任意売却をする際の疑問点！抵当権付き物件は任意売却できるのか売却できるのか？
任意売却ができるのか心配？そんな際には専門家に相談してみよう
任意売却は住宅ローンが払えない状態に追い込まれた際に役立つ債務整理方法です。任意売却をすることで競売を回避することができるだけでなく、債務者の権利も保護できます。とはいえ、任意売却は場合によっては出来ないこともあるのは知っておきましょう。例えば、任意売却は住宅ローンを延滞していないと基本的に手続きが出来ません。他にも、差し押さえられている物件も解除料を支払わないといけなくなります。他に、「抵当権」に絡んだ注意点も知っておきたいところでしょう。抵当権が付いていると通常通りに任意売却出来なくなる可能性もありますが、こうした任意売却に絡んだポイントについて解説していきます。
任意売却をするべき理由とは？
任意売却について全く知らないという人もいるでしょう。そもそも任意売却とは債権者と合意した上で、建物を市場で売買し、その売却額を住宅ローンの返済に当てるものです。これにより債務者にとってデメリットの多い競売を避けることができるとともに、住宅をより高値で売れるというメリットがあります。また、任意売却することにより、場合によっては住宅などの資産・財産を失わないで済むことすらあるのです。このようにメリットの多い任意売却ですが、早く債務問題を解決死体祭にも重宝します。
任意売却の流れについて簡単に解説！
任意売却の流れを紹介しましょう。任意売却はケースバイケースの性格が強いですが、その基本はそこまで変わりません。まず、弁護士事務所を訪れて任意売却について相談します。司法書士事務所でも受け付けてもらうことは可能です。任意売却は特殊な債務整理ということもあり、なるべく不動産問題に詳しい事務所か、任意売却専門の事務所にお願いしておくことがおすすめです。相談、依頼後は融資状況の確認や物件の確認をしていきます。基本的な準備ができたら債権者と交渉をして任意売却に関する同意を仰ぎます。もしも債権者が複数いる場合にはそれぞれに対応することが必要です。任意売却についての条件が定まったら物件を市場に売りに出して売却します。売却して得られた利益は返済に充てるとともに、引越し費用なども売却代金から賄えることがあります。これが任意売却の流れとなりますが、任意売却をして残った借金についてはまた別に交渉して支払いをしていくこととなります。また、任意売却にかかる費用は基本的に無料です。というのも、任意売却時に必要となる弁護士依頼費用などは全て売却額から賄えるためです。これも任意売却が人気の理由になっています。とはいえ、もしも住宅が売れない・売値が安すぎる場合には資金の持ち出しが必要となることもありますから気をつけましょう。
抵当権とは？住宅に関する権利？
借金を借りる際には担保がつきものです。住宅ローンは借りる額が高額ということもあり、担保もそれに応じて高額のものでないといけません。通常、住宅ローンを借りる際には住宅ローンによって購入する住宅そのものを担保としますが、この「住宅ローンを買主が返済できなくなった際に住宅を差し押さえできる権利」のことを抵当権と言います。抵当権は複数の債権者が保持していることなどもあり、複雑になることも多いのも特徴です。こうした抵当権は住宅ローンを返済すると消滅しますが、住宅ローンを支払えないで延滞していると保証会社に抵当権が移行することとなります。保証会社はこの抵当権を行使・実行して競売などを行うというわけです。
抵当権なしの住宅ローンもある
抵当権は住宅ローンには必ず就けるものと思っている人もいるかもしれませんが、実は抵当権を就けずに住宅ローンを借りることも可能です。この際、抵当権がないために金利などが高くなることがあります。また、抵当権がない＝担保がないということでもあり、何らかの担保を付けないといけないこともあります。
抵当権には順位があることを知っておこう
抵当権は幾つも設定することができます。一つの物件に対して複数の金融機関が抵当権を持っているなんてこともあります。とはいえ、抵当権には順位があることを知っておくことは大事です。例えば、任意売却後に生じた売却益もこの順位に従って配当します。
任意売却前には抵当権を解除・抹消してもらうことが必要！
任意売却制度を利用する前には抵当権を抹消してもらわないといけません。抵当権が付いたまま物件を売却することも可能ではありますが、これは買手にとってデメリットが多いことから買い叩かれることが多いです。そのため基本的には任意売却をする際には抵当権を抹消してもらうこととなります。そんな抵当権抹消にも2つあることもポイントでしょう。一つは債務者が住宅ローン返済を完済して抵当権を抹消するものです。これが通常の抵当権抹消の仕方ですが、これは任意売却時には利用できません。 他に、不動産の抵当権保持者と交渉して抵当権を抹消してもらうこともできます。任意売却をする際にはこちらを利用して抵当権を抹消してもらうこととなります。抵当権は買手が決まり売買が成立した時点で抹消してもらうように交渉します。言い換えれば物件を売り出している際には抵当権がまだ残っています。こうしたこともあり、売り主は飼い主に対して「売買成立時に抵当権が抹消されること」をしっかり説明しておく必要性もあります。こうした抵当権関連の面倒さがあることから、任意売却物件は市場価格よりも安値で売らないといけなくなるのです。場合によっては売買成立後に抵当権が抹消されなくて揉めることもありますが、こうした点は弁護士に相談して対応してもらいましょう。また、複数の抵当権者がいる場合にはそれぞれに抵当権抹消について交渉する必要性もあります。このように抵当権が絡むと問題がややこしくなりますが、基本的にはこうした問題も弁護士などに対応してもらえます。
所有物件を任意売却後に残ったローン残高の扱いについて
所有物件を中古物件として売りだした後には残債についての問題もあります。任意売却が完了するとその売却益を債権者に支払いますが、売却益だけでは借金が全額完済できないこともあるのです。この場合にはもちろん残債は支払う必要性が生じます。支払い条件については交渉をして納得した上で締結しますが、この交渉は任意売却をお願いした業者にやってもらえることがあります。このため、残債が生じる可能性が高いならば、こうした交渉も含めて対応してくれる業者を選んでおくと良いでしょう。また、支払いを猶予してもらえたり、返済額をカットしてもらえることも。これも交渉次第です。
自己破産と任意売却のどちらが良いのか/h3>
自己破産にするか任意売却にするか迷ってしまうこともあるでしょう。自己破産をすれば住宅ローンは消滅・帳消しになりますから、一切代金を支払っていく必要性がなくなります。そのため、全く支払い能力がない人におすすめです。とはいえ、自己破産をすると20万円以下の価値がある財産や99万円以下のお金を除いて、資産・財産などは全て処分しなければいけなくなります。財産処分にも時間がかかることもありますし、引っ越しも迫られます。信用情報機関にも登録されて新規借入などができなくなりますし、自己破産中は一定の職業にも就けなくなります。官報に名前や住所が掲載されてしまうというのも厄介なところでしょう。このように自己破産はメリットが多い反面、デメリットもかなり深刻なものとなっています。一方、任意売却であれば基本的に住宅以外は処分しなくて済みます。任意売却後に残債を支払いしていかないのは辛いところですが、それでも自己破産で生じるデメリットを考えたらマシでしょう。任意売却をすれば引っ越し費用なども賄えたり、社会的信用にもキズがつきにくいという利点もあります。このように両者は大きく異なりますから、弁護士事務所などと相談の上で手続きを進めていくことが大事です。また、両者を利用することも可能です。こうすることにより、後述するようなメリットが得られます。
任意売却をする際に気をつけておきたい自己破産との関係～任意売却すると免責が降りないのか？
任意売却後に自己破産を検討している人は気をつけておきたいこともあります。例えば、偏頗行為をしてしまうと自己破産で免責が下りないことがあります。偏頗行為とは特定の債権者に限って返済行為をすることです。任意売却自体は偏頗行為とみなされないことから基本的に任意売却後に自己破産しても大丈夫なのですが、任意売却した売却額を他の債務返済に充てたりすると問題となることがあります。そもそも「任意売却をしてもしなくても住宅を失うならば結局は同じことでは」と思う人もいるでしょう。とはいえ、任意売却をすれば住宅を精算でき、管財事件ではなく同時廃止が利用できるようになることもあります。それだけ予納金などが下がってくるのです。また、任意売却を行っておくことにより、住宅ローン会社により返済できるようになり、自己破産後にも有利になることがあります。こうしたことも、任意売却を自己破産に合わせてしておくべき理由です。また、任意売却前に自己破産をするのは避けておきましょう。これをすると自己破産も管財事件扱いとなり、予納金が増してきたり、免責決定までに時間が掛かることがあります。このため、基本的に任意売却は自己破産前にしておくのが大事です。
任意売却を成功させるために欠かせない準備について
任意売却を希望通りに行いたい、成功させたい場合にはしておきたい準備もあります。例えば、任意売却の仲介・媒介をお願いする弁護士事務所の選定は大変大事です。任意売却は特殊な債務整理ということもあり、なるべく任意売却専門業者にお願いしておきたいところ。他にも、買手を任意売却前に探しておくのも良いでしょう。任意売却には期限があることもありますから、買手を早めに見つけておけばそれだけ余裕をもって任意売却を行えます。他に、任意売却制度を利用するには期限がある事も知っておきましょう。例えば、競売にかけられても任意売却は行えますが、入札が開始されてしまうとどうにもなりません。このため、この入札までに債権者と交渉をしていく必要性があります。他の債務整理と組み合わせて考えてみるのおすすめです。例えば、住宅ローンを自分で完済していく能力がないならば自己破産を合わせて考えてみましょう。住宅ローン問題を任意売却で解決する以外に、個人再生の住宅ローン特則を利用することも可能です。このように任意売却前にしておきたいことは多いですから、準備は早めに始めておきましょう。
ローンの支払いが厳しくなったら早めにマイホームを任意売却をしよう！
住宅ローンが支払えなくなった、これから支払えなくなる可能性が高い、という際には早めに任意売却を検討しておきましょう。任意売却は個人再生や自己破産などの数ある債務整理方法の中でも特にメリットの多いものであり、住宅ローンがどうにもならなくなった際に役立ちます。例えば、任意売却のメリットとして知っておきたいのが「より高値で売却できる」というころです。任意売却をしないと競売にかけられることとなりますが、競売では住宅が買い叩かれることになるのが一般的です。これは一戸建てでもマンションでも変わりません。市場時価の半値以下で家を放棄しなければいけないこともあります。この反面、任意売却であれば買手を選ぶことができます。より高く買ってくれる相手に住宅を明け渡せますし、買値も市場価値に近い金額になる事が多いのです。それだけ債権者へも返済がより出来るようになり、任意売却後に債権者に残債を偏愛していくのが楽になります。場合によっては引越し費用が出ることすらあり、それだけ任意売却後の生活も楽になることも。他にも、任意売却を専門家に依頼して実施すると主体的に債務問題を解決できます。売る時期も選ぶことができるだけでなく、引っ越し時期に合わせて明け渡す日時もある程度決められます。売りたくない相手には売らなくても良いですし、売値もいくらにするかある程度決める事が可能です。この一方、競売では裁判所と債権者の都合で入札が進んでいきますし、退去日も自分で決められません。言ってみれば任意売却は主体的に出来る反面、競売は受け身にならざるをえないのです。こうしたこともあり、債務問題を自分で解決したい、主導権を握りたいといった場合にもおすすめできます。また、任意売却をしないとどうなるかにについても理解しておくことが大事です。任意売却しないと競売が待っていますが、競売になると不動産業者なども下見にやってきます。こうしたことを拒むことはできず、不自由な思いをすることも。住まいを競売にかけられたことが近所に知られれば良からぬ評判が立つこともあるでしょう。精神的にも参ってきてしまうのが競売なのです。こうしたことから、競売を避けるという目的だけでも任意売却をしておくのはおすすめです。任意売却をすれば住宅喪失後後の賃貸物件を紹介してもらえるということもあります。賃料もサービスしてもらえたり、審査も容易になることもありますから、自宅を失った後について不安・心配している人にも任意売却はおすすめです。連帯保証人にも任意売却であればより迷惑をかけにくいこともポイントです。期限の利益を喪失すると連帯保証人に一括請求が行くことがありますが、任意売却をすることで弁護士や司法書士に対応してもらうことができます。任意売却をすれば債権者に多く返済できることもあり、万が一連帯保証人などに請求が行った際にも連帯保証人の負担が軽くもなります。こうしたことも任意売却の見逃せないメリットでしょう。とはいえ、任意売却をする際にはトラブルを避けるためにも連帯保証人と事前に相談しておく事もかかせません。もしも連帯保証人と相談しておかないと任意売却の交渉が出来ないこともあります。
抵当権付き物件の任売方法について
・任意売却をする際に知っておきたいのが抵当権
・任意売却をすれば市場相場に近い値段で有利に住宅を処分できる
・買主に高い値段で買い取ってもらえることもある
・任意売却は債権者と合意しないと出来ない
・抵当権は複数の金融機関が保持していることもある
・抵当権にも順位がある
・自己破産をすると現金などを処分しなければいけないことがある
・自己破産が良いか任意売却が良いかは人によって異なる
・任意売却の時期は自己破産のことも考えて決定したい
・任意売却する際には早めに対応しておきたい
・任意売却をすることによって自分で売値などを決めることができる
任意売却はおすすめの債務整理方法です。メリットも多いものですが、担保権には気をつけて手続きを進めていくと良いでしょう。