【任意売却のポイント】もしも住宅ローンの返済が出来なくなったら？任意売却という選択肢もある！
任意売却とは？住宅ローン返済不可能になった場合に不動産を売却する
住宅ローンは高額になりがちなものです。そのため、返済が無理になったり、難しくなってしまうこともありますが、こうした際に直ぐに自己破産や個人再生をしようとするのは考えものです。最初に相談した相談先が弁護士事務所などだと、こうした解決策を勧めてくることもあります。しかし、住宅ローン問題は実は任意売却をすることによって解決できることがあるのです。 この任意売却とは任意売買と呼ばれることもあります。簡単に言えば住宅ローン会社との合意の上で住宅を売却するのが任意売却となっています。通常はマイホームローンを全額返済するまでは住宅を勝手に売る事はできませんが、任意売却であれば住宅ローンが残っていても住宅を売ることが可能となります。とはいえ、住宅ローンの支払いが送れていないと任意売却は利用できないといったような注意点もあります。また、任意売却以外の解決策として競売もあります。競売は第三者に不動産の売買を委託するものであり、自由に不動産を処分することができないことがあります。債務整理をするとこの競売になってしまうことが通常です。このように任意売却や競売はチェックしておきたいポイントが多いですから、この記事で一から解説していきましょう。
住宅ローンが返済できなくなった！そんな時に任意売却をするメリットとは何か
任意売却は住宅ローンで困った際に大変役立つ制度です。そのメリットも実に様々ありますが、この任意売却は債務者だけでなく債権者にもメリットがあります。債務者としては任意売却することで住宅ローン返済の負担が軽くなります。一方、債権者も売却代金によって債務の回収が早く出来るようになるといった利点があります。実際、債務整理によって住宅ローン問題の解決を図ると期間も長引きがちですし、弁護士費用も数十万円以上高くなりがちです。場合によっては不利な条件で住宅を手放さないといけないこともあります。こうした点から行っても自由度の高い任意売却はおすすめです。 他にも、債務整理をするとしなければいけなくなる競売よりも精神的な負担もなくなります。競売ともなると債務整理をしたことが近所に知られたり、最終的に強制的に退去させられることとなります。裁判所の執行官も自宅を訪れますし、落札を狙っている不動産業者もやってきます。こうした精神的な負担も任意売却ではより少なくなっており、本業などに影響を与えずに住宅ローン問題を解決できます。 他にも、任意売却をすれば市場価格に近い値段で不動産が売れます。そのため、より公正な値段で売ることができますし、場合によっては住宅ローン残額を支払っても引越代がまかねたり、余剰金がかなり出ることも。一方、競売だと裁判所の主導で進められ、市場価格とかけ離れた値段で売られてしまうこともあります。 任意売却はその他の費用面のメリットもあります。例えば、競売になると落札が行われるまで遅延損害金がかかります。その金利は日々にして14.6％と実に高いものとなっています。他にも諸経費がかかることがあります。一方、任意売却であればこうした費用は発生しません。生じた費用も物件の売却費から賄うことができ、有利に売却を行えます。状況によっては引越し代が生じることも。 このように任意売却は競売と比較するとメリットが実に多くなっています。そのため、任意売却が出来るならば必ずしておくべきなのです。とはいえ、デメリットも幾つか存在します。例えば、任意売却をするためには支払遅延状態にならないといけません。そのため、信用情報機関のブラックリストにも登録されます。これによりカードローンやクレジットカードなどが契約しにくくなります。これは注意しておきたいデメリットですが、他にも選んだ任意売却業者によっては思うように売買が進まないことも。とはいえ、これは良い任意売却仲介業者を選んでおけばよいだけです。次の項ではこうした任意売却業者の選び方についても触れていきましょう。
任意売却業者の賢い選び方とは？
任意売却をする上で重要なのが任意売却業者の存在です。任意売却業者の腕によって任意売却の期間や物件の売買価格も大きく変動してきます。特に早く任意売却を終えたい場合には能力の有る業者を選んでおきたいところでしょう。こうした任意売却業者は不動産業者や弁護士事務所・司法書士事務所などから選べますが、不動産業者に頼むのがポピュラーです。やはり「不動産のことは不動産のプロである不動産業者に」と考えて不動産業者にお願いする人が多くなっています。「不動産業者は法律のことに詳しくないのでは」と思う人もいるかもしれませんが、任意売却を掲げている業者であれば法律事務所と連携していることも少なくなりません。そのため、そこまで心配はいらないと行っても良いでしょう。しかし、任意売却を始めとした債務整理関係の相談・依頼は全く受け付けていない業者もありますから、注意しておきましょう。 他に、弁護士や司法書士にも頼むことができます。こうした法律の専門家であれば任意売却を含めた債務整理方法を幅広くアドバイスしてくれるのがメリット。特に住宅ローンだけでなく多重債務状態となっている場合には弁護士などにまず話を聞いた方がよいｋともあります。 加えて、債権者が勧めてくる不動産業者・法律事務所もあります。こちらであれば自分で業者を探さなくて良いので便利な用に思えますが、基本的にこうした債権者から紹介された業者は債権者側につきます。そのため、債務者よりも債権者の利益が優先されてしまうことも。このような注意点がありますから、債権者が勧める業者は余りおすすめできません。とはいえ、債権者との交渉内容によっては債権者が勧める業者を選ぶことが必須となってくることもあります。
住宅ローンが返済しきれていないのに任意売却をすると残債はどういった扱いになるのか
任意売却を行って住宅を手放しても残債が残ることがあります。こうした残債は債権業者と相談の上で支払っていくことになります。こうした交渉は弁護士事務所などの専門家に仲介してもらうのが一番でしょう。また、場合によっては返済できなかった住宅ローンの残債が減額されることがあります。これも債権者との交渉次第となってきます。もしもこの残債を支払うだけの収入などがない場合、個人再生や自己破産をしなければいけなくなることもあります。
住宅ローンが残っているのがマンションだとしても任意売却は可能？
住宅ローンが残ってしまっているのがマンションであっても任意売却はもちろんできます。しかし、マンションの場合、契約状況によっては任意売却に制限がかかることがあります。そのため、任意売却前に契約書などはしっかり確認しておきましょう。また、マンションの住宅ローンを滞納している場合、管理費や修繕積立金も滞納しているというケースがよく見られます。こうした滞納金は住宅を売却した際の費用から賄われることとなります。正確な滞納金を知りたい場合には管理会社に「重要事項に関わる調査報告書」を請求すると良いでしょう。
抵当権付き物件の任意売却はできるの？
抵当権付き物件を所持している人もいますが、この場合の任意売却事情についても解説しましょう。そもそも抵当権とは債務者が住宅ローンを返済できなくなった際に債権者が住宅を差し押さえる権利のことです。この抵当権は一生残るわけではなく、住宅ローンを返済した時に消滅します。こうした抵当権があることによって、住宅ローン会社もある程度安心してお金を貸せるというわけです。 任意売却をする場合、こうした抵当権は抹消されていないといけません。そのため、抵当権抹消の手続きをしていくこととなるため、より任意売却の手続きは複雑になります。また、もしも既に抵当権が行使されていて差押がされている物件であっても任意売却できることもあります。とはいえ、こうした抵当権付き物件の扱いについてはケースバイケースの面が強いですから、弁護士などと相談しておきましょう。
住宅ローンの滞納期間のギモン！どのくらい滞納したら任意売却を考慮すべき？
任意売却は住宅ローンを滞納しないと出来ません。しかし、注意しておきたいのがその滞納期間です。余りに滞納をすると物件が差し押さえられてしまい、競売にかけられることがあります。競売に欠けられたとしても、入札についての開札が行われる前日までであれば任意売却は可能です。しかし、それを超えると任意売却できなくなることも。そのため、滞納日からこの開札前日までに任意売却は行っておきたいものですが、任意売却業者を選んだり、手続きをする期間も考慮しておきたいもの。結論から言えば、滞納日から3ヶ月以内もしくは差押がされた時点で任意売却はしておくべきでしょう。 業者によっては滞納して数ヶ月経過しても差押などの行動を起してこないこともあります。こうした場合であれば余裕ができますが、債権者の行動は予測が難しいもの。そのため、余裕を持って成るべく早めに任意売却をしておくことをおすすめしておきます。
気になる任意売却の流れについて
任意売却の一連の流れについて紹介しましょう。まず、任意売却をすると決めたら弁護士事務所や任意売却を扱っている不動産に電話・訪問することから始めましょう。最初に色々と話を聞いておくと後がスムーズですから、疑問に思っている点は全て聞いておきたいところです。コノ後、業者と契約したら物件の査定が本格的に始まります。査定のために不動産業者が訪れますが、査定が終わったら債権者と話し合いをしていくことになります。ここで売却条件や残債の返済方法などについて競技していくこととなり、差押の取り下げ要求なども行います。任意売却で話がまとまったら実際に物件を広告などを通じて売却していくこととなりますが、この売却が最も時間がかかるところです。この売却期間中は基本的に引っ越し探し以外にやることはなく、業者に任せることになります。引越し先も不動産業者からおすすめの転居先を教えてもらえることもありますから、話を聞いてみると良いでしょう。最終的に物件の買い主が見つかれば抵当権の抹消がされて任意売却が終了します。 これが一連の流れですが、全体でかかる期間は実に様々です。買い手が早く見つかったり、交渉が早く終われば、1ヶ月程度で終わることもあります。一方、買い手が現れないと何時までたっても進展しないことも。こうした場合には売値を下げるといった対策を行っていくこととなります。
任意売却と連帯保証人の関係とは？同意も必要になる？
任意売却をする際に忘れてはいけないのが連帯保証人のことです。任意売却後に残債がある場合、債権者はその残債を「債務者本人に請求するか、連帯保証人に請求するか」選ぶことができます。そのため、連帯保証人に多大な迷惑をかけることがあるのが任意売却なのです。こうしたこともあることから、任意売却時には連帯保証人の同意が必要となってきます。もしも連帯保証人の同意が得られないと任意売却後の残債を連帯保証人に請求しづらくなることもあるため。そのため、債権者は連帯保証人の同意を必ず求めてきます。もしも連帯保証人の同意が得られないと任意売却の交渉が頓挫してしまうこともありますから、任意売却前には連帯保証人としっかり話し合っておくと良いでしょう。
親が住宅ローンの返済が出来なくなった場合には？知っておきたい親子間売買について
親が住宅ローンを返済できなくなった場合、その子供が当該不動産を購入するのが親子間売買です。これによって住宅を他人に引き渡さないで済みます。また、引っ越しの手間もなくなります。その反面、親子間売買をした際に融資をしてくれる住宅ローン会社は少なく、実際に行うのは困難なこともあります。また、親子間売買によって家族間にトラブルが生じることすらあります。とはいえ、親子間売買とはいえ審査に受かるような金融会社はいくつかあります。そのため、親子間売買をする際にはこうした金融会社を狙ってみると良いでしょう。 このように親子間売買は便利なものですが、親族以外の知人に不動産を購入してもらうリースバックなどの方法もあります。このような方法を利用することにより、住宅を失わないで済むことがあるのです。そのため、任意売却をする際にはリースバックなどが利用できないかどうか検討してみるのも良いでしょう。
離婚をする際に押さえておきたい住宅ローンの注意点
離婚することによって生じることもあるトラブルとは何か？
離婚を考えている場合、任意売却によって生じる影響も知っておきたいところです。まず、家族や配偶者が住宅ローンの連帯保証人となっている場合、離婚をしてもこれは変わることがありません。任意売却は連帯保証人の同意が得られないと難しいですから、離婚によって配偶者の同意を得るのが難しくなることもあります。連帯保証人から外れたい場合には金融機関の承諾が必要となりますが、これをするためには代わりの連帯保証人を立てないといけなかったり、住宅ローンを借り換えしないといけないこともあります。このように一度連帯保証人になると離婚をしてもその事実がつきまとうのが難点の一つです。 他にも、財産分与の問題もあります。離婚時には夫婦の財産を分与する必要性が出てきますが、ここで住宅ローンの残債務があると困ることがあります。残債を分与する問題性も生じますし、返済方法でもめることも。このように離婚によって色々なトラブルが生じることがありますから、専門家と相談の上で債務整理は進めていきましょう。
離婚前の任意売却がおすすめな理由とは
任意売却を検討しているならばなるべく離婚前に行っておきたいところです。配偶者が連帯保証人となっている場合であっても、離婚前であれば比較的同意が得られやすくなっています。また、離婚前に不動産を処分しておけば財産分与もよりしやすくなります。こうした事情があることから、離婚前に任意売却をして不動産を処分しておくことがおすすめなのです。気持ち的にも離婚に伴って不動産を処分したほうがすっきりするという面もあります。
自己破産をするのは任意売却後？それとも任意売却前？
自己破産を検討しているならばその前に任意売却を行っておくのがおすすめです。自己破産では一定額以上の価値がある資産や住宅などの財産は処分・配当の対象となり、住宅は競売にかけられることとなります。こうなると自由に住宅を売ることもできなくなりますし、格安の値段で住宅が売られてしまうことも。しかも、自己破産が管財事件となり、自己破産の免責決定が決まるまでに長引きがちです。 一方、任意売却を事前に行っておけば主体的に不動産を売ることができます。これだけでなく、自己破産の期間も短くなるといったメリットも有るのです。このように自己破産前に任意売却を行っておくメリットは色々ありますが、実際に任意売却をするならば弁護士としっかり相談しておきたいもの。場合によっては勝手に不動産を売却することで自己破産の免責不許可事由に当てはまってしまう危険性もあるからです。
任意売却と住宅ローンについて把握しておきたいこと
・住宅ローンが支払えなくなったら任意売却によって債務整理できることがある ・競売よりも任意売却はメリットが大きい ・任意売却であれば精神的な負担も少ない ・公正な値段で売れるのが任意売却 ・任意売却は業者選びが大事 ・任意売却は返済遅延している必要性がある ・任意売却が終わるまでにかかる期間は人それぞれ ・抵当権付きの物件でも任意売却可能 ・修繕積立金などの滞納金は売却代金からまかなえる 任意売却は大変便利なものです。任意売却をすれば競売よりも有利に売却を進めていけますが、業者選びには紹介したように気をつけて起きたところでしょう。
任意売却物件はお買い得？購入する際のポイント
任意売却で売りに出されている物件は購入スべきなのでしょうか。これを考えるためにも、任意売却物件のメリット・デメリットは知っておきたいところです。まず、最大のメリットなのが「格安で購入できる」ことです。任意売却物件は「訳あり」ということもあり、通常よりも安値で購入できることがあります。特に売却を急いでいる物件であれば市場価格よりも3割以上安くなることも。こうしたメリットが有るため、任意売却物件は魅力的な物件として注目されることもあります。また、全居住者の家具などがそのまま引き取れることもあります。そのため、余計な家具購入費などが浮くことも。 その反面で少なからずデメリットもあります。まず、任意売却された物件は悪い噂が立っていることがあります。そのため、引越し後に上手く近所の人と付き合っていけないことも。他にも、任意売却物件は債権者との交渉が必要となります。このため、通常の物件を購入するのに比べて引き渡しまでに時間がかかります。他にも、値引き交渉もしにくくなっています。例えば、債権者が設定している基本債権額以上に値引きするといったことはできません。そのため、余りお得ではないことも場合によってはあります。加えて、瑕疵責任の問題もあります。任意売却物件を売却する場合、売り主は瑕疵責任を免責されますから、購入後に不具合が発覚してもどうにもなりません。場合によっては債務者の残置物に困らされることもあります。例えば、不要な家具などがあればその処分費用は自分持ちとなる不便があるのです。 住宅ローンについても注意しておきたいところ。任意売却物件ということもあり、住宅ローン会社・銀行によっては融資をしてくれないことが時折あるのです。そのため、キャッシュで購入しないといけないようなことも出てきます。このように色々と注意しておきたいことは多いですが、格安で購入できる任意売却物件はやはり魅力的なものです。
債務整理が終わった後に住宅ローンは組めるのか
任意売却後に住宅ローンを組みたい場合にはどうなるのでしょうか。基本的に任意売却をすると信用情報機関に登録されることから、一定期間の間は住宅ローンも自由に組めなくなります。この期間は登録される信用情報機関によって異なるのもポイントです。例えば、CICであれば最長で5年間掲載されることから、登録されている期間中はCICを利用している住宅ローン会社に申し込んでも審査に受かることはありません。しかし、これは飽くまで「最長」であり、この期間前に情報が消されることもあります。そのため、早い場合には任意売却をしてから2年程度でローン契約ができるようになることも。しかし、社内のブラックリストに登録されていることがありますから、任意売却をした住宅ローン会社に申し込んでも一向に審査に受からないこともあります。