任意売却の相談ポイントは？優良業者を地域別にチェック！
住宅ローン滞納があると競売に！任意売却の相談を
「住宅ローンを滞納してしまった。でも、まだ1度だけだし大丈夫なはず…」と思っていると大変なことになるかもしれません。まず、住宅ローンを3ヶ月以上滞納すると、マイホームを手離さなければいけなくなる可能性が高くなります。というのも、住宅ローンを滞納すると、銀行などの貸し手にローン分を一括返済しなければいけないため、放っておくとすぐに競売手続きになってしまうからです。単に、振り込みを忘れただけならば、早く振り込んで、滞納状態を解消しましょう。 もし、「住宅ローンをもう支払えない」というケースであった場合、残念ながら放っておくと競売手続きを避けることはできません。しかし、これ以外に対応する方法もあります。それは、任意売却という方法です。実は、任意売却は競売よりもメリットが多く、競売手続きになる前に実行する必要があります。以下では、任意売却について詳しく解説いたします。
任意売却とは、債権者との合意で進める売却手続き
では、任意売却とはどんな手続きのことをいうのでしょうか。任意売却とは、専門の不動産業者が債権者と債務者の間に入って調整を行い、債権者との合意でローン残高以下の価格で不動産売却ができる不動産取引のことです。競売の場合は、裁判所が介入することで強制的に競売手続きを行います。手続きは決められた通りに進行するため、債権者・債務者共に自由がきかないということがあります。この点、任意売却では当事者同士の合意でローン残高をどうするかの話合いができるため、融通がきく方法といえるでしょう。任意売却のメリットはいくつかあります。一番のメリットは、やはり売却価格が競売よりも高くなる可能性があるという点です。競売では、市場価格以下で取引されることが多く、多くのローンがそのまま残ってしまうことがあります。しかし、任意売却なら、市場価格に近い価格で売買することができるため、売却価格が高くなるというメリットがあります。これ以外にも、引越し時期や条件・明け渡し日なども債権者との合意で決めることができたり、近所に知れ渡ることがないというメリットもあります。さらに、競売では落札されるまで遅延損害金が毎日14.6％かかります。しかし、任意売却を行う場合は、このような費用はかかりません。全て物件の売却費用から捻出されます。任意売却の際は、デメリットもあります。任意売却の際は、数ヶ月滞納状態を作らないといけないため、それまで3-6ヶ月ほど時間がかかります。また、信用情報機関に事故情報として登録されてしまうため、いわゆるブラックリスト入りとなっていまいます。つまり、クレジットカードが利用できなくなったり、ローンが組めなくなったりするというデメリットがあるということです。しかし、これは任意売却だけでなく、競売で売却される場合にも、上記と同様のデメリットがつきまといます。このように、任意売却を選択すると売却価格が高くなるなどの大きなメリットがあります。もし今住宅ローンを滞納してしまっている状態である場合は、任意売却も選択の1つとして考えることは有益なことであるといえるでしょう。
任意売却はどのような流れなの？
では、任意売却が成立するまでの流れを理解していきましょう。最初にお伝えしておくべきことがあります。任意売却を自分1人で行うことは困難です。債権者と話合いにより任意売却を進めていくことになりますが、当事者だけではなかなかスムーズに事が進行しないこともあります。間に、仲介できる任意売却業者・不動産業者を挟んでください。
① 任意売却業者の選定
まず、すべきことは任意売却を不動産業者へ相談しにいくことです。ここでは、物件の場所やローンの残高、滞納状況、生活状況などを伝えることになります。少し他人には話しにくい内容ではありますが、正直に話すことでスムーズに対応してくれるはずです。そして、この後、業者との契約までには、物件査定とプランニングがあります。実際に物件の売却価格を査定し、どのような方法が最適かを選択します。
② 債権者との交渉・同意→売却相手の決定
業者との締結後は、債権者との交渉し、任意売却の同意を得ます。同意後は、不動産業者のデータベースで売却する相手を決定し、これについても債権者の同意を得ます。その後は、売買契約の締結し、不動産の引き渡しおよび売却価格を決定します。
③ 全ての手続きに半年はみておくべき
全ての手続きを含めると、2ヶ月?6ヶ月かかることになります。もちろん、業者によって差はありますが、現在の状況などを逐一報告してくれる信頼できる業者を見つけることが大切です。
では、任意売却業者はどのようなサポートをしてくれるのでしょうか。任意売却業者は、上記の流れに必要なこと全てをサポートしてくれます。債権者との交渉から、不動産価格の査定まで全てです。ローンが残ってしまった場合には、その返済計画までしっかり立ててくれる業者もあります。任意売却に必要なこと、その後の生活についてもしっかり説明を受けられるので安心して任せることができます。このように、任意売却業者に依頼すると自分で行うことはほとんどありません。もちろん、自分のローンのことですし、デメリットもあります。しっかり理解した上で、信頼できる業者を選ぶことが重要となります。
任意売却の相談先を選ぶ際は次の3つに注意！
ここで、任意売却の相談先を選ぶときに重視すべきポイントをご紹介しておきましょう。まず、費用面が適切かどうかです。任意売却をサポートする会社は、不動産売却の仲介手数料のみを報酬とすることになっています。不動産売却の仲介手数料は、成約価格の3%＋6万円（＋消費税）と決まっています。また、不動産の売却価格から差し引かれるため、債務者自身の負担はありません。「引越し金として数万円を用意する」などをうたい文句にしている悪徳業者もいます。後で、法外な手数料を請求されないためにも、このような文句には引っかからないようにしましょう。次に、より良い条件を提示してくれるかどうかです。実際にできるだけ高い売却価格になることが重要ですが、それ以外にも物件を買い取った上で住み続けられるように賃貸借契約も締結することや、親族間の売買をすすめてくれる業者も存在します。自分にとって一番の条件を見つけてくれる業者を選びましょう。最後に、売却後のサポートも重要です。買い手を見つけたら後は知りませんという業者は、あまり良い業者とはいえません。ローンが残った場合に、その後の返済計画まで立てることは仲介業者の仕事のうちです。デメリットについてもしっかりと説明してくれる業者を選ぶことが重要です。このように、任意売却の相談先を選ぶ際のポイントは3つあります。これらをクリアした業者を見つけることが大切です。
電話＆メール相談で無料相談できる業者3つ
任意売却業者の中には、メールや電話での無料相談を受付けている業者も存在します。いくつか無料相談をして、気に入った業者を探してみると良いでしょう。たとえば、以下のような業者があります。
1 全日本任意売却専門協会
全日本任意売却専門協会は、マイホームを手放さなければいけない住宅ローン債務者のために設立された全国組織の社団法人です。弁護士、司法書士、税理士などの専門家だけでなく、大学教授や任意売却アドバイザーまでが発起人や理事となって2009年に設立されました。任意売却の社団法人としては、最初の団体なので古株です。安心しておすすめできる任意売却業者です。
全日本任意売却専門協会：https://ninbai-japan.or.jp/
2 みどり住宅ローン相談所
こちらは、メディアにも多数登場しているみどり住宅ローン。丁寧な説明とアウターサービスが特徴です。口コミでは、しっかりとデメリットも説明してくれた上で、無理なものは無理とはっきりとすべきことを教えてくれる業者ということです。引越し費用までしっかり負担してくれるので、一度相談してみるのも良いでしょう。
みどり住宅ローン相談所：http://midori110.com/
3 任意売却119番
任意売却119番は、任意売却支援機構が運営する住宅ローン・不動産担保ローン専門の相談所です。こちらの特徴はしっかりと専門家と連携して最適な方法を導き出してくれる点にあります。全国のパートナー弁護士、不動産コンサルタント、司法書士と連携しています。離婚問題なども一緒に相談できるようです。
任意売却119番:http://nini-baikyaku.biz/
このように、任意売却業者では、無料相談を受付けている事務所も多くあります。実際にどの程度のサポートが受けられるかは個々の相談先によりますが、一番大切なことはメリットとデメリットをしっかりと提示し、最後の判断はこちらに委ねてくれることです。勝手に推し進めていくような強引な業者には引っかからないようにしましょう。
任意売却の相談：大阪の3つの優良業者
ここからは、地域別のおすすめの任意売却業者をご紹介していきましょう。大阪でおすすめの任意売却業は以下の3つです。
1 タクショウ
タクショウは大阪、兵庫の地域事情に詳しい任意売却業者です。タクショウでは、新人スタッフが対応することはなく、全てスペシャリストによる相談窓口を設けています。任意売却の成約率は98%で、売れない心配がほとんどないという点も魅力的です。また、余計な不安をあおったり、逆に説明不足であることもなく、しっかりと誠実に対応してくれる点もおすすめポイントです。
タクショウ：http://www.stop-keibai-osaka.com
2 オーナーズプランニング
オーナーズプランニングは任意売却専門業者で2006年に設立されました。大阪に拠点を構えているため、大阪の地域事情に詳しいのが特徴です。このほかにも、リースバックの実現に力を入れている点もポイントの1つです。リースバックは、先に少しお話しした親族などに物件を買い取ってもらい借家として住み続けることができる方法です。家をほかで探さなくて良いことは、債務者にとっては大きな利点になるといえるでしょう。また、スタッフ全員が任意売却アドバイザーの資格をもっているため、きめ細やかな対応も期待できます。口コミでもサポート力が高いと評判ですよ！
オーナーズプランニング：http://www.op278.com
3 任意売却119番
こちらは、先ほど全国規模で無料相談を受付けている任意売却業者としてもご紹介しました。大阪では、北区を本拠地としています。任意売却119番はあくまで相談所であり、大阪支部で適した任意売却専門業者を紹介するということになります。全国規模の相談所であるため、信頼性は確かですし、全国で年間5000件以上手がけている点もおすすめポイントの1つといえるでしょう。
任意売却119番：http://nini-baikyaku.biz/
任意売却業者『タクショウ』は地域密着で安心
ご紹介した3つの業者はどれも優良業者です。しかし、大阪で任意売却業者を1つだけおすすめするとするなら、「タクショウ」です。では、タクショウとはどんな会社なのでしょうか。タクショウは「ストップ競売」というコンセプトで高い透明性をモットーにした任意売却業者です。大阪を拠点にしているため、大阪での任意売却に強いのが特徴です。大阪で任意売却業者を探すなら、まずは地域に強い業者に相談するのは鉄則です。こちらの会社は実績が16年以上あり、信頼性も高いです。話した内容についても守秘義務でしっかりと秘密を守ってくれます。タクショウをおすすめする理由は、丁寧な相談対応にあります。任意売却について、心理的に不安になってしまう方も大勢います。そんな債務者の心情をわかった上で、誠実に対応されることを心がけているようです。スーツ姿で対応されると緊張してしまうという相談者のためにも、私服での相談も受付けてくれるということです。相談者のストレス軽減にまで配慮してくれるため、おすすめなのです。また、「売ったらおわり」ではなく、将来プランニングまでしっかりサポートしてくれます。ブラックリストに載ってしまった後の生活が不安な方も、疑問点に答えてくれるはずです。口コミでも丁寧な対応が人気のようです。大阪での一押し任意売却業者は、「タクショウ」です。気になる方はフリーダイヤルでの相談窓口やメール相談があるようなので、電話してみましょう。タクショウ：http://www.stop-keibai-osaka.com
大阪の任意売却でよく検索？?新婚急増の新興住宅地・阿倍野区
大阪で任意売却がよく検索される地域として、阿倍野区が候補によく上がってきます。阿倍野区とはどんな街なのでしょうか。阿倍野区は大阪市の中心からやや南に位置し、上町台地の高台にあります。大阪阿倍野駅一帯を中心に、電車などの公共交通機関も多く集結し、たくさんの商業施設が存在します。最近では、阿倍野ハルカスなども観光地として人気です。阿倍野には、高級住宅街もあるのですが、近年開発中の新興住宅地に人気が集まっています。高層マンションなどもあるため、若い夫婦も多く居住しているようです。大阪市阿倍野区は再開発事業などで、土地としての魅力も高くなっているのかもしれませんね。
任意売却を東京で相談するならこの3つ
次に、東京でおすすめの任意売却業者をご紹介していきましょう。
1 アルプス建設
アルプス建設は、競売物件の買い取り・仲介を40年も行っており、競売のノウハウなども豊富です。売却もスピーディーに行ってくれます。リースバックなども行っているため、そのまま居住したい方にも対応してくれます。口コミでは、住宅ローンだけではなく、カードローンについても一緒に相談できたという声もあります。
アルプス建設：http://www.alps-kensetsu.com
2 リームス
リームスは任意売却専門の不動産会社です。こちらは東京圏に強く、10年以上前から数多くの差し押さえや競売などに対応してきました。無料で物件の査定もしてもらえます。リースバックなどにも対応してくれ、信頼できる業者です。
リームス：http://reems.jp/index.html
3 エバンスコーポレーション
エバンスコーポレーションは、東京圏に強い任意売却業者です。神奈川、東京エリアなら相談は即日対応してくれます。依頼者にとってベストな形での解決策を提案してくれます。住宅ローンだけでなく、ほかの債務についても一緒に相談できます。
エバンスコーポレーション：http://evance.biz
任意売却業者『リームス』は安心・丁寧な対応で評判
東京の任意売却業者を3つご紹介しましたが、個人的に特におすすめなのは「リームス」です。リームスは、丁寧な相談対応はもちろんのこと、再出発にむけた任意売却を支援しています。リースバックのように親族に買い取ってもらうことはもちろん、リームスが物件を購入し家賃で生活をするという方法も提示してくれます。任意売却で買い手がついた場合には、その後の引越しまでしっかりサポート。相談者に最適な解決策を導いてくれる丁寧さが魅力の1つです。また、東京で任意売却をするなら、地元に拠点を置いているという点もおすすめポイントになります。口コミでも、丁寧な対応やわかりやすい説明だったと評判です。債務整理手続きなどの簡易査定所も、無料で作成してくれるなど任意売却以外でのサービスにも対応してくれます。このように、東京での一押し任意売却業者は、「リームス」です。気になる方はフリーダイヤルでの相談窓口やメール相談があるようなので、相談してみましょう。
リームス：http://reems.jp/index.html
任意売却の相談：札幌の優良業者3つ
次に、札幌でおすすめの任意売却業者をご紹介していきましょう。
1プレステージプレステージは、札幌エリアを中心に活躍する任意売却業者です。地元事情に強い業者ですので、安心して任せることができます。対応もスピーディーかつ実績も豊富です。弁護士や司法書士とも連携しているため、債務整理が必要な場合もしっかり対応してくれます。
プレステージ：http://www.p-prestige.com
2 HGCエステート
HGCエステートは、平成13年から任意売却を専門に扱う任意売却業者です。売却だけでなく、債務者の新たな生活サポートもしっかりと考えてくれます。創業16年のノウハウと道内で850 件以上の実績があるため、この点は信頼できるポイントといえるでしょう。
HGCエステート：http://hgc-estate.com/ninbai.php
3 北海道任意売却支援協会
最後に、社団法人の北海道任意売却支援協会。道内全域を対象として、任意売却のお手伝いをしてくれます。弁護士や司法書士とも連携しており、最初に相談する場所としては適切。無料相談も受付けているため、まずは電話やメールで相談してみるのもありです。
北海道任意売却支援協会：http://www.hokkaido-ninbaikyokai.jp
任意売却時に債務整理をするなら弁護士に依頼を
では、どのような場合に任意売却時に弁護士への依頼が必要になるのでしょうか。まず、弁護士は物件の売却活動はしません。そのため、実際の物件の査定など取引に関わることすべては、不動産会社が行うことになります。そうすると、「弁護士に頼む必要があることなんてある？」と疑問に思う方もいるかもしれません。確かに、住宅ローンだけが問題となり、任意売却を考えている方には弁護士が必要なときはないかもしれません。しかし、住宅ローンのほかに債務がある場合は、弁護士が必要になってきます。というのも、住宅ローンだけでなく消費者金融などで多重債務に悩まれている方もいらっしゃるからです。このようなケースの場合は、自己破産などの債務整理を検討する必要があるため、弁護士が必要になってきます。弁護士介入の通知をすれば、支払い請求がすべてストップするため、多重債務者にとっては大きなメリットとなります。特に闇金の場合は、闇金も取り扱う専門の弁護士に依頼する必要があります。このように、任意売却時に弁護士への依頼が必要になるのは、住宅ローン以外にも借金があり、返済できないケースです。住宅ローン以外にも借金に悩まれている方は弁護士にも相談した方が良いでしょう。
任意売却：どの専門家に相談すべき？
では、任意売却は、不動産コンサルタント、弁護士、税理士、司法書士のだれに相談するべきなのでしょうか。それぞれのメリット・デメリットをみていきましょう。
1 弁護士に相談する場合
・メリット
メリットについては、上でご説明した通り、消費者金融などで多重債務に悩んでいる場合に、債務整理を行ってくれる点です。
・デメリット
まず、弁護士に依頼すると費用がかかります。弁護士費用としていくらか報酬を用意しないといけないため、コストがかかるのがデメリットの1つでしょう。次に、自己破産を勧めてくること。多重債務者にとって自己破産は悪いことばかりではありませんが、債権者に迷惑をかけることになります。とくに、連帯保証人が親族の場合は、関係が悪化する可能性が高いので、注意する必要があります。最後に、弁護士は売却活動をしない点です。別途不動産業者にお願いすることになります。
2 司法書士に相談する場合
・メリット
弁護士費用より、司法書士費用の報酬の方が安くつく点がメリットといえるでしょう。また、弁護士と同じく、債務整理を任せることができます。
・デメリット
弁護士と同じく、不動産取引に関係することはしません。また、自己破産などになったとしても140万円以上の案件の裁判はすることができません。サポートだけでになってしまいます。また少額管財ができないなど、裁判手続き上のデメリットがあります。
3 不動産コンサルタントに相談する場合
・メリット
任意売却に関する売却関連のことすべてを任せることができる。不動産の専門家なので、物件の売却に関する方法を相談できます。
・デメリット
債務整理に関わることはできません。あくまで、不動産に関わることを専門にしています。
このように、それぞれにメリット・デメリットがあります。任意売却業者では、不動産コンサルタントが在籍していることはもちろん、司法書士や弁護士などとも提携している場合が多いので、必要なケースに応じてそれぞれの専門家に任せる方法をとることが良いでしょう。
競売まではすぐ！任意売却の相談は早めに！
では、任意売却はいつまでに相談すべきなのでしょか。まず、任意売却の相談はできる限り早めの時期にすべきです。滞納がある場合はすぐにでも相談した方が良いといえるでしょう。というのも、任意売却が可能であるのは、競売の改札日の2日前までです。滞納後遅くとも8ヶ月で差し押さえが実行され、競売が開始されるのは13ヶ月後くらいとなります。こう聞くと、それほど急がなくとも良いのでは？と思った方もいらっしゃるかもしれませんが、任意売却が成立するまでにかかる期間も考慮しなくてはいけません。任意売却が成立するまでにかかる期間は、2ヶ月?6ヶ月です。半年かかった場合を想定すると、滞納から最低でも5-6ヶ月後には動かないと間に合わないのです。また、急ぐと任意売却先も限られてくることになります。このように、任意売却はできるだけ早く相談すべきといえます。遅くとも、ローン滞納から5ヶ月目までには相談すべきといえるでしょう。
任意売却相談のポイントをおさらい
最後に、「任意売却と相談」についてポイントをおさえておきましょう。住宅ローンを6ヶ月滞納すると、競売手続きになってしまう可能性が高いといえます。この場合、滞納を開始して、2,3ヶ月経ったら、任意売却を相談することをおすすめします。任意売却は、競売よりも売却価格の面などにおいてメリットが多くあります。また、おすすめの任意売却業者は地域事情に強い業者です。また、アフターサポートもしっかりした業者を選択するようにしましょう。
任意売却物件と一般不動産物件の違いは？
最後にちょっとした豆知識も。皆さんは一般の不動産物件と任意売却物件の違いについてご存知ですか？一般の不動産物件は、自分自身の判断で売り買いすることができます。特にだれかの同意などは必要ありませんよね。ローンを組むときにローン会社と契約を結ぶ必要はありますが、同意は必要ありません。このように、一般の不動産物件は、当事者の合意のみで通常は第三者の同意が必要ないのが特徴です。一方、任意売却物件では、自分自身の判断だけで売買を行うことはできません。というのも、ローンが支払えない物件であるため、仮に売買する場合は、債権者の同意が必要となるためです。また、売却額についても、債権者が決めることになってしまいます。通常売却してもローンの残債が残ってしまうため、債権者が損しないために売却額を債権者が決定する仕組みとなっているのです。このように、任意売却物件では、債権者の同意が必要である点や売却価格を債権者が決めるという点に特徴があります。一般の不動産物件とは異なるので、この点理解しておきましょう。
住宅ローンの悩みは相談会へ
「任意売却までは、まだ考えていないけど住宅ローンがキツイ…」という方もいらっしゃると思います。そんな方には、住宅ローンの相談に行くことがおすすめです。住宅ローン相談会は、銀行主催など、いろんなところで開かれています。ローン相談のメリットは、個別のライフプランに応じて無理のない返済計画を立ててもらえる点です。ローンが家計を圧迫している場合なども、FPの資格をもった方が丁寧に相談に乗ってくれます。また、これから住宅ローンを組むという方には、おすすめのローン会社なども紹介していただけます。住宅ローンにお悩みの方は、一度住宅ローン相談会に行ってみると良いでしょう。また、住宅ローンの相談については、1社のみで決めないことが理想です。複数相談に行って、一番良い業者を選ぶことが大切です。また、自分にとって一番の解決策は個別ケースによって異なります。いくつかの相談所で話を聞いてもらうことによって、解決策の大枠を理解できるはずです。まずは、メールや電話などで、いくつか無料相談をすることが解決への第一歩です。