任意売却での不動産の扱われ方が知りたい！売却から購入まで基礎知識をお届けします！
任意売却で不動産を売却する基本の流れ
夢のマイホームを手に入れてもその後住宅ローンが支払えなくなってしまう。そのような人が意外と多いことをご存知でしょうか？住宅ローンが支払えなくなってしまうと、裁判所が介入した競売にかけられてしまうなど精神的にも大きなダメージを負ってしまいます。しかし、不動産の任意売却という方法を知っていれば裁判所が介入した競売にかけられることなく自分に有利な方法で不動産を売却することができるのです。不動産の任意売却を知らない人のために任意売却の基本的な流れをご紹介します。
はじめに何の知識もない素人に任意売却の手続きをすることは不可能なので、任意売却を専門としている業者へ相談します。
はじめにメールや電話で相談し、その後面談という流れの業者が多いようです。
ここでいい売却依頼先を見つけておくことが何よりも重要といえるでしょう。
そして売却依頼先によって不動産の査定が行われます。近隣相場や市場価格を踏まえた金額で査定が行われます。
自分の不動産がいくらになるのかしっかりと把握しておくことも大切ですね。
そして不動産の価値がわかり不動産の売却を依頼するということで、売却依頼先と専任媒介契約を締結します。
そして続いては売却依頼先から住宅ローンを組んでいる銀行などの金融機関や連帯保証人などに任意売却を受けたことを報告が行われます。
ここで債権者である住宅ローンを組んでいる金融会社の許可をもらうことで初めて任意売却の手続きを進めることができるのです。
ここは売却依頼先の腕の見せ所をいえるでしょう。
そして債権者の許可を得ることができたらいよいよ不動産を売り出していきます。
不動産を扱うインターネット媒体、新聞や折り込みチラシなど通常の不動産と同じような売却活動が行われます。
そして購入意思があった人達との交渉が行われ、買主が決まるといよいよ売買契約が結ばれます。
今までその不動産に設定されていた抵当権が抹消され差押えを受けていた場合も取り下げの対応がとられます。
売買契約が無事締結されると買主に引き渡しということになります。
任意売却は基本的にはこのような流れで進められていきます。
任意売却のメリットとデメリットが知りたい！
支払いができなくなったときに考えたい任意売却。
ではいったいどんなメリットがあってどのようなデメリットがあるのでしょうか？
まずは任意売却をする上でのメリットからご紹介していきます。
〇市場価格に近い金額で債務者の合意のもと売却が可能
裁判所を介した競売だと、市場価格にはほど遠い低額で落札されてしまうことが多いため、多額の負債が残ってしまう可能性が高いようです。
その点任意売却ではしっかりと市場価格が参考にされて不動産の価値が決められているためその心配が少なくて済みます。
〇近所の人に知られることなく売却することができる
競売にかけられると執行官が不動産を調査しはじめるため何度も訪れたり、落札したい不動産業者が自宅周辺を見て回ることが多く、近所の人に何か悟られてしまったりする恐れがあります。
しかし任意売却では通常と同じように不動産を手放す流れで手続きが進められるのでそ心配はありません。
〇売却するにあたっての費用がかからないこと
任意売却をする上で必要となる諸経費は債務者が負担するものではなく、物件の売却費用から出されるため売却するために手持ちの現金を出す必要がありません。
〇場合によっては引っ越し代金などが貰える
これは売却業者や債権者によって変わってはきますが、売却金額の中から引っ越し費用などを捻出してくれる業者もいるようです。
しかし必ずもらえるものではないので注意が必要です。
〇債権者、債務者合意のもと売却が進められるので精神的ダメージが少ない
住宅ローンの支払いが困難になると債権者から督促状や差押えの通知が届いたりと精神的に苦痛に感じてしまうことも多いですよね。
しかし任意売却では債権者の合意のもと和やかな雰囲気で話し合いが進められるため精神的なダメージが少なくて済みます。
〇残債は分割で支払えることが多い
売却をしても負債が残ってしまった場合、その残債を分割で支払うことも可能となることが多いようです。
多額の負債を抱えていた債務者にとって無理のない金額での分割ができるのは大きなメリットといえるでしょう。
このような大きなメリットがある一方、当然デメリットについてもしっておかなくてはいけません。
続いては任意売却をする上でのデメリットをご紹介します。
〇通常の支払いをしている段階では任意売却の話し合いはできないため、住宅ローンの支払いを数カ月止める必要がある
任意売却はあくまで住宅ローンの支払いが困難になった人の手段であることから、通常支払いができている人は利用することができません。
任意売却を希望する人は住宅ローンの支払いを数カ月止める必要があり、その間債権者からの督促を受けなくてはいけません。
〇住宅ローンを滞納することになるので、信用情報に傷がついてしまう
クレジットカードや他のローンと同様、支払いが遅れたことは信用情報にしっかりと記載されてしまいます。
その結果新たなローンやクレジットカードの作成ができなくなってしまう可能性があります。
〇すべての債権者が合意してくれるとは限らない
住宅ローンの残債よりも低い金額で売却されることがほとんどのため、債権者が合意に渋ることもあります。
債権者の合意がなくては任意売却手続きを進めることができないため、知識や経験が豊富な売却業者を選ぶ必要があります。
〇連帯保証人に迷惑がかかる
先ほども記載した通り、住宅ローンの支払いを数カ月止める必要があるため、連帯保証人へ督促がされてしまいます。
そこで連帯保証人が支払いをしてしまうと任意売却することができないため、支払いをしないこと、任意売却の手続きをするつもりだということをしっかりと理解し合意してもらう必要があるのです。
〇必ず売却できるのは限らない
市場価格などを考慮して不動産を売り出しても、当然買い手がつかないリスクもあります。
その場合は競売となってしまい市場価格とはほど遠い安い金額での売却となり、さらに残った残債の一括返済が求められるためやむを得ず自己破産となってしまうことも考えておかなくてはいけません。
このようなメリット、デメリットをしっかりと理解し自分にあった選択をしていくことが大切です。
不動産の任意売却と競売の大きな違いとは
住宅ローンの支払いが困難になった場合、不動産の任意売却を選ぶか競売になってしまうのかは大きな差があります。
では任意売却と競売の大きな違いはいったいどんなことなのでしょうか。
まずは不動産の価格が大きく違います。
任意売却では市場価格などを考価格が決められますが、競売では市場価格の5割～7割ほどの価格がつけられてしまうためその分多くの残債が残ってしまいます。
また、競売では住宅の外観などがインターネットや新聞、住宅情報誌に掲載されてしまったり、裁判所の執行官や不動産会社が何度も足を運ぶことから近隣や知人に競売になっていることがばれてしまうリスクが高いです。
その点任意売却では通常の不動産を手放すのと同じ対応がなされ中古物件として売り出されるため近隣や知人からはただの住み替えとしか思われないでしょう。
また、競売になった場合は立ち退きの日にちが交渉なく進められるため、次の居住先が確保できないまま立ち退きをしなくてはいけなくなってしまう恐れもありますが、任意売却では相談によって退去する日を決めることができるというのも大きな違いです。
そして大きく違うのは不動産を手放したあとの残債の取り扱われ方です。
任意売却では残債は債権者との相談で分割での返済が可能になりますが、競売にかけられたあとの残債は基本的に一括請求となり、支払うことができないと自己破産を選択することになってしまったりします。
このように任意売却を選ぶか競売になってしまうのかでは不動産の価値から処分後の返済まですべてにおいて大きな違いがあるのです。
任意売却のことなら不動産会社へ相談してみよう！
任意売却を考えている方におすすめなのがまずはプロに相談するということです。
1人で悩んでいる方、1日でも早く解決するためにもまずは相談してみましょう。
ではいったいどんな相談先があるのでしょうか。
最もお勧めなのが任意売却を得意としている不動産業者です。
一般的な不動産会社は査定や市場価格などを熟知してはいるものの債権者との交渉ができなかったりそもそも任意売却の知識が全くない可能性もあります。
通常の手続きとは異なる任意売却を町によくある普通の不動産会社に依頼するのはちょっと無理がありそうです。
そして困ったときには弁護士に依頼することが1番だと思うかもしれませんが、任意売却についてはちょっと違います。
債権者との交渉や法的手続きに関しては何の心配もありませんが、実際に不動産の価値を調査するのは外注になるため、信頼できる外注先化をこちらで見極めることが難しくあまり得意としていない業者になってしまう恐れも。
また、任意売却ではなく自己破産など他の借金整理方法を勧められることもあったり、そもそも報酬が高額になってしまうなどのデメリットもあります。
その点を考えると、任意売却のプロである任意売却を得意としている不動産業者へ依頼することが1番安心と言えるでしょう。
任意売却を得意とする不動産業者を見極めよう！
任意売却を得意としている不動産業者かどうかを判断するポイントをご紹介していきたいと思います。
ここでいい業者を選択することが任意売却やその後の生活を送る上でとても重要になってきます。
まずは任意売却の実績や経験が多いことです。
実績や経験が多いと債権者である銀行などの金融機関との交渉に慣れていると考えられ、合意を取り付けたり引っ越し費用を捻出したり残債の返済方法などの話し合いを有利に進めることができます。
また、依頼するこちら側からしてみても実績や経験が多い業者のほうが安心感がありますよね。
やはり実績や経験が多いことが重要なポイントと言えるでしょう。
そして法律のプロである弁護士などとの連携が取れているのかということです。
仮に何らかのトラブルになってしまった場合、やはり頼れるのは法律のプロである弁護士の存在ですよね。
また、不動産の売却ということで宅地建物取引主任者がいるのかということも調べておきたいポイントです。
いざというときに頼りになる有資格者としっかりと連携がとれている不動産業者を選ぶことも大切です。
そして任意売却の費用が明確になっていることも重要です。
先ほどもご紹介した通り、任意売却をする上で債務者であるこちら側からの持ち出しはありませんが、それゆえあいまいな名目で余分な費用を売却金額からとられてしまう危険性もあります。
任意売却をする上でどんな費用が掛かり売却費用からいくら引かれるのかをしっかりと明確にしている不動産業者を選びましょう。
そして最後に売却後のサポートまでしっかりしてくれるかどうかということも大切です。
売却に関してはしっかりとやってくれたとしても、売却後でもほとんどの場合残債が残ってしまいます。
この残債の交渉や引っ越し費用の捻出の交渉までしてくれるかどうかも確認しておく必要があります。
東京で任意売却を得意とする不動産業者はどこ？
東京で任意売却を考えている人におすすめな業者はさまざまなメディアなどに取り上げられているリームスです。
リームスは東京・神奈川・埼玉・千葉をエリアに対応してくれる任意売却10年の頼もしい企業です。
無料アドバイスをもらうこともでき、簡単に問い合わせすることが可能です。
任意売却専門会社として安心して任せることができるでしょう。
福岡で任意売却を得意とする不動産業者はどこ？
九州最大の都市の福岡県。
福岡県で任意売却を得意としている不動産業者は清水住研です。
福岡市早良区に会社を構える清水住研は、地元に密着した不動産会社でありながら債権者との交渉などの実績もあり任意売却を一連の流れやコツを熟知している業者です。
任意売却で不動産取引をするときのお金について
任意売却で不動産売買をする場合の仲介手数料、手数料について
任意売却を考えている人にとってできるだけ避けたいのが手持ちのお金を出すことですよね。
そんな人が実は1番知りたいのが任意売却をする際に必要となる諸費用についてではないでしょうか。
業者に払うお金がないから最初から任意売却を諦めているなんて人もいるのでは？
通常不動産の取引に必要となってくるのが仲介手数料や手数料ですよね。
任意売却ではそのような費用はいったいどうなっているのでしょうか。
基本的に、任意売却の売り主（債務者）が手持のお金から出す費用はほぼ0円です。
とはいえ任意売却は0円でできるわけではなく、任意売却をする際にかかる仲介手数料などの費用は売却した不動産の代金から差し引かれるため、売り主が手持ちのお金を業者などに払う必要はありません。
また、業者に支払われる仲介手数料は宅地建物取引法という法律で定められているため業者によって異なるということはありません。
仲介手数料の計算式は物件成約価格の3パーセント+6万円+消費税となっています。
その他に抵当権の抹消費用など諸費用が掛かった場合でも、すべて不動産の成約代金から引かれる仕組みになっているため、手持ちの現金が用意できなくても任意売却をすることができるのです。
ただし、書類を入手する際の数百円から千円程度の手数料はかかることがあります。
では、任意売却となった物件を買いたい場合どのような費用が発生するのでしょうか？
任意売却となっている物件を購入する際にかかる費用としては、通常の中古物件を購入する場合となんら変わりありません。
印紙代、不動産所得税、登録免許税、仲介手数料、火災保険などの保険料、融資事務手数料などが必要になってきます。
法人名義不動産の任意売却にかかる消費税の取り扱いは？
任意売却をする際の消費税の取り扱いについてご紹介していきます。
通常の不動産取引も同様ですが、不動産の種類のよって課税か非課税かが変わってきます。
土地建物の売却金額が合わせて表示されていてわかりにくいとは思いますが、実は土地は非課税、建物は課税対象となっているのです。
基本的には建物は課税対象と記載しましたが、個人が売り主の場合は非課税になります。
そのため、任意売却の売り主が法人だった場合は建物に関しては課税対象となるので注意が必要です。
また、任意売却にかかるさまざまな費用は成約代金から支払うことができると記載しましたが、消費税に関してはそのような扱いができず成約代金として債権者へ支払われてしまうようです。
例えば土地2500万円、建物2500万円の法人名義の不動産があった場合、建物にかかる消費税は200万円となります。
任意売却にかかった手数料が成約代金の5000万円から引かれその残りが債権者へ分配されますが、税務署へ支払うべき200万円は手数料として引かれることなく債権者へ分配されてしまうのです。
会社の決算日と任意売却の決済日が異なることから消費税分を手数料に含めることができないためだといわれています。
会社の決算書を税務署へ提出すると、この200万円の支払いを求められるため、法人名義の任意売却には注意が必要になるのです。
任意売却不動産を購入する際不動産担保ローンは組めるの？
住宅を購入する際に住宅ローンを組む人が多いですよね。
しかし、任意売却となった不動産を購入する場合でも不動産担保の住宅ローンが組めるのでしょうか？
基本的には任意売却された物件を購入するときでも住宅ローンを組めることが多いようですが、各金融機関の判断によっては組むことができない場合もあるようです。
任意売却物件を不動産投資目的で購入したい場合は？
一般不動産より安い値段で購入することが可能な任意売却物件。
最近では不動産投資目的で任意売却物件を購入する人も増えているようです。
任意売却物件は安く購入できるなどのメリットがある一方でデメリットも考えておかなくてはいけません。
メリットとデメリットをしっかりと知った上で不動産投資ができるのかどうかを判断するために任意売却物件のメリットとデメリットをご紹介します。
〇メリット
・一般不動産の3割程度安く購入することができる
〇デメリット
・売り主の瑕疵担保責任が免責となる
・現状引き渡しのため部屋が荒れていたり私物が残っている場合が多く、貸し出すのにリフォームが必要な場合もある
・売り主、債権者の同意が必要
やはり1番大きなメリットは仕入れ価格を安く抑えることができることでしょう。
ただし今は任意売却物件を狙った不動産投資の参入者が増えていることから、物件や立地次第では市場価格とそれほど変わらない価格がつけられていることもあるようです。
メリットやデメリットをしっかりと理解したうえで最適な物件を手に入れたいですね。
賃貸目的の不動産購入は初期費用に要注意！
任意売却物件を購入し不動産投資を考えている場合、注意しておかなくてはいけないのが初期費用が高くなってしまうことが多いということです。
先ほども記載した通り任意売却物件は現状渡しが基本になっており、部屋が荒れていたり私物がそのままだったり壊れている部分があってもそのままの状態で引き渡されます。
そのため、購入者はルームクリーニングを業者に頼んだり私物を片づけたりリフォームをしたりと費用をかけて賃貸ができる状態にしなくてはいけません。
初期費用をかけてもその分家賃として回収できる見込みがあればいいですが、そうでない場合は損をしてしまうこともあるのです。
物件を購入する前にしっかりと現状確認をして、どの程度のルームクリーニングやリフォームが必要かを確認しておく必要があります。
任意売却物件・不動産を探すにはどうしたらいい？
市場価格よりも安く手に入る任意売却物件を探すにはどうしたらいいのでしょうか？
任意売却物件は一般不動産と同じ扱いがされており、中古住宅だと思って不動産会社に問い合わせて話を聞いたら実は任意売却物件だったというようなこともあり、ピンポイントで任意売却物件を見つけるのは難しいと言われています。
しかしインターネットを利用し比較的簡単に任意売却物件を見つけることができるようになってきています。
任意売却物件の専用サイトがいくつか存在しており、そのサイトを利用して探すことが1番安心で簡単だといえるでしょう。
任意売却の不動産を賢く扱うために
今回は住宅ローンを払えずに任意売却を考える人、市場価格より安い任意売却物件を購入したい人に向けた情報を掲載してみました。
住宅ローンが難しく任意売却を考える人にとっては費用がかからなかったり精神的に安心して手続きを行なえるなど多くのメリットがありますよね。
競売にかけられるよりははるかにハードルが低いのが任意売却といえるのではないでしょうか。
また、任意売却物件を購入して住みたい人、不動産投資を行ないたい人にとっては現状渡しという大きなデメリットがあることもしっかりと覚えておかなくてはいけません。
しっかりと内見をしてどのような物件なのかをしっかりと確認することが大切です。
情報網を常に張り巡らせておけばルームクリーニングやリフォームをしてもなおお買い得だと思える物件に巡り合えれるかもしれませんね。