任意売却の依頼先は何を基準に選べばいいの？
任意売却を専門家に依頼することはできるの？
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、残高以上の金額で不動産が売却できる場合は問題ないのですが、住宅ローンの残高が売却金額を大幅に超える場合には、差額分を債権者に支払わなければなりません。そのような状況の場合は、任意売却という方法で手続きをすることになりますが、手続には任意売却について熟知していることはもちろん、住宅ローンを契約している金融機関との交渉も必要になります。任意売却の手続きに失敗すれば、場合によっては不動産が競売にかけられるなど、不利な状況となってしまう可能性もあります。
任意売却を成功させるためには、任意売却の知識に精通して金融機関との交渉にも慣れているプロの専門家に手続を依頼した方が、リスクがなく有利な条件で不動産を売却することができます。
では任意売却の手続きはどのような職業の人に依頼すればいいのでしょうか？また依頼する際に気を付けなければならないポイントは、どういったものがあるのでしょうか？答えは以降の章で詳しく解説していきます。
任意売却って何？任意売却と競売はどう違うの？
まずは任意売却について、少し理解を深めておきましょう。
住宅ローンが残っている不動産を売却する時に、住宅ローンの残高が不動産の売却金額を超えている「オーバーローン」と言われる状態になっている場合は、住宅ローンの残債と売却金額の差額を一括で支払わなければ、原則売却をすることができません。そこで住宅ローンの借入契約をしている金融機関と、差額分について交渉をして一括返済をしなくても、売却できるよう手続きすることを「任意売却」と言います。一方住宅ローンが残っている不動産が売却されるケースとして「競売」といった方法もあります。競売の場合は強制執行の意味合いが強く、住宅ローンを支払っている人の都合は基本的には配慮してもらうことができません。そのため売却価格は、一般の相場を遥かに下回る金額となってしまいますし、競売が落札されるとなかば強制的に不動産からの立ち退きを迫られます。当然引っ越し費用なども出してもらえないので、最悪の場合は着の身着のまま追い出されるような形になってしまうのです。任意売却の場合は、債務者の意志で売りに出すわけですから、不動産の売却価格についても不動産市場の相場に近い形で決められますし、売却条件もある程度債務者の意見を反映することができます。また引越しの時期を、買い手と相談して調整することも可能で、場合によっては引越し代を売却金額から確保できることもあります。なによりも追い立てられるように引っ越さなくていいので、精神的ダメージが少なくてすみます。このような理由から住宅ローン返済中の不動産については、競売よりも任意売却の方が売主にとってのメリットが多い手続きとなります。
任意売却を依頼できる業者と注意点を教えて
では任意売却を依頼する場合は、どこに依頼すればいいのでしょうか？
任意売却を依頼する場合の候補はいくつかあります。
任意売却は不動産の売買ですので、まずは不動産会社が考えられます。不動産会社は不動産売買のプロですから、売買契約の手続きには慣れています。
住宅ローンの返済についての交渉を債権者としなければならないため、弁護士や司法書士もいいかもしれません。
さらに「任意売却コンサルタント」と呼ばれる任意売却を専門的に扱っている業者もあります。
しかしいずれの業者に依頼する場合でもそれぞれの特徴やメリット・デメリットをよく把握しておかなければなりません。各業者に依頼した場合の状況を、詳しく見ていきましょう。
弁護士や司法書士に依頼する場合は手数料が2回必要になる？！
まず弁護士や司法書士に依頼する場合です。弁護士や司法書士は法律の専門家です。債務整理などの手続きで債権者との交渉を行う機会も多く、交渉人としての資格は十分にあります。しかし不動産売買については正直な話、専門外となってしまうのではないでしょうか。弁護士や司法書士はどちらかというと任意売却よりも、債務整理の手続きにおける競売の方が、経験が多く慣れています。そのため比較的慣れている競売で、手続きを勧めてくる可能性もあります。前述したように任意売却と競売とでは大きな差がありますので注意が必要です。
また弁護士や司法書士に依頼する場合、手続を始める前にそれぞれの専門家に着手金という形で、費用を支払わなければならないことがあります。着手金は手続きが成功するかしないかに関わらず、法律家が手続きを開始する時点で発生する報酬です。そして手続きが進むと不動産の売買をする時に、宅地建物取引業免許を持っている担当者は弁護士事務所や法律事務所には普通は常駐していないため、不動産業者との媒介契約を交わすことになります。そうすると今度は仲介手数料が発生してしまうので、手数料を2回も支払わなくてはならず、経済的な負担が大きくなります。これは任意売却を考えている人の経済状況では大きなデメリットとなります。
不動産屋や不動産業者は仲介手数料が必要
それでは不動産屋はどうでしょうか？不動産業者は不動産の売買には慣れています。宅地建物取引主任者も、不動産業者にはいますから心配ありません。しかし不動産業者は、債権者との交渉は専門外となります。債権や債務についての特殊な知識や経験が必要となる任意売却において、一般的な不動産業者が対応するのは難しいでしょう。任意売却の手続きは、タイミングと迅速な対応が必要となります。大手の不動産業者なら大丈夫と思われがちですが、依頼しても結局なにもできないまま、不動産が競売にかけられてしまうというケースも少なくありません。不動産業者に依頼する場合でも、その不動産業者が任意売却についてどの程度の知識と実績を持っているのかを、十分に注意して選ばなければなりません。もし実績がある不動産業者があったとしても、不動産売買取引に関する仲介手数料や、登記を司法書士に依頼することになるため、司法書士への報酬も必要となります。また住宅ローンの返済が滞っている状況の場合は、マンションの管理費や修繕費も滞納しているケースが多くあります。そのような場合は、滞納分を支払わなければならないということにも注意しておかなければなりません。
任意売却の依頼は専門業者がおすすめ
任意売却手続きを成功させるための業者選びでは、任意売却専門業者が一番安心して任せられます。任意売却専門業者は手続きの実績を多く積んでいるため、どのような流れで手続が進んでいくのか、どのタイミングで債権者との交渉をすればいいのかが分かっています。多く実績を積んでいればいるほど、債権者のクセなども把握できますから、有利な条件で交渉するためには、どのようにすればいいのかも知っています。交渉がスムーズに進むということは、手続きも迅速に進められるということですので、手続が間に合わなくて結局競売にかけられてしまうという最悪の事態を招くこともありません。
また任意売却では、法律や不動産に関する知識に精通している人、税理士、不動産鑑定士、司法書士など様々な専門家が、連携して手続きを迅速に行わなければならず、そういった体制作りも必要となります。それぞれにかかる費用についても売却金から充当することができるので、別途費用を支払う必要がないというのも大きなメリットとなります。
任意売却について特殊な知識をしっかりと持っていること、実績が多く手続きの流れを把握していること、任意売却の手続き上で必要な専門家が多く在籍していること、このような条件を満たせる任意売却専門業者に手続を依頼するのが一番安全と言えます。
任意売却の専門業者を選ぶ時のポイント
数ある任意売却専門業者の中から安心して任せられる業者を選ぶ上で、気を付けなければならないポイントを考えてみましょう。
任意売却の専門業者にも、悪徳業者がいるということを念頭に置いていなければなりません。悪徳業者に依頼してしまうと、任意売却の相談をしているのにやたらと自己破産の手続きを勧められたリ、手数料だけ取られて結局なにも対応してくれないまま競売になってしまうという、最悪の状況になりかねません。
任意売却についての実績が豊富な業者か、社内に弁護士や司法書士、宅地建物取引主任者が在籍していて様々な専門家と連携が取れる体制作りができているか、不動産の任意売却に成功した後の引越し先や引越し時期などについても、サポートしてくれるかを見極める必要があります。業績や実績については「経験豊富です」とアピールするのは誰にでもできます。本当に実績が豊富なのかどうかは、会社のホームページを見るだけでは分かりません。検討している業者があれば実際に相談をしてみれば、知識が十分にあるかどうかある程度判別することができます。色々なパターンで事例を聞いてみるのもいいかもしれません。直接相談に行くのが大変なら電話でもいいので、疑問に感じていることや不安に思っていることをぶつけてみて、的確にアドバイスができるか、素人でも分かるよう専門用語をかみ砕いて説明ができるかなどを参考にしっかりと見極めましょう。
任意売却はどんな流れで進められるの？
任意売却の流れについては時系列ごとに解説していきましょう。
1.任意売却業者への相談
任意売却の手続きを依頼する業者への相談をします。この時点で督促がすでに入っている場合は、その督促内容がポイントとなります。通常の督促状であれば、そのまま期間を置いて「期限の利益の喪失」に関するお知らせが届くのを待ちます。もしその督促状の次の段階に至っている場合は、手続を急がなくてはいけない可能性があります。代位弁済通知まで延滞状況が進んでいる場合は、不動産が競売にかけられてしまう時期が、もう目の前に迫っているということです。任意売却の手続きは、競売の落札者が決定してしまうと行うことができなくなってしまいます。
2.任意売却業者による状況の把握
正確に状況を把握するため、債務者の生活環境や収支状況、債務状況など依頼者についての情報集めはもちろん、債権者に関する情報集めも始まります。またマンションであれば修繕費・管理費の延滞状況について、管理会社に書類を提出して、正確な延滞費を確認します。
3.不動産の価格査定
不動産鑑定士により、債権の対象となっている不動産の現時点での評価額が算出されます。評価額が借金額を超えるオーバーローンとなっているか、差額分がどのくらいかといった債権に関する状況の確認も合わせて行われます。
4.債権者との交渉
住宅ローンの債権者に対して、業者が任意売却の手続きを開始するための交渉を始めます。任意売却をする際の不動産の売却額や差額の返済方法、引っ越し費用の捻出など債権者と協議しながら調整が行われます。
5.売却手続き開始
不動産の売却活動として、不動産情報誌や新聞、インターネットなどでの広告を開始し、買取してくれる人を探します。売却価格は依頼者の状況や希望を参考に決められ、最終的には債権者との交渉時に調整した金額となります。場合によっては購入希望者による内覧も行われます。
6.売買契約
無事に購入者が決まったら、引越し時期の調整と最終的な債権者との交渉を行い、依頼者・債権者・不動産の購入者すべての交渉が完了すると、宅地建物取引主任者による売買契約の締結が行われます。
7.引越し準備
引越しをするための新居探しを開始します。任意売却業者によっては、依頼者の希望に沿った引越し先を探してくれるところもあります。賃貸契約をするために、保証人や敷金なども必要で任意売却をする状況では、手続が難航することもありますので、全面的にサポートしてくれる業者が望ましいでしょう。
8.清算
売却金から債務に充当される分が債権者に渡され、交渉の内容によって引越し費用の捻出が可能だった場合は、この時点で受け取ることになります。この段階に至るまでに、任意売却の相談からおよそ3～6ヶ月ほどの期間が必要です。
9.引越し・新生活スタート
引越しが完了すると不動産が買主に引き渡され、任意売却に関するすべての手続きが完了となり、依頼者は引越し先で新生活をスタートします。
任意売却が成立した後の依頼業者へのお礼はどうすればいい？
無事にすべての手続きが完了して、希望に沿った内容で解決できた場合には、任意売却業者に感謝の気持ちとして謝礼金などの支払を考えるかもしれません。しかし任意売却業者には不動産の売却金額の中から、手続きに必要な費用や専門家への報酬が支払われるため、改めて費用や謝礼金を渡す必要はありません。任意売却業者は、債権者との交渉時に仲介手数料や手続きに必要な費用、引越し代などの捻出ができる条件で和解できるよう全力を尽くします。これは債権者との交渉に慣れているからこそできることなので、そういった面でも任意売却専門業者に依頼するのが一番合理的と言えます。
任意売却依頼先の選び方まとめ
任意売却の手続きを依頼するのは、弁護士・司法書士などの法律家や、不動産業者でもできないことはないのですが、任意売却を確実に成功させ、より有利な状況で債権者との和解に至るためには、専門業者に依頼するのが最も適しています。専門業者にも様々な会社がありますから、一か所だけではなく複数の会社で相談するなどして、安心して手続きを任せられる業者を見極めることが、任意売却を成功し新生活を無事にスタートできる第一歩となります。