任意売却の見積もり価格の仕組みとは？ローン返済が難しい場合に検討したい任意売却
任意売却の見積もり価格はどのようにして決められるのか
不動産ローンは借りる額も高額であり、返済しきれないで債務整理することも少なくありません。中には競売に至るまで不動産ローンを放っておいてしまう人もいますが、競売は「自主的に物件を売れない」などのデメリットばかりが目立ちます。そんな不動産ローンで困ったら検討しておきたいのが任意売却です。 任意売却とは法律事務所や不動産会社等の専門業者に依頼して物件を売買するものです。これにより住宅ローンの負債残高も減少し、有利に債務整理をすることが可能となるのです。 そんな任意売却ですが、任意売却の注意点もいくつかあります。例えば、弁護士費用などが生じることがある、期日までに任意整理を終えないといけない、といったことがその例です。他にも、任意売却で物件を売る場合、通常の売却と様々な相違点があることも押さえておかないといけません。このように色々と注意しておきたい点はありますが、こうしたポイントに詳しくなっておけば安心して任意整理が出来るようになるはずです。そんな任意整理の勘所について見ていきましょう。
任意売却の売却価格は一般売買の売却価格と何がどのように違ってくるのか？
任意売却をする際の売却価格について理解しておくことは大変大事なことです。後から「思った以上に安値で売れてしまった」と後悔しないように、その基本について理解しておきましょう。 まず、売却価格は任意売却仲介業者と相談の上で決まります。任意売却仲介業者は物件調査や市場調査の上で「このくらいの値段で今回はいきましょう」と進めてきますが、最終的に売値を決めるのは売り主です。そのため、任意売却仲介業者が提示した値段に不満があるならば値段を上げることも可能です。 しかし、現実を無視した値段設定にすると物件が何時までたっても売れずに任意売却が長引くこととなります。それだけでなく、任意売却では債務問題が解決できずに、結局は競売にかけられてしまうことともなります。任意売却仲介業者が提示した値段はしっかりとした裏付けがあるものですから、なるべく提示された値段を尊重して売値は考えるようにしておくのが大事でしょう。 他にも、売却価格を決めるためにも瑕疵責任についても知っておきましょう。一般物件の売買では事前に物件の状況について詳しく買い主に説明しておく必要性があります。もしも事前説明になかったような瑕疵（水道の故障や水漏れなど）が見つかった場合には、その損害額を請求したり、売買契約を取りやめることもできるようになっています。その一方、任意売却で売りに出される物件にはこうした制限はありません。そのため、買い主は購入後に瑕疵が生じてもどうすることもできないのです。 この任意売却物件ならではの瑕疵責任は物件価格にも関わってきます。こうした特性が任意売却物件にあることから、任意売却物件は通常の物件よりも市場相場よりも少し安い値段設定でないと売れないことがあるのです。このため、頑なに「市場価格よりも高く売れたい」と売値を釣り上げるのは決しておすすめできません。また、任意売却物件は早めに売らないといけないことがほとんどです。任意売却物件だと足元を見られることもあります。こうしたこともあり、任意売却物件は市場価格よりも安値でないと中々売れないのが通常です。
任意売却と競売の違いとは？より高い値段で売却できるのか？
任意売却は市場相場よりも安値となることを解説しましたが、それでも任意売却をすれば競売をした場合よりも遥かに高値で物件を売却できます。例えば、任意売却では売値も相場よりも多少下がる程度で済みますが、競売になると相場価格の６割から７割の値段で売らないといけないことがあるのです。 これは競売物件の特性のためです。競売物件は居住者がいることも多く、明け渡し日まで物件を内覧できないことがあります。他に、競売後に所有権が移転しても以前の居住者fが立ち退かないといったこともあります。こうなると、自分で立ち退き交渉をしたり、強制的に立ち退いてもらいたり、弁護士に依頼しないといけなくなることも。このため、リスクが大きくなっていることから競売物件は市場価格よりも遥かに安値で売らないといけなくなるのです。他にも、競売物件ともなると銀行のローンがかけにくいことも難点です。 こうしたことからなるべく競売よりも任意売却をすることがおすすめです。任意売却をすれば高値で売ることができ、それだけ残債務も減ってきます。他にも、任意売却であればリースバックなどによって債務整理後も自宅に住み続けられる事があったり、引越し代がまかなえることもあります。プライバシーという点からいっても、情報が漏れる事が少ない任意売却のほうがメリットが大きくなっています。更に退去日なども相談して決められますから、よりストレスなく債務整理していけるのです。
住宅ローンを滞納すると？競売になるまでのリミット？
任意売却が出来る期間は決まっています。それは競売の入札が開始されるまでです。そのため、競売の流れについて詳しくなっておくことは任意売却のタイミングを図る上でも大事なことになってきます。ここではそんな競売の流れについて詳しく紹介しましょう。 まず、住宅ローンを滞納すると住宅ローン会社から催促の電話や郵便物が届きます。住宅ローン会社によっては担当者が自宅を訪れることもあります。コノ後、滞納日から３ヶ月経つと住宅ローン会社は保証会社に対して弁済の要求を行うこととなります。これにより保証会社が債権者となり、以後の交渉や返済はこちらに行っていくこととなります。ここでもしも保証会社に対しても返済できなかったり、対応しないでいると、競売の手続きが開始されることとなります。 競売手続き開始後は「競売開始決定通知」が届いたり、裁判所の担当者が自宅を訪れますが、最終的に「入札開始の通知」が届いて入札が本格的に開始されることとなります。この時点まで任意売却を終えているか、債権者と交渉できている必要性があります。もしも任意売却が終わっていなければ入札を止める事が出来なくなり競売にかけられることとなります。 こうしたことがあることから、入札が始まる数カ月前に任意売却を開始して置くことが大事です。もちろん、早く任意売却を開始できればそれだけ有利に任意売却をしていけます。そのため、「保証会社に債権者が移った」「競売開始の通知が届いた」といった場合には直ぐにでも弁護士事務所や司法書士事務所に相談しにいくと良いでしょう。
競売される前に任意売却する際の条件
任意売却は魅力が多いものです。しかし、利用するためには満たさないといけない条件もいくつかあります。まず、依頼する業者によっては制限が色々とつくことがあります。例えば、都市再生機構に依頼する際には「売却期間は６ヶ月以内」「売却価格の見直しはできない」「残債の弁済契約を公正証書にすること」といった条件を満たさないといけません。 他にも、物件困難な物件も任意売却はしにくくなっています。例えば、接道に接していない土地や都市計画などの制限を受ける物件は売買しにくいことがあります。こうした物件は銀行も融資したがらず、売値を下げても買い手が見つからないことも。 税金の滞納がある物件や、管理費などの滞納がある物件も同様に買い手が見つからないことがあります。 更に、競売よりも売却価格が安くなる場合には債権者も任意売却の交渉に応じたがりません。そのため、実質的に任意売却できないこともあります。 このように任意売却できない場合はかなり多いものですが、担保権の問題もあります。担保権が複数かかっている場合、この解除ができないと任意売却ができません。 最後に、任意売却が余りに遅れると時間的に任意売却が難しくなることもあります。任意売却するためにも物件調査や債権者との交渉、販売活動が必要ですから、なるべく早めに依頼しておく事が大事なの得dス。
任意売却の一連の流れ・残債の支払い方法
任意売却の流れについても一通り紹介しましょう。まず、任意売却を行いたい際には業者選びから始めることとなります。業者は弁護士事務所、司法書士事務所、不動産業者、任意売却専門業者などから選べますが、それぞれで良い点・悪い面があります。例えば、弁護士事務所であれば債務整理に関する包括的な相談が出来る反面、コストがかかりやすいといった難点があります。そのため、しっかりと比較して自分に良い所を選びましょう。 コノ後、地域の事務所に電話相談もしくは訪問相談をしていくこととなります。この際、なるべく一社訪れただけで依頼する事務所を決めないようにし、色々な事務所を訪れて納得の行くまで検討してから依頼するようにしましょう。コスト面についての説明もきっちり聞いておきたいところです。 依頼を正式にしたら物件調査や債権者との交渉に移っていくこととなりますが、こうしたことは業者に全て任せられます。物件調査なども終わり、物件を販売するための準備が整ったら、業者と相談して売値などを検討していくこととなります。この売値は大変大事ですが、基本的に業者の提示した売値を丸呑みにしてもそこまで問題はありません。実際に販売活動が開始すると依頼主はやることがなくなりますが、この期間中に転居先の目星もつけておくと良いでしょう。転居先は不動産業者などに任意売却を依頼すると紹介してくれることもあります。 買い手が決まったら売買契約を取り交わし、売買代金を保証会社に支払って任意売却は終了となります。 また、残債務がある場合、その支払いは交渉が可能です。例えば、分割払いにしてもらったり、減額してもらうこともできます。こうした交渉はやってもらえる業者もありますが、対応していないこともあるので、最初の依頼時に確認しておくと良いでしょう。 なお、もしも残債が高額となり支払いきれない場合には自己破産などに移行することとなります。こうしたこともあるため、自己破産する可能性が高いならば最初から債務整理に強い弁護士事務所などに頼んでおくのがおすすめです。
任意売却の見積もり価格の実際
任意売却は競売よりもお得に売却できることを紹介しましたが、実際にはどれくらいの値段で物件を売却することができるのでしょうか。これは状況・物件によっても様々ですが、市場価値が２０００万円の一戸建てを一例に紹介しましょう。 この場合、競売になると１２００万円から１５００万円程度で売却することとなりますが、任意売却であれば１９００万円程度で売却することも可能となります。その差は実に数百万円以上あり、この例から見ても「如何に任意売却が有利か」といったことが解るはずです。また、競売も状況によっては入札者がほとんどいないこともあります。こうなると売値も１０００万円以下になってしまうといったことも。こうした注意点もありますから、任意売却で物件を売却するのが断然お得なのです。
家の査定価格について・複数の不動産会社に査定してもらった方がよいのか
住宅の査定ですが、これはなるべく一社だけにお願いするよりも数社に依頼した方がおすすめです。こうすることでより正確な売値を知る事が出来るだけでなく、より高値で不動産を売却してくれる業者も見つけることができるようになります。 実際、こうした査定を複数の業者にお願いすることは大事です。より高値で物件を売ることができれば、それだけ任意売却後の負担も軽くなってくるからです。無料査定買いできるような不動産会社もありますから、なるべくこうした業者を利用して査定をいくつか受けておくと良いでしょう。
任意売却の物件査定は無料相談できるのか
任意売却の物件査定は実は無料で出来ることがあります。例えば、首都圏を中心に展開している任意売却業者のリームスがその一例です。リームスでは住所などの基本的な情報を教えるだけでも査定がしてもらえます。このように気軽に利用できますが、無料で査定してもらえれば大変便利です。 他にも、東京情報センター株式会社も無料査定に対応している業者です。こちらでは任意売却だけでなく不動産に関わる幅広い相談に載ってもらえます。東京都のアイエステートも魅力的なところでしょう。こちらは不動産物件の買い取りから販売まで手がけており、任意売却も相談できます。無料査定が出来る他、販売網もしっかりしていますから、いろいろな面で頼れるところです。 このように無料査定ができる業者は多いですが、こうした業者に依頼すればより正確な物件価値が解ってきます。そのため、依頼した業者が提示した売却価格に疑問があるといった際にも、無料査定を利用してみると良いでしょう。 また、物件査定時に見られるチェックポイントについても紹介しましょう。これは色々ありますが、基本的に任意売却であっても通常の物件売却時と同じようなポイントが見られます。例えば、建物の築年数や間取り、老朽状況、設備状況などです。
任意売却の見積もりに関するポイント
・任意売却の売値は市場価格よりも下がることがある ・これは任売物件は瑕疵責任や販売期間の制限があるため ・しかし、競売よりは高額で売れる ・任意売却するためには満たさないといけない条件がある ・住宅ローン滞納後の流れも理解しておくべき ・任意売却するならばなるべく幾つかの業者に査定してもらった方が良い ・無料査定してもらえることもある 任意売却は競売よりも遥かにお得な点が多いものです。しかし、紹介したような注意点もありますから、売却時にはしっかりと理解しておきたいところでしょう。
任意売却物件を購入する際のポイント
任意売却物件は買い手からすると魅力的なものです。物件価格が単純に安いだけでなく、通常の不動産市場には出ていないような物件も見つけられることもあります。また、売り手も早く売却を済ませたいと考えているため、交渉が進めやすいのも良い点でしょう。 とはいえ、任意売却物件ならではの注意点もあります。例えば、瑕疵責任がないことは最も注意しておきたいことです。任意売却物件購入後に瑕疵が発覚してもどうすることもできませんから、事前の内覧などで物件の状況をしっかり確かめておきたいところ。 また、任意売却物件は通常の物件売買とは手続きも異なります。例えば、購入後に債務者に「競売停止要請」や「差押取り消し」などを行ってもらう必要性があります。こうしたことがされていないと後々トラブルになることも。そのため、任意売却物件を購入する際にはなるべく購入の一連の流れを理解するとともに、できれば弁護士などの専門家にアドバイスを仰ぐのが良いのです。 任意売却物件は情報が見つけにくいことも難点です。任意売却物件は通常の不動産売買サイトにも掲載されていますが、こうしたサイトで探すのは非効率なこともあります。そのため、任売物件サイトなどの任意売却物件だけを扱っているサイトを利用してみることもおすすめです。 最後に、任意売却物件として売りに出されている物件は良からぬ評判が経っていることもあります。そのため、実際に転居した後に近所付き合いをするのが難しくなることも。こうしたこともありますから、任意売却物件購入時には色々と注意しておかないといけません。
債務整理するなら様々な業者に見積もりを出しておこう！
住宅ローン以外にも借金をしているといった場合もあるでしょう。こうなると債務整理を専門にしている弁護士事務所などに相談していくこととなります。 とはいえ、債務整理を依頼できる業者は東京などだと山ほどあります。そのため、「どこにしたら良いのかわからない」と不安に感じてしまう人もいることでしょう。実際、債務整理は誰もがそれまでにしたことがないものですから、余計に悩むことになるのです。 こういった際には見積もりを出してもらうと良いでしょう。見積もりを様々な事務所から出してもらうことで料金の比較もしやすくなってきます。特に自己破産をする場合、弁護士費用だけで数十万円払うこととなりますから、こうした比較の重要性は強調しておきたいもの。 場合によっては見積もりや相談するだけで費用がかかるといったこともありますが、こうした事務所は余りおすすめできません。無料で見積もり、相談ができるところは幾らでもありますから、費用がかからないところを選んでおきたいところでしょう。 また、費用面で比較しても差が出ない、といった場合には項目に絞って比較してみることもおすすめです。例えば、「夜間相談もできる」「追加費用が全くかからない」といった項目を比較することで、自分にあった事務所も見つけやすくなります。