったら競売になるまえに早めに任意売却を弁護士事務所や司法書士事務所に相談しに行くことが肝心です。もしも競売になってしまうと債務者の都合で住宅を倍きゃき出来なくなりますし、不動産業者が物件を下見にやってきて嫌な思いをすることもあります。引越し日も指図されるだけでなく、引越し費用ももちろんでません。このように競売になるとデメリットが多いですが、任意売却であれば不動産を売却する相手や売却価格もある程度選択出来ます。売却の時期や引っ越しの時期も自主的に決められ、引越し費用も売却費用から賄えるということも。何より任意売却すればより高値で物件が売れることがあります。市場価格並とはいいませんが、市場価格にかなり違い値段で売ることが出来るのです。一方、競売では物件を買い叩かれることも少なくありません。また、競売は終了するまでに期日がかかることもありますが、任意売却であれば努力次第で短期間に債務問題を解決することも可能となります。このように任意売却は知っておきたい魅力点が多いですから、競売になるまえに任意売却を絶対にしておくようにしましょう。このように説明すると「そんなに美味しい話があるのか」「任意売却はデメリットはないのか」と思う人もいるかもしれません。確かにこういった疑問を持つのも理解できるところですが、任意売却のデメリットはほとんどありません。デメリットとしては弁護士事務所に通う手間がある、債権者との交渉が難航することがある、といったことくらいでしょう。弁護士などへ支払う報酬も売却費用から賄えることから、この点でも心配いりません。
任意売却する前に知っておきたいこととは？税金の滞納で物件を差し押さえられた場合
税金を滞納すると所持している財産を取り上げられて強制的に返済させられることとなります。「税金はなんとかなるだろう」といった意識を持つ人が多いことから、食費などに比べて支払いの優先順位が低いということもありますが、税金を延滞すると延滞税が生じることも。延滞税は民間の遅延損害金と同じ利率が課せられることから注意しておきたいものです。このように、税金も支払いをしないでいると怖いものです。特に固定資産税などの支払い費用が高額になる税金を滞納すると物件を差し押さえられる可能性も高くなります。差し押さえられると自由に任意売却出来なくなりますが、解除料を支払うことで任意売却出来るようになります。差し押さえられていると任意売却時の交渉にも影響が出てくることもあります。
任意売却の疑問点～固定資産税滞納時の扱いはどうなる？
任意売却時には他の税金・費用も滞納している状態であることが一般的です。例えば、よくあるのが固定資産税を一緒に滞納してしまっているケース。この場合、担保不動産に税金の差押登記がされていなければ滞納税金に関わらず任意売却は通常通りに出来ます。一方、担保不動産に差押登記が入ってしまっていると話は別です。この場合、滞納金の一部が任意売却時の売却費用から支払われることもあります。これは決して債務者にとって悪い話ではありません。任意売却と同時に滞納税金についても一部であっても解決できますから、人によってこちらの方が都合が良いこともあるでしょう。このような違いがありますが、固定資産税税を滞納していても任意売却するにあたっては余り問題はないということは知っておきましょう。とはいえ、固定資産税は自己破産や個人再生などの債務整理を行っても支払いが免除されないものでもあります。支払いが送れると制裁金が課せられることもありますから、なるべく固定資産税が支払えなくなる前に役所に相談しておきたいところでしょう。役所もこの辺りは柔軟に対応してくれ、少額でも良いから支払えば延滞扱いにならないこともあります。このため、まずは固定資産税を延滞しようになったら地域の役所に相談にいくのが大切でしょう。
マンション管理費や修繕積立金などを滞納しているとどうなる？任意売却は可能？
固定資産税以外にも、マンション管理費や修繕積立金を滞納している場合もあるでしょう。この場合でも任意売却は問題なく可能です。また、滞納したマンション管理費などは任意売却をして生じた売却代金から支払われることになります。そのため、迷惑をかけることを嫌って無理に直ぐにマンション管理費を払う必要性もありません。
住宅ローン延滞なしの状態では任意売却をすることができない？
任意売却は基本的に延滞をしないと利用することができません。通常は債権回収会社から期限の利益の逸失通知書類が届いた後にのみ任意売却は行えるのです。とはいえ、基本的には債権者である銀行および債務者が合意出来るのであれば、期限の利益喪失前にも任意売却は決断することができます。このように任意売却もある程度柔軟に利用できることは知っておきましょう。また、任意売却の相談自体はいつでも行う事が可能です。延滞する前から相談してみても良いでしょう。とはいえ、期限の利益喪失後は競売にかけられる危険性もありますから、延滞日から期限の利益が喪失するまでに相談しておくのがおすすめです。最後に、債権者との交渉は長引くこともしばしば。このため、裁判するにしても任意売却するにしても時間の余裕を持って開始していくのが大事なのです。
任意売却｜延滞についてまとめ
・任意売却によって住宅ローン問題は解決できる
・住宅ローンを滞納してなにもしないでいると最終的に競売になる
・期限の利益を喪失するまでには3ヶ月程度かかる
・遅延損害金が発生することも
・競売に至るまでの期間は滞納日から9ヶ月程度
・税金を滞納した場合には延滞税が発生することもある
・住宅ローンを延滞しないと基本的に任意売却はしにくい
・マンション管理費などを延滞していても任意売却は可能
任意売却は住宅ローンが支払えなくなった際に利用しておきたい債務整理方法です。とはいえ、「住宅ローンを延滞しないと利用しにくい」といった注意点もありますから気をつけておきましょう。
任意売却の流れについても理解しておこう
任意売却の流れについても一通り押さえておきましょう。こうしたことは弁護士事務所に行った際にも教えてもらえますが、事前に知識を入れておけば弁護士の話も理解しやすくなります。そんな流れについてですが、まず任意売却は弁護士事務所へ相談することから始まります。その後、任意売却できるか検討してもらった後、本依頼をして任意売却をしていくこととなります。次に物件の査定が行われますが、物件査定時には不動産鑑定士などに来てもらうことも。査定が終わったら債権者と交渉を行い、引越し費用の捻出や売却費用などについて話を詰めていきます。交渉がまとまれば実際に物件を売りに出して売却します。これが任意売却の一連の流れとなりますが、この中でも特に重要なのが債権者との交渉です。交渉は数日で終わることもあれば、長期化することもあります。特に競売期日が近づいていると交渉も切羽詰まりますから、時間の余裕をもって弁護士事務所に相談しておく事が大事です。
クレジットカードを延滞するとどうなってしまうのか？
クレジットカードは今では誰でも一枚は持っているものですが、この身近なクレジットカードを延滞した際にはどうなるのでしょうか。これはクレジットカード会社によって対応が異なりますが、延滞することで基本的にはクレジットカードも利用できなくなり、遅延損害金も支払わないといけなくなります。これだけでなく、信用情報機関のブラックリストにも載せられてしまいます。これはつまり今後自由にクレジットカードを契約したりすることが出来なくなるということです。信用情報機関にブラックリスト入りしてしまっても一定期間がすれば解除されますが、この期間も3年から5年と大変長くなっています。このようにクレジットカードを延滞するとろくな事になりませんから、クレジットカードの延滞だけは辞めておきましょう。