任意売却をする前に理解しておきたい立ち退きに関するポイント
任意売却ならば有利に立ち退きが出来るのか？
住宅ローンを延滞・滞納した際に利用されるのが任意売却です。任意売却をすればデメリットの多い競売を回避することができ、それだけ有利に住宅ローン問題を解決できます。他にも、立ち退きも任意売却であればより容易になります。例えば、立ち退き料も任意売却をすれば売却代金から賄える事があります。任意売却後は自宅を明け渡さないといけなくなりますが、この際に発生するのが立ち退き料です。立ち退き料には新居を探す引越し費用などが含まれますが、こうした立ち退き料は競売では基本的に出ません。また、任意売却と競売では違いも多いですがこうした点も合わせて解説していきましょう。
任意売却と競売では立ち退き事情も変わってくる？
任意売却と競売では相違点が多いですが、立ち退きも両者では全くことなります。例えば、立ち退き日も任意売却であればある程度選択出来ますが、競売では裁判所が指定した日に立ち退きをしていかないといけません。もしも明け渡しをしないと強制執行が行われ、強制的に退去しなければいけなくなります。また、競売では基本的に立ち退き料＝引越し代金を工面してもらえません。これも任意売却とは大きく異るところ。とはいえ、落札者によっては立ち退き料を出してくれるところもありますから、これはケースによって異なります。また、任意売却では基本的に立ち退き料を売却代金からまかなえますが、もしも売却代金が安すぎる場合にはその限りではありません。
任意売却における引越し費用の目安とは？
任意売却をした際にもらえる引っ越し費用の目安はそれまでの家賃の6ヶ月分程度です。これは飽くまで目安であり、売却代金によっても変わってくることがあります。こうした引っ越し費用も任意売却の交渉時に話し合われることですが、必ずしも引っ越し費用は出してもらえるわけではありません。任意売却の合意を取り付けるのがやっとで、引っ越し費用は全く出ないということもあります。このため、引っ越し費用については過剰に期待すべきではありません。
競売開始から入札、立ち退きに至る流れ
債務を延滞すると債権者が保証会社に移行します。コノ後、返済が相変わらず出来ないでいると保証会社は競売をして債務の回収に乗り出してきます。この際、競売に関する通知が送られてくるので、これによって競売がスタートすることを知らされます。コノ後は物件の下見や入札がありますが、最終的に最高値を入札した人が落札者となります。売却決定許可が裁判所から出た後、代金納付などが行われ、所有権移転登記もなされます。最終的に引渡命令が下り、退去をしなければいけなくなります。もしも退去しなければ強制執行も執り行われます。
立ち退き交渉を無視して居座ると？
強制執行ともなると物理的に物件から排除させられます。これは裁判所から任命された執行官が行うもので、荷物なども全て運びだされて保管で保管されます。鍵も交換され、入居もできなくなります。もしも強引に入居しようとすれば不法侵入罪で逮捕されます。また、強制執行の邪魔をすると公務執行妨害になることも。これが強制執行ですが、強制執行に伴ってトラブルも多発していることもあり、立ち退き料を積極的に支払ってくれる落札者もいます。
立ち退き時に生じる費用について
立ち退きもタダではできません。荷物運搬のために引越業者を呼ぶ必要性もありますし、新居を探す手間もあります。こうした立ち退き料の目安はそれまでの家賃の数ヶ月分ですが、立ち退き料を落札者が支払ってくれる場合でもせいぜい数万円しか払ってくれないこともあります。このように立ち退き料も場合によって異なります。
立ち退きは実は回避することも出来る？その方法とは？
住み慣れたマイホームを立ち退きたくない人もいるでしょう。こんな場合でも立ち退きを回避する方法はいくつかあります。まず、リースバックがその方法の一つです。これは知り合いや身内、親族に物件を買い取ってもらう方法であり、これによりそのまま物件に住み続けられるメリットがあります。しかし、これをするにはまずは買い取りをしてくれる知り合いなどを見つけないといけません。また、リースバックするには業者と交渉も必要になってきます。他にも、任意売却によらない債務整理方法で問題解決を図ることも可能です。例えば、個人再生を利用するのがその方法の一つ。個人再生では住宅ローン特則というものが利用でき、コレを利用することで住宅ローン残高を減じてもらうとともにそのまま住宅に住み続けることができます。とはいえ、この住宅ローン特則を利用するには交渉も必要ですし、利用条件もあります。個人再生後は住宅ローン残債を支払いしていかないといけないといった問題点も。もしも支払いが難しくなると自己破産などに追い込まれ、結局は自宅を失うことにもなりますからしっかりと弁護士事務所などに相談依頼して検討しておくことが必要です。他に新規で住宅ローンを契約する、新たに借金をするという方法もありますが、住宅ローンが支払い不能となっている状況でお金を融資してくれる金融機関はほとんどありません。友人などからお金を借りるという方法もあります。
任意売却立ち退きに関するポイントとは
・立ち退きに関する事情は任意売却と競売では異なる
・競売では立ち退き日なども指定される
・任意売却であれば引っ越し費用などを賄えることも
・立ち退き料の目安はそれまでの家賃の6ヶ月分
・立ち退き要求を無視すると強制的に退去させられる
・強制執行を邪魔すると逮捕されることも
・立ち退き料は落札者が支払ってくることもある
・立ち退きを回避することは可能
・リースバックや個人再生住宅ローンなどを活用することが大事
任意売却はメリットが大きいものですが、立ち退きについても同じ事がいえます。特に任意売却では引越し代金なども基本的に出るのが良いところでしょう。とはいえ、必ずしも引越し代金などが出るとは限らないことは理解しておくべきでしょう。
任意売却物件の購入について
任意売却物件は一部のバイヤーにとって大変魅力的な存在です。市場価格よりも安値で手に入れられる事ができますし、値段交渉もしやすいというメリットがあります。しかし、任意売却物件を購入する際には気をつけておかないとプロであっても思わぬトラブルに巻き込まれるリスクもあるのです。例えば、抵当権に関する問題です。任意売却物件は抵当権を物件引渡し時に外してもらいますが、場合によっては事前の約束通りに抵当権が外れないことがあります。これは色々な理由が考えられますが、そもそも売り手が抵当権について債権者と全く交渉していないということもあります。他にも、抵当権保持者が複数いる場合にも問題は複雑化します。こうしたこともあり、抵当権については書面で解除日などを示してもらって同意の上で購入をするのが基本です。もしも抵当権が残ってしまうと抵当権について個人的に債権者と対応・交渉しなければいけなくなることすらあります。他にも、任意売却物件ならではの厄介な点もあります。例えば、任意売却良からぬ評判が立っていることが少なくありません。このため、任意売却物件に移り住む際に近所付き合いが難しくなるといったことも実際に存在します。こうしたことがありますから、任意売却購入時には近隣状況についても確かめておいた方が良いでしょう。マンションやアパートなどの物件を購入する際には未納管理費や未納固定資産税などが購入後に発覚する危険性すらあります。こうした費用は本来は前所有者が支払うものですが、売買契約を取り交わした後に前所有者が行方をくらますことも。こうなると未納管理費なども自分で支払わないといけなくなる可能性も出てきます。そもそも任意売却物件自体が探しにくいという難点もあります。任意売却物件は人づてで情報を手に入れる他、任売市場やNBC不動産情報センターなどで任意売却物件についての情報が得られます。時期によっても任意売却物件が発生しやすいこともありますから、定期的にこうしたサイトを覗いておくことがおすすめです。手付け金に関しても注意点があります。通常は手付け金を購入前に支払うものですが、任意売却物件の場合にはこの手付け菌を債務者に持ち逃げされる可能性があります。こうしたことを防ぐためにも、手付け金は債務者ではなく売主側の業者に預けることが大事です。更に、「競売の取り下げ」「差押取り消し」措置を行っているのかどうかもしっかり確認しておきましょう。場合によっては競売がスタートしているのに物件を市場に出す売り主がいます。こうなるとせっかく物件を購入してもどうしようもありません。そのため、手続きがしっかり行われたのかをまず確認しておきたいところ。また、任意売却物件は住宅ローンが降りにくいことも特徴です。こうしたこともあり、それまでに住宅を購入した人には任意売却は向いていないこともあります。とはいえ、上手く購入できればお得に住宅を手に入れられる任意売却物件はやはりお買い得なことは確かです。このように
賃貸物件を大家都合で立ち退く際の立ち退き料について
老朽化などによって賃貸物件を大家都合で退去しなければいけなくなることはままあります。こうした場合の立ち退き料は実に様々でケースバイケースです。目安としては、新しい物件に入居するための引っ越し費用としてそれまでの家賃の6ヶ月分程度を支払うことになることが多いようです。こうした立ち退き料は法律で決められているわけでもありませんから、当事者で相談・交渉して決めていくこととなります。