任意売却契約後であってもそのまま自宅に住み続けることができる？その方法とは
任意売却をしたとしてもそのまま住み続ける方法も実はある！？
住宅ローンが支払えなくなってしまうと基本的に住宅も売り渡すこととなります。この際、競売か任意売却が選ぶ事ができますが、どちらにしても住宅は失ってしまうのがポイントでしょう。とはいえ、任意売却の場合には実は自宅を売り渡さないでも大丈夫なことがあるのです。これにより住宅ローン問題を解決するとともに、不動産も失わないで済みます。住宅ローン問題に苦しんでいる人にとってはベストな選択肢なわけですが、一体どのようにすればこのような事が行えるのでしょうか。また、行う際の条件などはあるのでしょうか。この記事ではこうした任意売却時に気になるポイントについて触れていきましょう。
債務整理後も自宅に住み続けたいと相談するケースはかなり多くなっている
住宅ローンを滞納・延滞すると自宅が競売にかけられることとなります。競売になると不利な条件で物件を売り渡さないといけないだけでなく、引っ越しなども債権者都合でしないといけなくなります。こうしたことから、家族に迷惑をかけることもあるわけですが、こうしたことから弁護士事務所に相談する人が多いのです。弁護士事務所ではいろいろな選択肢を教えてくれますが、任意売却もそうした解決策の一つです。任意売却とは弁護士の仲介の元、債権者と借金問題について交渉をしていくものであり、市場相場に近い額で物件を売っていく事が可能となります。また、引越し時期も自由に選びやすくなっている他、競売で良くあるような落札時のトラブルも少なくなっています。なによりも、任意売却は短期間で終わることもあるのもメリットでしょう。そんな任意売却ですが、「自宅を失わないで債務整理をしたい」といった場合にも選択肢として弁護士から進められることもあります。基本的には任意売却をすると結局は自宅を売り払うこととなるのですが、場合によっては後述するようなリースバックやセールアンドリースバックなどの方法を採用することで自宅を失わないで済むことがあるのです。このため、自宅を失いたくない人にも任意売却は人気なものとなっています。実際、弁護士事務所に相談する人は「今の自宅に住み続けたい」と相談することも少なくありません。これは当然といえば当然かもしれません。もしも自宅を明け渡してしまうと新たに自宅を探さないといけませんが、住宅ローンを滞納すると信用情報機関にブラックリスト登録されます。これにより新たに賃貸物件を借りるのも困難になることがありますし、ローンを契約して希望の物件を新たに購入するのもほとんど無理でしょう。これも自宅を失いたくないと弁護士事務所に相談する人が多い理由です。他にも、引っ越しの手間もあります。自宅を明け渡してしまうと引っ越しをする必要性に迫られますが、これは面倒なものです。また、近隣で良い引越し先物件が見つからないことも。自宅を事務所として利用している場合などは自宅を明け渡すと仕事を失ってしまうこともあるでしょう。このように自宅に住み続けたいと考える人の動機は様々ですが、実際のところ、出来ることならば自宅を失わずに債務整理をしたいと相談員に相談するのは決して珍しいことではありません。
場合によっては任意売却後に今住んでいる住宅に住み続けられる可能性がある
物件を明け渡したくない場合、一定の条件を満たすことでリースバックや買い戻しなどが利用できます。こうした方法を利用することで自宅を失わずに済むばかりか、借金問題も解決できることがあるのです。弁護士事務所に行けばスタッフからもこうした方法についても教えてもらえますから、気軽に相談してみましょう。 とはいえ、こうした方法を採用するためにも、債権者としっかり交渉をしておかないといけません。もしも交渉で問題が生じると任意売却そのものが出来なくなるということもあります。こうなると競売になってしまい、不利な条件で自宅を売り渡すこととなります。交渉が難航するケースは色々ありますが、例えば債務額が多過ぎる場合がその一つです。他にも、競売入札時期が近い際にも任意売却の交渉を断られることもあります。固定資産税なども滞納していると任意売却交渉が難しくなることもありますから気をつけておきましょう。とはいえ、入札間際に交渉を何とかこぎつけたという事例もけっこうありますから望みは捨てないでおきましょう。ちなみに、任意売却の交渉に失敗してしまった場合、自己破産を検討することも可能です。自己破産をすることによりそれまでにこしらえた借金をすべて帳消しにしていくことができます。このため、住宅ローンだけでなくカードローンやクレジットカードなどの他の借金も抱えている場合におすすめできます。とはいえ、自己破産、マイホームやマンションを失うことは変わりありません。自己破産をすると信用情報機関に数年間登録されたり、官報に名前や住所が掲載されるという心配点もありますが、借金問題を一気に解決できるのは良い点でしょう。
自宅を失うことを回避できるリースバックについて
自宅を失わずに任意売却をする方法は幾つかありますが、その中でも比較的利用のし易いリースバックについて解説しましょう。リースバックはセールアンドリースバックと呼ばれることもあります。これは簡単にいえば第三者に自宅を売却して、その第三者から賃貸物件として自宅を貸してもらう方法のことです。これにより任意売却をして自宅を売り渡しても問題なく自宅に住み続けることができるようになります。これは後述するような買い戻しと違って、頼れる親族がいなくても利用できることが利点でしょう。ここで注意しておきたいのが物件を売却する相手である「第三者」についてです。これは状況によっても変わってきますが、基本的には任意売却業者のパートナー企業や投資家などになります。こうした相手については任意売却業者からも説明してもらえますが、どういった相手に物件を売り渡すのかはよく知っておきたいところです。また、利用する条件ですが、継続した収入がないと基本的に利用できません。任意売却後は毎月家賃を払っていくこととなりますから、家賃を支払えないと将来的に予想される場合にはこうした方法が利用できないこともあるのです。他にも、物件を売り渡す相手が現れるかどうかもポイントです。例えば、現在のローン支払額と家賃相場にほとんど差がない場合にはセールアンドリースバックも利用できないことがあります。この場合、物件を買い入れる側にとってはセールアンドリースバックをしてもほとんど利益がないためです。他に、現在の物件状態によっては買手が現れないこともありますから気をつけておきたいところでしょう。実際、セールアンドリースバックは買手にとってもかなり高いリスクが発生するものでもあります。買手にとってはリースバックをすれば必ず入居してくれる借り主がいますから、空き物件になるということが防げます。その反面で、家賃をしっかり支払ってもらえないというケースも生じやすくなっており、立ち退きを促さないといけなくなるという手間が発生することもあるのです。リースバックをするには必要となる書類も多いことも難点でしょう。とはいえ、条件が合えば買手・売り主双方に利益があるのはリースバックでもあります。ちなみに、リースバックをする際には弁護士事務所選びに注意しましょう。弁護士事務所や任意売却業者によってはリースバックに対応してくれるパートナー企業をたくさん抱えているところもあります。こうしたこともあり、弁護士事務所を選ぶ際にはリースバックについてもしっかりと相談しておきたいところです。
セール・アンド・リースバックの流れについて徹底解説！
コチラでセールアンドリースバックの流れについて紹介しましょう。まず、セールアンドリースバックをする際にはまず弁護士事務所に相談します。任意売却業者に依頼してももちろん構いません。最初にリースバックを利用した任意売却ができるかどうか確認したら、通常の任意売却と同じように債権者と交渉をしていくこととなります。交渉後は物件を実際に売りだして買手を探していくことも同じです。とはいえ、物件を売る際にはリースバック物件であることを明示しておく必要性があります。買手を確保したら物件購入後の詳細について書いてと話を詰めていき、物件を売り渡して売却代金を債権者に納付します。この際、残債が発生することがありますが、これは別で債権者と交渉しましょう。リースバック後は事前の契約で定められた内容に従って家賃の振り込みをしていくこととなります。収入の余裕が出来て物件を買い戻せるようになったら物件を買い戻すことも契約内容によっては可能です。これがセールアンドリースバックの流れとなりますが、これは飽くまで一例です。買い戻しと同じようにかなりセールアンドリースバックはケースバイケースですから、これとはかなり経過が異なることもあるということもあるでしょう。例えば、場合によっては家賃の交渉が別途で必要になることもあります。こうしたこともあり、セールアンドリースバックをする際には弁護士事務所としっかりと連携して事に当たりましょう。
買戻しをすることも可能！
上記で紹介したリースバック以外に買い戻しをすることも可能です。買い戻しとは他人ではなく、親族などの知人に物件を売り渡す方法です。これにより、物件売却価格を安く出来ることもあります。とはいえ、そもそも物件を売り渡す親族がいないと買い戻し自体ができません。住宅ローンを滞納しているということもあり、進んで物件を買い取ってくれる親族を探すのも中々困難なものです。何よりも買い戻しは後述するようにトラブルが起こりやすい任意売却方法でもあります。このため、しっかりと弁護士事務所に相談したり、当事者間で話し合っておかないと、任意売却自体が失敗してしまうこともあります。また、買い戻しも物件を親族に買い取ってもらった後に賃貸胃物件として自宅に住み続けることは変わりありません。このため、収入がないと利用できないということは知っておきましょう。
買戻しの流れとは？そのポイント
セールアンドリースバックと買い戻しはその流れもよく似ています。しかし、異なってくる面もいくつかあります。例えば、セールアンドリースバックでは物件を市場に売り出す必要性はありません。その反面、債権者と交渉をする前に買い戻をしてくれる親族を探しておかないといけません。交渉後に親族を探すこともありますが、これはむしろ稀なケースです。実際、買い戻しをしてくれる親族候補が居ないのに交渉をしても債権者も対応してくれないでしょう。他にも、リースバックと買い戻しを両方検討することもあります。リースバックで任意売却は進めるものの、買い戻しをしてくれる親族が見つかった場合にはいつでも買い戻しができるようにスケジュール調整をするといったことも可能です。実際、買い戻しはかなり難易度が高いですから、買い戻しができなくてリースバックをするという人はかなり多くなっています。
リースバックの気になるメリット・デメリットについて
リースバックのメリット・デメリットについてまとめてみましょう。まず、利用しやすいということは大きなメリットです。買い戻しになると買い戻しをしてくれる親族がいないと話になりませんが、リースバックであれば基本的に誰でも利用することができます。コレ以外にも、リースバックは買い戻しにあるような親族間のトラブルも少なくなっているところも利点です。とはいえ、もしも家賃が支払えなくなった場合には自宅を結局は退去しなければいけなくもあります。他にも、物件によっては買手が現れないということも十分に考えられます。リースバックをすると弁護士事務所によっては追加手数料が結構掛かるなんてこともあります。こうしたこともあり、リースバックをする際には注意しておかないといけません。
買戻しをするメリットとデメリットについて
買い戻しをするとどういった利点があるのでしょうか。これはいろいろとありますが、まず親族に売り渡すことで安心できるというのが一つでしょう。リースバックだと知らない他人に売り渡すこととなりますが、物件の所有者が親族であれば色々と融通も効きやすくなります。また、売り渡す相手が親族ということもあり、売り手との交渉・調整もしやすくなるという利点も。話がまとまれば最短で数週間で買い戻しが終わってしまうということもあります。このように早めに債務整理が終わるのも買い戻しをするメリットです。とはいえ、デメリットも少なくないのが買い戻しです。例えば、買い戻しをする親族を探す際に、住宅ローンを滞納していることが親族間に知れ渡るということもあります。これも親族間売買の難点かもしれません。そのため、親族に借金をしていることを知られたくない場合にはよりビジネスライクなセールアンドリースバックの方が良いかもしれません。また、買い戻しをしてくれる親族選びも中々大変です。信頼できる相手を探さないといけないですし、場合によっては全く買手が現れないこともあります。
親子間で任意売却を行うことが難しいとされているワケ・理由とは？
買い戻しはメリットがある取引である反面、成功させるのが難しいものでもあります。これは幾つか理由がありますが、お金のことで身内と揉めることもあるためです。例えば、物件を身内に売却後に家賃を約束通りに支払えないでトラブルになることがあります。最悪の場合には信頼関係が崩れてしまうということも。他にも、軽い気持ちで買い戻しをしてしまう人が多いことも問題です。買い戻しをすると多額のお金が動きますから、任意売却をする際には当事者もその流れや危険性について理解しておかないといけません。このように色々と気をつけておきたい事が多いですから、身内間で任意売却をする際には調整・相談をしっかりしておきましょう。
「ハウス・リースバック」とはどういったサービス？
リースバックをするためには買手を探さないといけません。しかし、ハウス・リースバックであればこうした手間もありません。これはハウスドゥが行っているサービスであり、リースバック時にハウスドゥが買手になってもらえるというものです。知らない他人に物件を売り渡すのは不安という場合であっても、ハウスリースバックであれば買手が決まっていますから、ある程度信頼感があります。また、ハウスリースバックであればお得な家賃で物件を貸し出してもらうことも可能です。とはいえ、ハウスリースバックを利用するにも条件がありますし、手続きに時間がかかるということも。債権者との交渉によってはハウスリースバックが利用できないこともありますから弁護士事務所としっかり相談の上で利用しましょう。
月々の家賃を支払う必要性があるリースバックや買い戻しは実はメリットが少ない？
リースバックや買い戻しは結局は家賃を任意売却後に支払わないといけません。このことから住宅ローンを支払う場合と対して変わらないことがあります。とはいえ、不動産の価格が高いときに物件を購入していたという場合には毎月住宅ローンを返済するよりもリースバックなどをして家賃を支払った方が遥かに負担が軽くなることがあります。そのため、リースバックや買い戻しも全くメリットがないというわけではありません。住宅ローンは支払えなくとも家賃ならば支払えるということもあるでしょう。また、住宅ローンだと金利の負担がかなり重いですが、リースバックなどをすればこうした金利負担もなくなってきます。もちろん住宅は失ってしまうわけですが、結果的にリースバックや買い戻しをしたほうが良いことは多いのです。こうしたこともあり、住宅ローンが返済できなくなったらリースバックや買い戻しを検討しておきたいところでしょう。
身内が競売で入札・落札するという方法もある！
上記ではリースバックや買い戻しについて解説しましたが、こうした方法がいつでも利用できるとは限りません。例えば、任意売却の交渉が上手くいかなくてそもそも任意売却が出来ないこともあります。他にも、物件の担保権者が複数いて、交渉が進まないことも。そもそも任意売却を競売の入札までにまとめられないこともあります。こうなるとリースバックも買い戻しも出来ません。とはいえ、こうした場合であっても全く方法がないというわけではありません。例えば、身内が競売に入札して落札することにより、そのまま自宅に住み続けられる可能性があります。とはいえ、これをするには事前に身内に競売に申し込んでおいて貰わないといけないですから、時間的に厳しいこともあります。また、確実に落札できる可能性は全くありません。高値で入札しても物件によっては落札できないこともあります。何よりも、落札後にも色々な問題があります。例えば、身内が物件を約束通りに賃貸してくれるとは限らないことがあることです。リースバックや買い戻しであれば弁護士仲介のもとで契約書を締結して行いますが、そうした後ろ盾がないこのような方法では身内に約束を反故にサれることもあります。また、賃貸してくれたとしても、家賃を上げられたりして追い出されることも。いずれにしてもこのような方法を取る際にも資金調達などのことも含めて弁護士にしっかりと相談しておきたいところでしょう。
任意売却後もそのまま住み続ける方法とは
・任意売却をしても住宅を明け渡さないで済む方法がある・それがリースバックや買い戻し・リースバックはセールアンドリースバックとも呼ばれる・リースバックをすれば有利に借金問題を解決できる・リースバックをするには買手を見つけないといけない・買い戻しはトラブルも多い債務整理方法・ハウスリースバックというサービスも・任意売却をすれば住宅ローンの金利問題も解決できる任意売却をすることにより住宅ローンを支払う必要性が無くなります。任意売却にも色々な方法がありますが、弁護士とはしっかりと相談しておきましょう。
任意売却時に離婚もする人が多い
住宅ローンが支払えないといったような状況に追い込まれると離婚も検討する人が多いことはポイントでしょう。そのため、任意売却だけでなく離婚問題に詳しい弁護士に相談しておくことも大事です。また、任意売却は離婚前に行うか、離婚後に行うか迷う人もいます。これは色々な意見がありますが、基本的には任意売却は離婚前に行いましょう。もしも任意売却を離婚後に行うと交渉が上手く行かなくなることがあるからです。また、離婚後だと配偶者とも連絡が取りにくくなるのも難点でしょう。こうしたこともあり、任意売却は離婚前にしておきましょう。
競売をするとそのまま住み続けることはかなり困難
任意売却に失敗すると競売になります。競売になると不利な条件で物件を売り渡すことにもなりますが、そのまま物件に住みつづけるということも基本的に不可能です。競売後は裁判所の明け渡し命令により立ち退かなければいけなくなりますから、競売＝立ち退きと考えてよいでしょう。稀に立ち退きしない人もいますが、こうした場合には強制的に物件から退去させられます。