代位弁済とは？その仕組と任意売却の流れを紹介！
代位弁済の仕組みについて-任意売却がおすすめな理由とは？
住宅ローンを滞納すると保証会社が代わりにローン会社・銀行に対して返済を行います。これを代位弁済と言い、代位弁済が行われることで保証会社は債務者に対して一括請求が出来るようになります。通常は住宅ローンを３ヶ月以上に渡って滞納することにより金融機関は保証会社に対して代位弁済が請求できるようになります。こうした代位弁済が行われると最終的に住宅が競売にかけられる恐れがあります。競売になると不動産業者が下見にやってくるなどの不自由が生じるだけでなく、裁判所の主導で売却が進められていくこととなるのも難点です。こうした競売を避けるためには任意売却を活用しておくのがおすすめです。 任意売却は弁護士事務所・司法書士事務所や不動産会社に相談して行うものであり、不動産の売却を債務者の主導で進めることができます。また、不動産の売値も市場価格に近くなっており、競売よりもより高値で売る事ができるのが魅力です。競売だと近所などに不動産ローンが支払えなくなったことが知られることもありますが、この任意売却であればそういったことも起きにくくなっています。 このように任意売却はメリットが大変多くなっており、競売にかけられるよりも遥かに有利に住宅の主文が出来る可能性があります。しかし、任意売却は一定期間中に行わないといけない、弁護士費用などが発生するといったポイントがあることは知っておきましょう。この記事ではそんな任意売却について詳しく解説していますから、これから任意売却をする際には参考にしてみてください。
住宅ローン滞納をしたら？任意売却の流れ
1.銀行が返済を猶予してくれる期間とは？
住宅ローンを滞納すると段階的に事態が進行していくことになります。まず、返済期日に振り込みが行われなかった場合、数日中「返済してください」といった内容の連絡が来ます。これでも返済しないでいると返済を求める催促書が郵送されてくる他、場合によっては自宅を担当者が訪れることもあります。住宅ローンの滞納が始まってから２ヶ月程度経過すると「代位弁済手続き開始の予告」が郵送されてきますが、これには「返済ができないならば保証会社に代位弁済を請求します」という金融機関からの最終通告です。延滞日から３ヶ月経つと実際に代位弁済の手続きが開始されていくこととなります。 このため、住宅ローンを滞納してから代位弁済が始まる＝返済猶予期間が終了するまでには３ヶ月程度かかると考えておいてよいでしょう。もちろん、これは金融機関の対応によっても異なり、これよりも長い間返済しないでも代位弁済が始まらないこともあります。 また、返済遅延が続くと住宅ローン会社との契約を破ったことことから「期限の利益」を喪失します。期限の利益とは「債務の返済を一括ではなく分割でしはらえる」権利のことです。債務不履行により期限の利益を失うことから、保証会社は債務者に対して一括で残債務の支払いを求められるようになるというわけです。
2.保証会社の代位弁済とは？
代位弁済予告後に何もしないでいると最終的に「代位弁済通知」が届きます。これが届いたということは既に代位弁済が開始された＝保証会社が残債務を代わりに支払った、ということです。これ以後、やり取りをしていくのは保証会社に対してになります。 このように保証会社に代位弁済を金融機関が求めるのはどうしてなのでしょうか。その理由は幾つかありますが、最も重要なのが「債権の回収を図るため」です。代位弁済を請求することにより回収不可能となっていた債権も回収でき、ビジネスにも影響を与えずに済みます。逆にこの代位弁済をしないでいると不良債権ばかりが溜まり金融機関が倒産してしまうことにもなるのです。 そんな代位弁済ですが、そもそもこの保証会社とはどういった存在なのでしょうか。保証会社とはその名の通り債権が回収できなくなった際の保証を提供する会社ですが、保証を提供するのは飽くまで住宅ローン会社に対してです。しかし、保証会社がいることにより、住宅ローン会社も安心してお金を貸してくれるといったメリットが借り主にもあります。また、住宅ローンによっては保証会社をつけなくて良いこともありますが、その分だけ審査が難しいといったデメリットがあることもあります。
3.債権者が銀行から保証会社へ移行する
代位弁済により保証会社は銀行や住宅ローン会社へ債務者の残債務を支払います。これにより債権者も銀行から保証会社へ移行することとなります。加えて、担保権なども同時に移行します。また、期間の利益を喪失していることにより、保証会社は債権者に対して一括で借金返済を求めることも可能となります。 コノ後、再び債権者が変わることがあります。例えば、保証会社が「債権の回収は自社では難しい」と判断した場合です。こうなると債権が移されて債権者も債権回収会社などへ移行することがあります。 このように滞納すると債権者も自分の都合では変更したり、選択したりできなくなるといった不自由もあるのです。
4.まずは任意売却専門家と話し合うのが大事
代位弁済が行われると自宅が競売にかけられる危険性も一気に増します。そのため、代位弁済が行われる前になるべく弁護士などの専門家に相談しておきたいものです。専門家に相談することで、任意売却などの方法も探っていくことができます。特に任意売却は競売の入札が始まるまでにする必要性があるだけでなく、任意売却が終わるまでの期間は買い手が見つかるかどうかにも左右されますから、早め早めに相談しておきたいところでしょう。 そもそも住宅ローンを借り入れる際に現実的な将来予測に則って借入額を考慮するのも大事なところです。そのため、住宅ローンなどの高額な借り入れをする際にはファイナンシャルプランナーなどとの連携も欠かさないようにしておきたいところでしょう。
任意売却後のギモン点！残債はどういった扱いになるのか
任意売却後に残ってしまった債務はどうすれば良いのでしょうか。これは一括で請求されることもありますが、交渉次第では分割で支払っていくことも可能です。そのため、弁護士と連携の上で交渉を進めていく事が大事でしょう。実際、債権者も自己破産などをされて借金を踏み倒されるよりは債権者に分割でもいいから借金を返して欲しいと考えているものです。そのため、交渉は案外うまくいくことが多くなっています。 しかし、全くの無収入だと交渉も難しくなります。こうした際には弁護士の仲介で自己破産や個人再生を進めていくこととなります。自己破産ともなれば他の借金も全て帳消しにすることができますが、その反面でマイホームや自動車などの財産は差押されて処分しなければいけません。このようなデメリットがあることから、飽くまで自己破産は最終手段として考えておきましょう。
代位弁済前に戻れる？巻き戻し制度とは
住宅ローンの巻き戻し制度についても知っておきましょう。これは個人再生を行い、住宅資金特別条項を利用することによって、住宅ローンを代位弁済前の状態に戻せる制度です。これによって競売もなくなりますし、債権者も保証会社から住宅ローン会社へ戻ります。このようにメリットの大きい制度ですが、申立には条件もあります。例えば、「住宅ローンの代位弁済が行われてから６ヶ月以内」というのがその一つです。こうした条件を満たせないと個人版民事再生の住宅資金特別条項は利用できませんから気をつけておきましょう。
代位弁済される前に相談しておこう
任意売却自体をしなくても債務整理問題が解決できることもあります。例えば、住宅ローン会社との交渉によって返済期間の延期やボーナス返済付きの変更をするなどの方法で返済が再びできるようになることも。そのため、なるべく早め早めに借入先と相談・交渉をして、代位弁済までに至らないようにしておきたいものです。また、こうした交渉をするにしてもやはり弁護士などの専門家がバックについていた方が安心です。専門家に依頼すれば返済期間の延滞ではなく、他の住宅ローン会社への借り換えといった選択肢も選びやすくなります。
任意売却と代位弁済について知っておきたいこと
・代位弁済は任意売却との関係が深い ・住宅ローンを滞納すると代位弁済が行われる ・代位弁済されると債権者が移行する ・代位弁済後には競売が行われることも ・代位弁済が行われる前に借入先と話し合うことが大事 ・場合によっては返済額の縮小などが出来る ・任意売却をするならまずは専門家に相談 ・任意売却後の残債は分割で支払えることも 任意売却は競売よりもメリットが大きい債務整理法です。特に代位弁済が始まってしまったら競売になることを避けるためにも早めに弁護士に相談しておきたいところでしょう。