共有名義の相続不動産は任意売却できる？
共有名義の相続不動産を任意売却したい
親が残した実家や土地を相続人である兄弟たちが、共有名義で相続登記をすることは特に珍しいことではありません。兄弟同士で財産のことでトラブルをおこすのは嫌なので、とりあえず当面の間は共有名義にしておこうということです。それぞれが経済的に問題なく生活できていれば良いのですが、もし、共有名義人のうち1人が、借金返済のために相続不動産を任意売却したいと言い出したら、どうしたらよいのでしょうか？広い土地を相続したのであれば、部分的に売却することはできると思いますが、一般の住宅の持分のところだけ他人に売るなんて、現実的ではないようにも思いますよね。このようなケースの場合は「共有物分割」という手続きで、対応することが可能です。
共有財産を共有物分割するとは？
「共有物分割」とは、不動産や動産を複数人で共有していた場合、その共有名義を解消する手続きのことです。共有物分割の方法には、協議による分割と裁判による分割があります。協議分割は共有名義人全員の同意を得て共有名義を解消する手続きで、「現物分割」、「代金分割（換価分割）、「価格賠償」の3つに分かれます。裁判分割は共有名義人全員の同意が得られなかった場合に、裁判を起こして解決する方法です。
共有財産を現物分割するとは？
「現物分割」とは、共有物を持分に分けて、それぞれの名義に変更する手続きです。例えばAさん、Bさんの2人で共有していた土地を2つに分けて（2筆に分割するといいます）、Aさん名義の土地、Bさん名義の土地として別々に登記することです。どちらか一方が任意売却を望んでいるのであれば、分割後、自分名義になった土地だけ売却することができます。冒頭でも申し上げましたとおり、それなりの広さのある土地でしたら、この方法で対応できますが、相続した不動産が、戸建て住宅の建物の部分やマンションの一戸のように、物理的に分けられないものについては不適当な手続きです。
共有財産を代金分割するとは？
「代金分割（換価分割）」とは共有物を売却して、その売却代金を持分に従って分ける手続きです。共有物がお金に換わっていますから、分割はしやすいですね。今回のケースでいえば、共有名義の不動産をまずは任意売却します。任意売却後、売却で得たお金のうち、持分を借金返済に充てればよいわけです。
共有財産を価格賠償するとは？
価格賠償には「全面的価格賠償」と「部分的価格賠償」があります。「全面的価格賠償」とは共有名義人のうちの誰か（1人でも複数人でも可）が、共有物を買い取り代金を払う代わりに、名義を買取者に変更する手続きです。共有名義人から外れたひとは、買取者から持分の代金を受け取ります。今回のケースでいえば、任意売却を希望したひと以外の共有名義人が、相続した不動産を買い取ります。任意売却を希望したひとは、支払われた持分の代金を借金返済に充てます。「部分的価格賠償」とは、現物分割で分割がきれいにおこなわれない場合に調整をおこなう手続きです。土地を分割する場合、持分の割合をもとに分割しようとしても、土地が変形している場合や、場所によって日当たりが違う、道路に面しているところとそうでないところといったように、全く同じ条件できれいに分割できないことがあります。その場合は、好条件の土地の名義人がそうでない土地の名義人に、調整金を支払います。
共有名義人から共有物分割の同意を得られなかった場合は？
共有名義人から共有物分割の同意を得られなかった場合は、裁判所に共有物分割請求訴訟を提訴することができます。これは裁判所に現物分割をしてもらうよう訴える手続きです。しかし、先ほども申し上げましたが、マンションの一戸のように分割が不可能であったり、分割することで著しく資産が価値が落ちてしまうような場合は、競売にかけて代金分割をする手続きがとられます。
相続にはプラスの財産とマイナスの財産がある
「相続」とは、あるひとが亡くなった際に、そのひとが所有していた財産を引き継ぐことをいいます。引き継ぐひとを相続人といい、配偶者や子、親兄弟といった親族が該当します。財産というと、不動産、現金などプラスのイメージを持つ方がほとんどかと思いますが、相続で言う財産にはマイナスの財産、例えば銀行や消費者金融などから借入れた借金も含まれます。相続では、原則、いずれかのみを選んで相続する、ということはできません。相続するのであれば、プラスの財産もマイナスの財産も全て引き受けなければなりません。さきほどプラスの財産に不動産を含めましたが、住宅ローンが残っていてしかも団体信用生命保険（＊）に未加入であった場合、住宅ローンの支払いが残ってしまいます。その場合は家を相続した相続人に住宅ローンの支払い義務が引き継がれます。また相続税のことを考えると、支払えるだけの現金を相続人が持ち合わせていない場合は、非常に困りますね。ですから実際のところ、単純に不動産＝プラスの財産とはいえないのです。自分が作った借金でなくても、相続に際して相続人が借金返済や税金の支払いのために、任意売却を望むケースもあります。
住宅ローン完済前に契約者が死亡または高度障害になった場合、契約者に代わって生命保険会社が残債を一括返済する保険。
競売より任意売却の方がお得
相続税を支払うために、相続した家を売却しようとしても、もし住宅ローンが残ったままだと厄介です。家を売却するには、住宅ローンが完済されていることが大前提です。住宅ローン契約の際に担保物件となった家には、融資をおこなった銀行などの金融機関が抵当権をつけています。原則、ローンが残っている間は、抵当権は抹消されませんので、抵当権がついたままの家を売却することはできないのです。住宅ローンの返済が滞れば、債権者である金融機関は抵当権を実行して、家を競売にかけることができます。競売で得たお金はローンの返済に充てられますが、それでもまだローンを完済できない場合は、債務者は残債務を一括で返済しなければなりません。競売では市場価格の7割以下で安く売却されることが多く、売却後も債務者に負担が残ってしまう可能性は高いです。また、住宅ローンの残っていない家を相続したとしても、相続税を支払わないままにしていれば、相続財産は差押さえられて、最悪、公売にかけられてしまいます。共有物分割の話し合いが上手く進まず、共有名義人のなかに相続税を滞納しているひとがいる場合などは、随分と複雑な状況になってしまいますね。このような困った事態を可能な限り避ける方法に「任意売却」があります。「任意売却」とは抵当権がついている家や差押さえられた家を、債権者と交渉し合意を得ることで、裁判所をとおさず市場で任意に売却することです。債権者との交渉は、不動産コンサルタントや不動産業者などの専門家に依頼しておこないます。任意売却のメリットは、市場価格に近い金額で売却できる可能性があることです。債権者もできるだけ多くのお金を回収できたほうがいいわけですから、安く売却される競売や公売で損するぐらいなら、任意売却に応じた方が得策なのです。
相続放棄｜無理に相続する必要はない
相続で引き継ぐ財産がプラスよりマイナスの方が多い場合や兄弟同士で財産のことで揉めるのは嫌、どうがんばっても相続税が支払えないという場合は、「相続放棄」という方法もあります。「相続放棄」とは、プラスの財産であろうとマイナスの財産であろうと、全ての財産を引き継ぐことを放棄するということです。法律上、相続放棄をしたひとは、端から相続人ではなかったという扱いになります。相続放棄の手続きは、亡くなったひと（被相続人）の住所地または相続開始地の家庭裁判所に相続放棄申述書を提出しておこないます。
相続放棄には期限があるので要注意
相続放棄をする際に特に注意しなければならないのは、家庭裁判所に相続放棄申述書を提出するまでの期間です。相続があると知った日から3ヶ月以内に提出しないと、相続放棄はできません。その期限を過ぎてしまえば相続放棄ができませんから、「単純相続」として全ての財産を否応なしに相続することになります。
相続人不存在なら相続財産管理の選任を申立てて債権回収
では、全ての相続人が相続放棄（＝相続人不存在）をしてしまったらどうなるのでしょうか？被相続人に多額の借金があるために、法定相続人全員が相続放棄をする場合もあるかもしれません。その場合、被相続人にお金を貸していた債権者は、貸倒損失を出すしかないのでしょうか？でも大丈夫です。債権者にも打つ手はあります。家庭裁判所に「相続財産管理人」の選任を申立てれば、貸したお金が返ってくる可能性があります。「相続財産管理人」とは、相続人のいない財産を管理するひとです。財産を精算して、負債があれば換金・分配します。その上で余った財産があれば、国庫に帰属させることになります。相続財産管理人は家庭裁判所により、中立な立場の人（多くの場合弁護士）が選出されます。債権者が任意売却を希望するのであれば、選出された相続財産管理人と任意売却の交渉をします。