住宅ローンの会社から催告書が届いたのですがどうしたらいいですか？

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住宅ローンの催告書が届くのはどんなとき？

離婚や失業、介護など…住宅ローンの支払いを延滞してしまう事情は人それぞれです。

 

住宅ローンの滞納が長期間（2カ月以上）続くと、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）などから「催告書」が送られてきます。

 

 

催告書の内容としては、次のようなことが書かれています。

• 「再三の通知にも関わらず返済されなかったこと」
• 「返済期日までに一括返済しないと、法的措置を取ること」

 

催告書は、「競売」や「差押え」に移行するための前準備となるもので、督促状よりも一方的で厳しい内容となっています。

 

そして、催告書が届くようであれば、決して問題を先延ばしにするべきではありません。すぐにでも弁護士に相談をすることが早期解決のポイントです。

 

 

 

催告書が届くまでの流れ

住宅ローンの滞納すると、はじめは催促電話やハガキでの通知があり、次に来店依頼状や督促状などが送られてきます。
それでも対応がないと、ついに内容証明郵便で催告書が送られてきます。

催告書と督促状との違いは？

 

どちらも滞納している住宅ローンの返済を求める内容であるのは同じです。
督促状では主に「延滞金」を請求するのに対して、催告書では「全額（借入金+延滞金）」を請求するという違いがあります。

 

先述のように、「督促状」などを再三無視したうえで届くのが催告書ですので、状況はかなり深刻と言っていいでしょう。

 

相手との信頼関係は既に破綻しているような状態なため、和解に応じてもらえる可能性も低いでしょう。
そして、強制執行（差押えや競売）を前提とした対応をとられることになります。

 

一括請求される原因の「期限の利益喪失」とは？

通常、住宅ローンなどを利用する際は、誰でも「ローンを分割払いで返済できる」という権利を持っています。（＝「期限の利益」）

 

しかし、ローンの滞納が6カ月以上続くことで、その権利がなくなってしまいます。（＝「期限の利益の喪失」）

 

期限の利益を失う前後には、「期限の利益の喪失予告」や「期限の利益喪失に関する通知」といった書状が届きます。

 

そして最終的に催告書が届き、住宅ローンの残額を一括請求されるわけです。

 

住宅ローンの催告書が届いた時の対処法

では、催告書が手元に届いたら一体どうすればいいのでしょうか？

 

住宅ローンの催告書が届いたら一刻も早く解決に向けて行動に移すことが大事です。
督促状の段階ならともかく、催告書もしくは代位弁済通知が届くということは、金融機関は競売申立を検討している…という意味だからです。

 

対処法：一括返済に応じる

住宅ローンの催告書が届いた後の対処としては、まず借入残高全額の一括返済があります。
しかし、本来なら35年かけて返済していくはずの住宅ローンともなると、支払総額が数千万円になることも珍しくありません。
そのため、一括返済に応じることはまず不可能といっていいでしょう。

 

一括返済が困難な場合は、競売か任意売却かの2つになります。
間違っても放置だけはしてはいけません。放置してもデメリットしかありません。

 

対処法：任意売却で競売を回避する

一括返済ができない場合は、自宅が競売に掛けられてしまう前に、任意売却を検討しましょう。

 

通常、住宅ローンの一括返済がされなければ、保証会社は競売申立の準備に移行します。

 

競売では相場の5割～6割ほどの値段で安く買い叩かれることになります。
それに対し、任意売却なら相場の7割ほどの値段で買い取ってもらえるので、その金額分を残債にあてることができます。

 

それだけでなく、任意売却なら家を失わなくて済む可能性もゼロではありません。

 

競売手続きがスタートするまでの流れ

催告書が手元に届いてから競売手続きが行われるまでの流れを知っておけば、競売手続きを回避するのに役立ちます。

 

流れとしては、次のようになっています。

金融機関はまず裁判所を通じてその担保の目的となっている住宅を強制的に処分する法的手続きの申し立てを行います。

 

それから「担保不動産競売開始決定の通知」がお金を借りている人の手元に届きます。
お金を借りている人の多くはこの通知で自宅が競売にかけられたことを知ります。

 

それから裁判所からの依頼で執行官と呼ばれる人が自宅に入って写真を撮影します。
お金を借りている人がカギを渡さなかったとしても、無理にでもカギを開けられて中へ入ってしまいます。

 

後日、競売にかけられた物件の入札開始から終了までの期間と開札日が記載された書類が届きます。

 

開札日に開札してもっとも高い金額で入札した個人に家が売却されます。

 

家の代金が納付されると所有者が変わり、元の所有者は立ち退きに応じなければいけません。

 

競売開札までが任意売却のタイムリミット

いざ競売がはじまってしまうと、途中で取り下げることはできません。
そして、競売開始の2日前までにすべての金融機関から任意売却の同意を得る必要があります。

 

つまり、競売が開札される2日前までが任意売却のタイムリミットとなります。

 

ただ、開札の2日前だとかなりギリギリな状況ですので、早めに任意売却の準備を進めておくに越したことはありません。

 

法律の専門家である弁護士に頼めば、代わりに手続きや交渉を行ってくれます。
いまは無料相談に対応している事務所も多いので、迷わず今すぐに相談しておくことをおすすめします。

 

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診断結果をもとに、そのまま法律事務所に依頼を行うこともできます。

 

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その他のQ&A

住宅ローンを滞納しそうな場合は？

住宅ローンを滞納しそうな場合は、まずはローン会社に連絡をとるようにしましょう。

 

収入や借入状況にもよりますが、返済条件の変更（リスケジュール）など、任意売却以外の方法で対応をしてくれる場合があります。
また、引越し費用の一部負担などをしてもらえる可能性もあります。

 

催告書を無視・放置するとどうなるの？

催告書を無視しているとどうなるのでしょうか？

 

督促状に引き続き、催告書も放置していると、金融機関に法的措置を取られてしまいます。
催告書が届いた以降は、金融機関からの電話・郵便などがなくなります。

 

しかし決して諦めたわけではなく、金融機関は裁判所を通して強制執行に取り掛かっている状態です。
そしてその後、裁判所から「競売開始決定の通知」という文書が送られてきます。

 

支払督促が手元に届いてから2週間以内に「異議申し立て」という手続きを行わないと、支払督促に書かれている内容について「同意した」と見なされてしまいます。
そして、強制執行の準備が終われば、口座の凍結や資産の差し押さえ、家売却の強制執行をされることになります。

 

時効成立後に催告書がきたらどうすればいい？

催告書が借金の時効が成立してからあなたの手元に届くこともありえます。

 

借金には、5年間（住宅金融支援機構の場合は10年）で時効になるという制度があります。
時効を過ぎて借金が帳消しになることを「消滅時効」といいますが、消滅時効を金融機関に知らせることを「時効の援用」といいます。

 

内容証明郵便で金融機関に対して“借金の時効が切れました”という文書を郵送することで時効の援用が成立します。
しかしそのためには最後に取引をした日から5年～10年間が経過していることが条件となっています。

 

時効が成立した後に催告書がきた場合は、すぐに金融機関に連絡をしたり理由を聞いたりせず、いったん第三者の専門家に相談をして対処法を仰ぐほうが無難です。

 

住宅ローンの保証料を返還してもらうためには？

住宅ローンの保証料が返還される条件について知っておきましょう。

 

住宅ローンの借り換えを行うと保証料を返してくれる可能性があります。

 

新規に住宅ローンを申し込んだ際に、一括支払い型で保証料を支払った場合、住宅ローンを乗り換える時に「借り換えもしくは繰り上げ」返済という形になって、返済期間が短縮されたので返還されます。
ちなみに「金利上乗せ型」の保証料は返還されません。そして返還されたとしても戻ってくるお金はとても少ないです。

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