住宅ローンが払えない！そんな際に役立つ任意売却の流れをご紹介！
任意売却の流れ｜どのくらい期間がかかるものなのか
不動産ローンが支払えなくなった際に検討しておきたいのが任意売却です。任意売却とは専門家に仲介してもらって返済不可能となった不動産ローンがかかっている物件を売却するものです。売却をして生じた費用で不動産ローンの支払いをしていくこととなります。 通常、不動産ローンが支払えないと最終的に住宅が競売にかけられることがありますが、任意売却をすればこうした競売も避けられます。また、引越し費用もまかなえるといったメリットもありますが、こうした任意売却のメリットやその流れについて詳しくなっておくと良いでしょう。特に任意売却は行うタイミングが重要ですから、「どの時点で任意売却したら良いのか」「任意売却を行える締め切りは？」といったことも一緒に確認しておきましょう。
代位弁済後には何が起こる？｜任意売却までの流れについて
任意売却を考える上で知っておきたいのが代位弁済です。保証会社が債務者の代わりにマイホーム会社に対して返済を行うのが代位弁済です。代位弁済が行われることにより、債権者が住宅ローン会社から保証会社へ移行することとなり、競売に至っていくことになります。 そんな代位弁済の流れを詳しく見ていきましょう。まず、不動産を住宅ローンを滞納すると受託ローン会社から「返済が遅れている」といった旨の連絡が来ます。他に郵便物も届きますが、これでも返済を相変わらずしないで無視していると、最終的に住宅ローン会社は保証会社に対して代位弁済を要求します。この代位弁済が行われることにより、債権者が保証会社へ移るというわけです。コノ後、保証会社から返済の要求が来ますが、これでも支払わないでいると、債権を回収するために保証会社は抵当権を講師して競売の申立をします。 この競売は裁判所を仲介として行うものであり、不動産業者などの不特定多数に対して債務者の住宅を入札形式で売り渡します。競売前には物件価値の調査なども行われ、担当者が自宅までやってくることとなります。また、入札が実際に開始すると専門業者も自宅を選定しにやってくる他、近所に「自宅が競売にかけられている」ことがバレることも。最終的に落札となると自宅を開け放さないといけません。このようにデメリットが多いものですが、任意売却をすることで競売は止めさせることができます。そのため、法律事務所や司法書士事務所に相談・依頼して任意売却を早めに進めていくことが大事でしょう。
競売と任意売却の流れを比較しよう！お得なのはどちらなのか？
競売手続きの一連の流れ｜退去までのスケジュール
競売手続きの流れをもっと詳しく見ていきましょう。まず、住宅保証会社や金融機関がきょうばいの申立をすると、裁判所から「競売開始決定通知」が郵送されてきます。これには債権金額や競売理由などが記載されており、これによって競売が開始することを知ることとなります。コノ後、競売にかけるために該当物件の評価が行われます。これは裁判官の執行官によって行われますが、不動産鑑定士などの専門家も同伴します。調査は一日で終わりますし、外観や室内写真を撮影するだけですが、精神的な負担を感じる人もいるでしょう。 その後、配当要求終期の公告が行われます。これによって競売に関する事実が一般債権者に知れ渡ることとなります。 評価書などの競売資料の作成が終わったら最終的に期間入札の通知が出されることとなります。この後、１周間の入札期間を経た上で、入札が行われ、買受人が決定することとなります。不動産の所有権移行も行われ、物件を引渡して競売は終了です。もしも住宅を明け渡さないと強制的に差押が行われます。なお、引越し費用などは出ず、新しい転居先も自分でみつけないといけなくなります。
住宅金融支援機構を利用する際の任意売却の流れについて
任意売却は基本的に個人で行うのは困難であり、専門家に依頼することとなります。この際、色々な方法で行うことができます。例えば、弁護士などの専門家に依頼することもできますし、依頼先として不動産業者など仲介業者も選べます。他にも住宅金融支援機構も選択する事が可能です。ここでは一例として住宅金融支援機構を利用して任意売却を行う際の流れやポイントを紹介しましょう。 まず、住宅金融支援機構にお願いすると仲介業者を選ぶこととなります。この際の相談は大変大事ですから、時間を欠けておきましょう。その後、任意売却をするために必要となるフォームを作成・提出しますが、こうしたことは専門家に任せられます。この書類の作成・提出は民間業者に頼むと不要なこともポイントです。また、住宅金融支援機構に頼むと、毎月１回「販売活動状況報告書」を提出する必要性もあります。 書類の作成・提出後は物件調査や売り出し価格の検討がおこなわれ、正式に専任媒介契約を締結します。 この後は業者が不動産売買のための活動を行ってくれますが、実際に売却依頼先が決まるまでの期間は様々です。早いと数日で購入希望者が決まってしまうことも。 買い手が決まったら売買契約を締結し、売却代金を不動産ローンに支払い物件を明け渡して終了となります。 また、任意売却後の残債務についても対応してくれることもあります。例えば、「残債務を分割で支払うのか」「その際の月々の支払額は」といったような交渉も任せる事が可能です。このように最初から最後まで頼りになりますから、困ったことがあったら相談しておくと良いでしょう。
任意売却の知られざるメリット？
競売や任意売却の流れについて紹介しましたが、「どちらの場合でも自宅を失うことになるから変わりがないのでは」と思うかもしれません。一度、ここで任意売却のメリットについて詳しく紹介しておきましょう。 まず、任意売却は競売よりも有利な値段で売買できることが利点です。競売だと売値も裁判所などに決められてしまう他、市場価格よりも格安で売り払われてしまいます。一方、任意売却であれば市場価格に近い値段で売却出来るといった強みがあります。それだけ不動産ローンの残債務も少なくなり、借金返済の負担が少なくなるというわけです。任意売却であれば引越し費用などもまかなえるのも良い点です。 他に、任意売却をすることで精神的な負担も少なくなります。競売だと銀行や不動産業者などが自宅にやってくることがあり、近所に良からぬ噂が経つこともあります。こうしたことも任意売却であれば少なくなっています。 また、任意売却は主体的に行動できるのも良い点でしょう。競売となると基本的に入札日なども全て裁判所に決められてしまいますが、任意売却であれば主体的に売り手などを選択出来ます。任意売却期間も短く済むことがあるのも良い点です。 このようにメリットが多いものですから、是非とも任意売却をして借金問題の解決を図っておきたいところでしょう。 弁護士費用などが生じるのでは、と不安に感じる人もいるかもしれませんが、こうした費用は不動産売却費から賄う事が可能となっています。そのため、金銭的負担はかなり少ないことも確認しておきましょう。
競売手続きが開始してしまっても基礎的に任意売却は可能なのか
任意売却はメリットの多いものですが、「タイムリミット」があることも理解しておきましょう。このタイムリミット以後は任意売却もできなくなり競売を止めさせることができなくなります。 そんなタイムリミットは「競売の開札期日の前日」です。これまでに任意売却を終えられれば問題ありませんが、これまでに不動産の売却ができないと競売を回避する事は困難です。また、任意売却を終えられなくても、債権者を開札期日の前日までに説得できれば、競売を止めさせることもできます。 そのようなことがあるため、早めに専門家に相談して任意売却を進めていくことが大事です。任意競売では債権者との交渉の必要性もあるため、競売の手続きに入る前に任意売却を進めておくと良いでしょう。
任意売却にはどれくらいの期間がかかるのか？
任意売却にかかる期間についても紹介しましょう。例えば、住宅ローンを滞納する前に「将来、住宅ローンが支払えなくなるから任意売却をする」といった場合であれば、６ヶ月から１年程度がかかります。一方、代位弁済が既に終了してしまっている場合には１年程度かかることも。他に、競売が既に始まっている場合には１ヶ月から３ヶ月程度で終了します。このように期間は状況によっても様々ですが、これは飽くまでも目安です。もしも債権者や借入先との交渉が長引けば期間が余計にかかることも。また、物件によっては基本的に買い手が見つかりにくいものもあります。こうした物件だと販売期間も長引き、それだけ任意売却が終わるまでに時間もかかります。このようなことがあるため、なるべく時間の余裕を持って任意売却を始めておくことが適切なのです。
任意売却の流れを理解しよう！
・任意売却は代位弁済との関係が深い ・競売よりも短期間で終えられることもあるのが任意売却 ・任意売却の流れを押さえておくことは大変大事 ・任意売却は色々な業者に頼むことができる ・競売手続きが開始されても任意売却できる ・任意売却は入札が開始されるまでに終えておく必要性がある ・任意売却にかかる期間は状況によって様々 任意売却は競売よりも遥かにメリットが多いものです。しかし、その流れは複雑でかかる期間も様々ですから、任意売却する前にしっかりとこうした点を押さえておくと良いでしょう。
任意売却を大阪で行う場合に利用しておきたい事務所
任意売却する際には事務所選びが大事です。良い事務所を選べば物件も高値で売れそれだけ有利に任意売却を終えられます。そんな弁護士事務所選びをするためにも、なるべく無料で相談・面談できるところを選択しておきたいところでしょう。 例えば、任意売却１１９番大阪事務所はこうした無料相談にも対応しています。相談員も７名おり、好きな時間に相談しやすいのが利点です。他にも、即日の相談が可能といったことも良いところでしょう。 他には、オーナーズ・プランニングも魅力があります。こちらではリースバックに力を入れており、任意売却をしても依頼者は自宅を手放さないで済むことがあります。また、スタッフ全員が人売却に関する資格を保有していることも特徴です。 もしも取引実績が豊富なところを選びたいならば、ライフエージェントがおすすめです。こちらは多数の任意売却実績があるだけでなく、全国の弁護士事務所などとの連携もしながら債務問題の解決にあたってくれます。費用も安めなことも利点。 このように利用しておきたい事務所は多いですから、まずは相談をして話を聞いてみると良いでしょう。
自己破産の流れとは？任意売却との違いにも注目しよう
借金問題を解決する方法は実に様々です。例えば、不動産ローンで困ったら自己破産をするという手もあります。自己破産をすることにより借金をすべて帳消し（税金除く）にできることもあり、住宅ローン以外の借金にも困っている場合にはおすすめでしょう。 そんな自己破産の流れを見ていきましょう。まず、自己破産をする際には最初に専門家に相談するのが通常です。自己破産は専門家に頼まないですることも可能ですが、その場合には期間も長引きがちですし、成功の可能性も低くなります。相談後、申請に必要となる書類を作成すると同時に受任通知も債権者に発送します。これによって債権者からの取り立ても全て止まります。次の段階では実際に裁判所に自己破産の申立をしていくこととなりますが、この後の流れは同時廃止か管財事件かで大きく分かれます。財産がない人が利用する同時廃止であれば一ヶ月以内で免責決定がされることもありますが、管財事件となると財産調査などのために自己破産手続きも時間がかかることとなります。免責決定後は借金返済の必要性がなくなりますが、信用情報機関のブラックリストに氏名や住所などが掲載されますから注意しておきましょう。 これが自己破産の一連の流れですが、弁護士が自己破産をする前に任意売却を勧めてくることがあります。こうすることで自宅を競売にかけられることがなくなるだけでなく、不動産ローンだけ有利に返済していくといったことも可能となります。何より、自己破産後は連帯保証人に借金支払いの請求が行きますから、その請求額を減らすためにも任意売却をしておくことはメリットがあります。